何为以房养老？简言之即用房屋抵押的方式获取定额养老金。以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

8月8日，银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

试点四年仍“遇冷”，因为存在许多与目前市场不适应的地方。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。但从2014年至今的4年实践期间，以房养老保险的市场参与度并不高。

当前以房养老保险进展缓慢，有多方面的原因：

抚养比降低，养老现状严峻，“以房养老”的刚需群体正在扩大。中国养老的缺口问题一直很严重。

一方面，老龄化问题凸显，老年人对于医疗保健、康复护理等服务的刚性需求也日益增加。

根据民政部预计，2020年我国老年人口将达到2.43亿，中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右将达到全国人口的1/3。由于上世纪70年代以来独生子女较多，将来“四二一”家庭结构比较普遍，一对夫妻要抚养一个子女，照顾四个老人。目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。

另一方面，近年来中国养老金的上调幅度正不断走低，从2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。根据《中国社会保险发展年度报告2016》，2016年，我国企业养老保险的抚养比为2.8：1，即平均每个领取养老金的人需要2.8个参保企业员工来供养，而2011年的抚养比为3.16：1。抚养比的降低意味着我国城镇职工人均养老压力在不断增大。

2016年，全国企业养老保险月人均缴费基数为3605元，而企业离退休人员每个月能领养老金2373元，其中离休人员能达到5869元。

在中国人民大学教授姜向群看来，中国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。自上世纪八十年代以来，出国定居在国外的人数也在快速增加，其中包括不再需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年生活的部分人群，“以房养老”的刚需群体正在扩大。《中国养老金融调查报告2017》数据显示，我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内，在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40岁-59岁，这个群体临近退休，未来生活面临较大挑战，房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。上述报告中还显示，我国1.02亿60岁以上城镇人口，拥有的住房面积共约33.66亿平方米，按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米，可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元，假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”，其市场规模也可以达到2200亿元以上。万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示：“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业。”养老观念变革，需探索更多养老模式，“以房养老”只是其中一种。老年保障成为当代及未来经济社会的重要内容。“养老”一词内涵更加丰富，老年群体们不仅需要养老金，还需要必要的生活照料、护理及适当的精神文化娱乐活动等服务保障。目前来看，有家庭养老、机构养老、居家养老、社区养老、自我养老等多种养老模式。

家庭养老是中国传统养老模式，即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供，可以看作是在家养老和子女养老相结合的形式。但当前传统的家庭养老模式受到多重挑战：谁来养老？怎么养老？可以说，有越来越多的人需要社会养老。家庭养老的思想基础是对老一代人的孝敬和由此产生的赡养责任，原则是“养儿防老”，也是目前中国社会最普遍的一种养老模式。而社会养老是现代人类文明的社会互助，社会养老是公平与效率相结合。作为市场化行为的社会养老，人们在选择养老方式时期待“高性价比”，市场期望实现利润的最大化，因此期待相关制度更完善，资金更透明，更可良性持续运转。

从目前情况来看，最符合“以房养老”条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题，不适用家庭养老模式。以房养老模式在全国推广表现政策对其的大力支持，但并不意味着强制实施，居民在选择养老方式时应根据自身需求、财力等理性选择。针对目前“以房养老”本身存在的问题和未来在全国推广中会遇到的挑战，专家提出了建议。业内人士指出，“以房养老”如何发展，顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来发展潜力，保险业下一步应该尽快解决目前项目推进存在的障碍，打破僵局。

在产品供给端方面，可由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。具体来说，政府可成立补偿基金，若因房价波动等不确定因素造成机构亏损，基金可进行补贴。另外，对于资金支付有困难的老人，政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用。

在产品服务层面，险企可与护理机构合作，或自建护理服务体系。这种措施有助于防范险企借以房养老名义变相圈地的行为。通过提供综合性的养老服务，将“以房养老”与养老地产进行区隔。

业内人士建议，在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。

“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理。在进行全国推广的同时，《通知》指出，保险机构要做好金融市场与房地产市场等综合研判，加强“以房养老保险”的风险防范，同时也要积极创新产品，丰富保障内容，有效满足社会养老需求。

“以房养老”的推广，对楼市意味着什么？我们到底该怎么规划“退休生活”？对于保险公司、保险受益人来说，这相当于一个对赌协议：如果受益人长寿，则保险公司可能会亏；反之，会赚。对于受益人来说，风险主要在房屋升值和通胀这两点上——如果自己长寿，中间发生严重通胀，则房子换来的养老金未必够用；如果房屋出现大幅升值，如何分配升值部分，将成为一个问题。

当然，这些都可以通过产品的设定来解决。相信未来会有各种类型的产品问世，供大家选择。

“住房反向抵押养老保险”的出现，意味着房子在“居住价值”之外，有“资产价值”，拥有“金融属性”。有利于让政府背负的、极其沉重的“养老压力”减轻。因此房子长期来看价值是相对稳定的，出现大跌的可能性小。并且，房子的内涵更加丰富。

退休是我们每个人都必须要面对的现实问题，人口老龄化的社会现状，家庭养老方式的转变的趋势，当通货膨胀的压力预期存在，退休后医疗费用的增加的可能性，即将或有朝一日面临退休的人们可尽早、弹性规划，以实现收益最大化。