近日，北京房租上涨的问题吵得沸沸扬扬，房租直线上涨，连五环六环的房租都涨了20%，那么，房租为何会如此疯长呢？

8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

8月18日，我爱我家副总裁胡景晖发朋友圈表示，因为众所周知的原因即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。

胡景晖在朋友圈发文中称，近日因个人向媒体指出的住宅租金快速上涨的问题，已引起中央高层的高度关注，相信一定会得到妥善的解决。

而在8月17日，我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示：除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。他认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价 20%－40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。

胡景晖还表示，“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”现在上海（楼盘）已经有长租公寓机构在资金上出现了问题，他大胆预言如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。

对此他呼吁政府有关部门应该引起高度重视，企业也应该承担起社会责任，不能盲目追赶规模和利润，只有符合市场规律的才是可持续的。

那么，北京打响第一枪，租房市场真的变局了吗？

房租上涨，到底是谁的暴利？

“以下我的这段话可能要火。”8月19日，潘石屹在与比亚迪公司董事局主席王传福的潘谈会上，谈及长租公寓时说道，“租金回报不到1%，租房的价格翻一番，再翻一番还是亏本。”

租金回报不到1%，看似不赚钱的买卖，为何却吸引资金追逐？数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。

热门城市房租涨了多少？

近日，关于租金上涨的各种报道扑面而来。数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。

涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

随着暑期租房高峰期的来临，北上广深等一线城市在出现了季节性上涨之外，但涨幅却比往年来势凶猛。其中，深圳和北京租金上涨比较典型。数据显示，北京、上海、深圳三个一线城市，7月房租环比上涨分别为2.4%，2.1%和3.1%。

目前，北京房租被关注最多，租金到底涨了多少？官方统计数据较为保守，北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示，2018年7月，在各类商品及服务价格中，居住价格同比上涨3.3%，环比上涨0.3%。

链家旗下贝壳研究院的报告显示，2018年7月租金环比涨幅为2.6%，从租金指数的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。

不过，诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大，2016年至2018年4月，北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动，7月租金涨至90.12元/平方米，环比上涨4.3%，同比上涨25.8%。分区域来看，7月东西城均价均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均价同比上涨接近40%。

房租上涨哪些人受影响？

一是中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大。

二是有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。

刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说，如果房租超过收入的百30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降。

对于租金还有一个数据可以参考，就是租金回报率或者租售比。

深圳中原研究中心数据显示，7月份租金回报率为1.61%，在租金持续上涨的背景下，租金回报率虽然依旧处于低位，但是略有回升，在今年调控加码的环境下，房价将维持稳定，而租金依然有上涨预期，租金回报率有望提升。

中国一线城市租金回报率多数在1.5%左右，国外例如英国租金回报率在3.2%左右，伦敦为3.76%。

那么，是谁在操纵京城房租上涨？

业内人士表示，很多品牌方不计成本抢房源，最后毫无疑问会转嫁到租客身上。

合硕机构首席分析师郭毅分析称，这背后一个是市场的原因，一个是行业的原因。各个城市限购较严重，购房需求没有得到满足，只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升，租金上涨。另外，各个中介公司在市场中的竞争比较激烈，造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

中低端房源经改造变成中高端房源

据统计，一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头，而吸纳就业比较多的几大职业中，快递员平均工资在6000元左右，司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元，即使合租，租房支出也占到这些群体收入的一半以上。

“短期来看，房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说，考虑到出租房源的结构性变化，部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓，把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以租金有一个明显的上行。”

“看起来好像是房产中介高价抢房，赚取中间差价，租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上，并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上，中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者，随着很多开发商长租公寓产品入市，中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感，从总体上看租房市场供需是平衡的，但是结构上看却严重失衡。”

在租房市场，运营租房品牌的方式主要有两种，一是类似万科、龙湖等品牌地产商，重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地，然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式，通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源，然后再加工，通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动，赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说，拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说，由于人口流入大，租赁需求高，如果将这三个城市的租赁房源垄断下来，房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元，该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资，近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。

业内人士表示，很多中介公司不计成本抢房源，这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。