近段时间，不断有租客在网上曝出，自己只是租了个房，但却背上了一笔“莫名其妙的贷款”。

据了解，这种以“贷”养租的模式发生于租房中介，如链家旗下的自如，我爱我家旗下的相寓、蛋壳公寓、58同城等等，上述租房中介均推出了与第三方金融机构合作的分期产品。

“租房贷”究竟是什么？

有自如的租客说在选择自如租房时，中介一般会提供几种付租方式，如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果选择“押一付一”的方式，中介会主动提出租户可做“租房贷”，即租客与第三方金融机构签署一至两年的贷款协议，金融机构将贷款打到租赁企业的账户上，而租客是按月还贷款来抵房租。

值得注意的是，在中介向租户推荐该种付款方式时，并未提及该贷款是以租客的信用为担保，从而向银行进行贷款，最终的还款人是租客。

事实上，这种方式就是为企业融资的一种手段，即ABS（资产证券化）。

所谓的ABS，即资产证券化就是以项目所属的资产为支撑基础，项目资产可带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来融资的一种方式。

上述提到的自如让租客做的“租房贷”事实上就是自如以租金收益为标的资产，然后打包做成ABS的方式从银行获取现金流来为企业融资。

2017年8月4日，自如在上海证券交易所发行了自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划，在该计划书中提及，自如的ABS产品，以租房分期消费贷款和长租公寓衍生服务收入为底层资产，自如对机构投资者的收益进行兜底，在两年循环期内，如果自如的收益不足以覆盖首批投资者本息收益，自如方面需要补充差额，用来满足投资者的收益要求。

然而，由于长租公寓运营商通常没有消费金融牌照和小额贷款牌照，这就导致不能直接向租客发放贷款。从而通过设立信托，以通道方作为受托人，由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款。

澎湃新闻从自如与租客签订的合同内容中发现，有条款提到，若租客以分期方式支付租金和服务费的，则和中国对外经济贸易信托公司签署《贷款合同》，而这家信托公司也就是自如选择的通道方。

有相关人士对此表示，从正面的角度来看，长租公寓运营商通过开展个人租房贷款业务可以大大提高其资金投资回报率，弥补租赁住宅类项目租金回报率较低的弊端。与此同时，通过贷款机构替租客一次性缴付未来一到两年甚至更长期限的租金，还可以加速房地产开发商投资回款。

“一般来说，此类ABS都有兜底的增信措施。也就是说，如果租房收益和资产增值不足以覆盖对投资者的收益承诺，则发行者需要补足资金以兜底。”前述人士说道。

与此同时，从产品设计来看，这部分贷款的资金池都由第三方进行监管，从而判断账户流动性是否充足，以避免因发行方挪用而使得投资者利益受损。

除了自如之外，我爱我家“相寓”推出的“押零付一”业务实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8％的“服务费”予该金融公司。

“租房贷”风险：整个链条上的各个环节无一幸免

伴随着大众质疑长租公寓疯狂涨价一起发酵的，还有长租公寓运营商使用“租房贷”是在“空手套白狼”、“庞氏骗局”、“左手倒右手”等一系列的言论。

在风险方面，一位接触过长租公寓金融类资产的人员说，租户提前退租导致住房分期贷款无法按时偿付、租户提前偿还贷款导致贷款利息收益减少以及租户个人信用情况较差进而缺少符合贷款标准的承租人等等的因素，都会成为潜在的风险。

“长租公寓是一个资金和资源双密集型的行业，在跑马圈地的粗放式发展模式中，各家企业都想要在市场份额中有话语权，需要规模效应。但对于租客来说，如果在不知情的情况下签署了这样的贷款合同，对其本身是有一定风险的。”一位从事过长租公寓业务的人士对澎湃新闻表示，“如果是一些规模较小，没有背景的租赁企业来说，盲目快速扩张导致空房率上升，从而使得公寓的入住率降低，亏损严重，需要不断的融资来填补亏损。如果一旦资金链跟不上，租赁企业不能够按期给房东付款，租客的租住权会受到影响，也就是会被受到房东的驱赶。”只因租赁方无法按时向房东支付房租导致租客被驱赶的情况的确存在。

