近日,北京房租上涨的问题吵得沸沸扬扬,房租直线上涨,连五环六环的房租都涨了20%,那么,房租为何会如此疯长呢?
8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
8月18日,我爱我家副总裁胡景晖发朋友圈表示,因为众所周知的原因即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。
胡景晖在朋友圈发文中称,近日因个人向媒体指出的住宅租金快速上涨的问题,已引起中央高层的高度关注,相信一定会得到妥善的解决。
而在8月17日,我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示:除了供给、需求、季节的因素外,资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。他认为,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价 20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。
胡景晖还表示,“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”现在上海(楼盘)已经有长租公寓机构在资金上出现了问题,他大胆预言如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,几百上千万人将无家可归,后果比P2P爆雷更为严重。
对此他呼吁政府有关部门应该引起高度重视,企业也应该承担起社会责任,不能盲目追赶规模和利润,只有符合市场规律的才是可持续的。
那么,北京打响第一枪,租房市场真的变局了吗?
房租上涨,到底是谁的暴利?
“以下我的这段话可能要火。”8月19日,潘石屹在与比亚迪公司董事局主席王传福的潘谈会上,谈及长租公寓时说道,“租金回报不到1%,租房的价格翻一番,再翻一番还是亏本。”
租金回报不到1%,看似不赚钱的买卖,为何却吸引资金追逐?数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。
热门城市房租涨了多少?
近日,关于租金上涨的各种报道扑面而来。数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。
涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。
随着暑期租房高峰期的来临,北上广深等一线城市在出现了季节性上涨之外,但涨幅却比往年来势凶猛。其中,深圳和北京租金上涨比较典型。数据显示,北京、上海、深圳三个一线城市,7月房租环比上涨分别为2.4%,2.1%和3.1%。
目前,北京房租被关注最多,租金到底涨了多少?官方统计数据较为保守,北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,2018年7月,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%,环比上涨0.3%。
链家旗下贝壳研究院的报告显示,2018年7月租金环比涨幅为2.6%,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。
不过,诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大,2016年至2018年4月,北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动,7月租金涨至90.12元/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。分区域来看,7月东西城均价均已接近150元/月/平方米,而通州7月租金均价同比上涨接近40%。
房租上涨哪些人受影响?
一是中等收入群体,以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主,是租赁市场的主要需求群体,基数和增量最大。
二是有住房困难的低收入群体,亟需最基本的住房保障。
刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。通常来说,30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说,如果房租超过收入的百30%,其他消费的空间就会被大大压缩,生活幸福感就会明显下降。
对于租金还有一个数据可以参考,就是租金回报率或者租售比。
深圳中原研究中心数据显示,7月份租金回报率为1.61%,在租金持续上涨的背景下,租金回报率虽然依旧处于低位,但是略有回升,在今年调控加码的环境下,房价将维持稳定,而租金依然有上涨预期,租金回报率有望提升。
中国一线城市租金回报率多数在1.5%左右,国外例如英国租金回报率在3.2%左右,伦敦为3.76%。
那么,是谁在操纵京城房租上涨?
业内人士表示,很多品牌方不计成本抢房源,最后毫无疑问会转嫁到租客身上。
合硕机构首席分析师郭毅分析称,这背后一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升,租金上涨。另外,各个中介公司在市场中的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。
中低端房源经改造变成中高端房源
据统计,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头,而吸纳就业比较多的几大职业中,快递员平均工资在6000元左右,司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元,即使合租,租房支出也占到这些群体收入的一半以上。
“短期来看,房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说,考虑到出租房源的结构性变化,部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓,把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有一个明显的上行。”
“看起来好像是房产中介高价抢房,赚取中间差价,租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上,并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上,中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者,随着很多开发商长租公寓产品入市,中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感,从总体上看租房市场供需是平衡的,但是结构上看却严重失衡。”
在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。
“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动,赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说,拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说,由于人口流入大,租赁需求高,如果将这三个城市的租赁房源垄断下来,房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。
业内人士表示,很多中介公司不计成本抢房源,这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。
留言与评论(共有 0 条评论) |