“中介没有钱给房东，房东收不到钱就去找中介。但是找中介也没钱，有的中介就教房东怎么赶租客把房子收回来。涨租金、换锁之类的方法都有。”一位曾被卷入类似事件的租客对澎湃新闻称，“有些房东想把房子收回来再次出租，能收一点租金是一点。但是租客也想止损，想拿回押金退租，但是中介那边就一直拖着不退，理由是没有到期无法退租，所以租客还得继续住着。”

更深层次的风险来自于企业对于资金把控的失控。

沣信资本总裁夏凡称，此类资产的风险主要分为信用风险和流动性风险。

在信用风险方面主要涉及两个层面，一个是底层借款人(租客)的还款意愿和能力，另外一个是中介方(平台、服务商)的设立初衷和风控管理能力，自融和资金违规挪用是禁区。

流动性风险方面，中介向原始房东支付房租频率为季度，租客贷款获得的资金给到中介却是一次性缴付一年，如果再算上租客申请的贷款期限是1年以上，实际上就造成了双重资金期限错配，为流动性风险的爆发留下了很大隐患。另外，中介通过上述方式获取的“沉淀资金”，严格意义上是一种负债，却被中介拿去寻找更多的原始房东，为了获取更多的房源不惜提高租金，风险敞口进一步扩大，事实已经证明，资金流供给一旦短缺，整个链条上的各个环节无一幸免。

加强监管：透明化和规范化

2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

此后，无论是涉足长租领域的房企还是中介或者专业长租公寓运营商，都跃跃欲试走上其通过金融工具的扩张之路，但与此同时，风险也随之应运而生。

分析人士指出，不可否认，住房租赁企业在目前的发展过程中确实存在一定的监管缺失，这也是行业迅速发展导致的。值得注意的是，是信息不透明为中介滥用资金提供了保护伞。现在爆出来的问题是不少中介“欺骗”租客，在租客不知情的情况下签署了贷款合同，也就是“强制贷款付租金”。有必要从政策层面对这一贷款形式透明化，对租客实行告知义务，并做出必要的解释。与此同时，对租房企业融资的前期审核以及后期资金监管必须加强，以免出现新的金融风险。

沣信资本总裁夏凡表示，“在长租公寓市场，消费金融不但降低了租客的房租负担，也同时为长租公寓运营商(多指二房东模式)带来了传统金融机构无法给与的沉淀资金，在合规的前提下，这本是双赢的结果。”

夏凡同时强调，“但问题就在于二房东使用资金的方式太粗犷，通过高租金从原始房东那里大规模收房，肆意抬价哄抢原始房源，造成了风险敞口的增大。租客为了取得一定的优惠采取趸交的形式肯定会存在，那么就一定会形成租客缴款和中介向原始房东缴款的期限不匹配，就一定会形成资金沉淀，消费金融促进了这个行业的加速发展，也使得相关风险提前暴露。”

一家长租公寓运营人士透露，与一些租房分期平台达成的合作，通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具，是长租公寓这些年获得快速发展的一个秘密。只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

立秋过后，北京的天气渐渐变凉。清晨，国贸的上班族从一号线、十号线的各个地铁口蜂拥而出，一些对天气变化敏感的市民已经穿起了长衫。他们当中有很多是租房客，一大早从天通苑、草房、苹果园、通州北苑等北京各个方向赶到国贸的写字楼上班。刚大学毕业上班两月的张枣从拥挤的一号线车厢里挤了出来，他刚一掏出手机，就收到了某新闻客户端的一条弹出新闻“北京多部门将严查租房贷”。两个月前张枣差一点中招的“租房贷”如今已在风口浪尖。“金融＋长租公寓”的模式引发了广泛的争议。

事件杭州上海“租房贷”平台相继暴雷

近日，杭州一家长租公寓的破产迅速上了头条。杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的APP后，该平台一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向爱上街还款。据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

北京青年报记者了解到，鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”，这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

昨日，上海“爱公寓”的一名租客也向北青报记者反映，公寓方面已经不给租户办理退房、解贷等手续，大量房东反映多月没有收到房租，甚至一些刚刚通过“租房贷”与该公寓签约的租户也被没有收到房租的房主清了出来，而此前完成解约的租客则被平台拒绝退还押金。目前，租户们已经成立了微信维权群，并已经向公安机关报警。

据“爱公寓”租客介绍，在签约的时候，工作人员告诉她为了方便，需要通过元宝e家线上平台缴纳租金，并且使用她的手机进行平台绑定。后来她才发现，工作人员以租客的身份信息向元宝e家贷出了一年的房租。租客之后每月的交租，实际上是在偿还元宝e家的租金贷。而一年的租金贷款，已经进入了“爱公寓”母公司的账户。除了元宝e家，“爱公寓”为租客申请租金贷的平台还包括京东金融和平安好房。“签约的时候我们并不知情这是租房贷，工作人员只让我们提供身份证复印件和手机号，他们代为办理。”

声音“租房贷”严重影响租客权益

“这种模式实际上是租客在以个人信用在帮长租公寓企业贷款，严重侵犯了租客的权益。”一名房地产律师向北青报记者指出，表面上看来，这种“押一付一”模式的房租交付方式跟普通的交付租金没有什么区别，但实际上是完全不同的法律关系。“一般的租房合同的月租金只是普通的债权债务关系，而一旦涉及向第三方的金融机构借贷，则是金融借款，一旦出现违约或者逾期的情况，可能会上征信记录，影响租客的信用，后期贷款买房买车都可能受影响。”

北京中银律师事务所律师雷国亚表示，在“租房贷”的案例中，租赁合同和借款协议是两份完全独立的合同，发生纠纷后不利于保护租客的合法权益。一方面长租公寓并不为租客与分期平台的借款提供担保；另一方面，一旦平台跑路，租客和房主往往会陷入一个对立的境地。

追访北京也有租户遭遇“租房贷”

“我以为只是租了房，却莫名其妙背了一笔贷款”，杭州鼎家的一名租客在网上的发帖引起了众多租房客的共鸣。这些选择长租公寓的租户均表示自己是在签完合同后才发现，原以为只是租了房，没想到却是贷款，每月付的不是房租，而是金融机构的贷款。

“租房贷”已成为长租公寓的一种普遍支付方式。日前，多位北京市民也反映，他们在不知情的情况下遭遇了“租房贷”。租户章先生表示，他三个月前在某长租公寓租了个一居室，当时该长租公寓的工作人员给他重点推荐了“押一付一”的模式，并没有告诉他这是一款涉及“金融贷款”的产品，整个过程都是在长租公寓的客户端上操作，工作人员翻页非常快，只是告诉你哪个项目打勾。

张枣在今年6月大学毕业之后，通过某长租公寓平台租房，差一点选了“租房贷”。他说，签合同的时候工作人员告诉他有多种支付方式，其中重点推荐了“押一付一”的方式，其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大学刚毕业没有多少存款，张枣当时毫不犹豫就选了“押一付一”。

但当中介要求他签另一份与第三方微众银行的合同并同意其查询征信记录时，张枣才注意到这是一份贷款合同，这种支付由第三方金融机构向平台支付全年租金，住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。“还好我是学法律专业的，不然就被诱导贷了款。我不想一毕业就背负了贷款，最终拒绝了这种支付方式。”但该长租公寓的工作人员告诉他，如果采用传统的支付方式，每月租金要多出20%。

监管相关部门重新评估“金融＋长租公寓”模式

近日，随着杭州上海的“租房贷”平台相继暴雷，以及市场对“长租公寓” 跑马圈地引发租金快速上涨的质疑。政府相关部门也开始重新评估长租公寓借助金融的力量快速扩张的模式。

原我爱我家副总裁胡景晖此前在电话会议中称，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”

8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。其中，住建委表示，约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。8月23日，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。

来自政府部门的多个信源显示，政府相关部门将重新评估“金融＋长租公寓”这种模式，不排除接下来会有相关的措施出炉对此进行约束。

8月17日，自如在一份官方回应中提到，未来自如会在政府政策指导下，推出市场稳定措施、维护租期稳定，进一步压缩公司资产收益率、让利租客、抑制房价不合理上涨，加大优质房源供给、满足不断增长的市场需求，从各个维度抵制不当竞争，塑造良好的租赁市场秩序。

对于长租公寓，许多租户有一种矛盾的心态。一名租住自如三年的租户雷宇说，在租住“自如”之前，他被黑中介骗了两次，被房东毁约了一次。他认为，自如利用ABS等金融工具融资，也应该在法律框架内去探讨，比如应区分正当的、透明的租房贷款和违规的“租房贷”，而不是一棒子打死。

雷宇前一段时间刚与自如完成新一年租期的续约。他透露了一个细节：“自如这次也没有推荐‘租房贷’。”

调查分期月付已是长租公寓普遍做法

北京“租房贷”的情况到底如何？“租房贷”背后长租公寓有着什么样的资金来源和运营模式？北青报记者日前对几家位于朝阳区的长租公寓进行了调查。

相寓租户可选择信用租房产品

朝阳区传媒大学地铁站附近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我爱我家旗下的长租公寓。一名工作人员介绍，该公寓的几百间房屋均已出租完毕，目前没有空房，如需要租房需要排队到九月份。该公寓普通两居室的价格是8000元每月，标准化装修，除了电视机，冰箱、洗衣机、空调一应俱全，地下室有咖啡馆、健身房等配套，租客大都是国贸附近上班的白领。

据了解，“相寓”的租客除可以选择传统的房租支付方式之外，也可以选择信用租房产品。该产品由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。可以通过芝麻信用分期付款，芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。但租户如若中途退租，则不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同的相关规定付给房司令。

自如有白条、分期贷款等三种支付方式

链家的一位门店经理告诉记者，通过自如APP平台办理的租房有三种支付方式，分别为在线支付、自如白条、自如客专享分期，并不强求租户一定要选用其中某种支付方式。自如合同上“合同说明”条款中记载：“乙方（租户）若选择自如白条支付方式，则乙方的支付方式与京东签署的《信用付款（自如白条）支付协议》为准，若乙方选择自如客专享分期支付方式，则乙方的支付方式以乙方与出借人签署的贷款相关合同为准。”

自如官网介绍，自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。每个人最多只能签约3单自如客专享分期。

使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租5000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金5000，年服务费为4200元，首付款为10350元，此后每月付款5685.44元，一年租期共付款72889.84元；普通月付的月租金为5000元，年服务费6300元，首付款需16800元，此后每月支付5250元，一年租期共付款74500元。相比之下，使用自如分期贷款服务，同样的月付，一年少支付1600多元。

蛋壳分期月付产品零利息优惠

据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品零利息优惠，只要签约蛋壳公寓房源，并经过金融平台确认征信良好，达到法定贷款年龄可使用分期服务。若客户中途退租，分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户还；若转租或换租，原合同终止，新签的合同重签申请分期。如逾期，则按照金融机构的规定产生罚息。通过第三方金融机构贷款的租户，逾期的利息基本是每日万分之五。

近日，多名蛋壳公寓的租户反映，他们对外宣传的房租“押一付一”却藏着“租金贷”。有些租客不知情签下合作，只能选择接受贷款协议或者支付一年的房租。今年5月，有媒体曾报道，蛋壳公寓因对外宣传的房租“押一付一”实为“房租贷”而遭到租户投诉。蛋壳公寓则回应称，分期月付是目前长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法。

小编认为，无论从业务流程还是风险管理来看，（租金贷）都有比较多的漏洞，“现在为了防范金融风险、保证经济平稳增长，对一些机构过于冒进的行为还是有必要来进行纠正。