最新消息，深圳即将出台租金管制政策！

在昨天上午的深圳房博会租赁论坛上，深圳市规划和国土资源委员和房地产业处付菲菲透露，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。

希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。

稳租金商品房的基本特点：

1、租金管控，实行一房一价、一年一调的房价管控制度，一年一调的标准控制在正负5%以内。

2、不限对象，没有收入和财产上的限制，只要在我市居住的无房居民都可以租住。

3、租房排队，我们专门开发了一套系统，大家可以排队等待租房。

4、有限租赁。目前规定首租一年以上、三年以内，续租不超过两年。

5、全流程在线，运用信息技术的支撑，实现全流程在线租房，从看房到合同签约，到租金支付，都可以在线上完成。

具体做法：

1、严格的租金管制。目前我们还没有比较完善、全面的对区域的租金指导价格，对于具体项目，我们会请房地产评估中心采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现一房一价，我们对租金有一个定位，不会高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，甚至会略低。一年一调，每年年末对我们掌握的房源租金涨幅进行调整，因为不可能涨幅永远保持不变，涨幅调整的参考标准会根据当前的市场发展形势以及周边租金价格、CPI增长速度、人均可支配收入增长率等综合考虑，目前我们提出的控制原则是年租金增长率不超过正负5%，从而保持市场的平稳。国务院委托王锋博士的课题组在做全国房地产监测预警体系建设，其中有一项重要指标就是租金年增长率，目前定的幅度是预警线正负5%，我们这一标准拿过来，一年一调的标准会控制在正负5%以内。同时我们在合同中也会约定要严格遵照主管部门评估的年租金增长幅度缴纳租金。

2、便民的自动排队制度。我们有面向对象的要求，即在我市缴纳社会保险一年以上的未购房居民，可以以个人为单位申请，同期内只能申请一套稳租金商品房，本市一年以上社保缴纳记录，本市未拥有审核形式自有住房及政策形成租房。系统接入规土委、社保局、住建局、公安局等部门数据，实现工具共享，申请人资格由系统后台自动查验，大家只需要输入身份证号，后台会自动查验你是否符合租房要求。申请提交后进入排队程序，以晚上提交时间为唯一的排号准则，先到先得。

3、高效的运行机制。①全流程在线看房签约，我们有很多信息手段来支撑，保证所有程序都可以在线上完成，包括对房屋外部环境、内部环境的查看，无需线下看房交易。②随时更新随时匹配，确保房源高速流转性。③有限租期有限续租，目前规定首次租赁期限为1年以上、3年以内，续租不超过2年，最高租期5年，希望通过长租保持稳定的租赁关系，不超过5年是也不想变相的变成以租代购。④严格的签约时效性，获得匹配房源后，申请人在24市内需完成在线确认，确认后1小时内完成合同签约给，每个申请人3次放弃承租机会。⑤智能化监管也是目前的重点内容，通过指纹锁或人脸识别等技术的应用，确保租房安全程序。

4、与公共租赁住房的区别。从性质上，稳租金商品房其实就是市场的商品房，而非政府保障房，产权完全归开发商所有，建设经营上由开发企业出资运营，完全市场化运作，不会给政府带来任何负担。公租房需要政府出资运维，包括后期折旧维修，压力越来越大。出租对象的条件比较放松，在我市工作的无房居民都可以，而公租房有社保、户籍、房产、收入等方面的限制条件。在租户体验上，如果房源够多的话，可以自主选择户型、区位、价位。稳租金商品房的产权和收益完全归开发商自己所有，这样有利于进行资产证券化的探索，包括发行REITs，进行金融产品创新。而公租房是政府财政支出，压力比较大。规模化建设稳租金商品房也是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，减轻政府解决普通居民居住的压力。

我们在系统中运用了很多新的技术，尤其规土委作为房地产主管部门，采用城市空间基础信息平台，搭建三维仿真平台，倾斜摄影三维建模技术，此外还采用采用外部企业的技术，例如易图的VR虚拟现实技术进行720度全景看房，此外还有智能身份认证、在线签约、在线支付等，目前市面上运用的技术亮点，我们的系统都存在，并且更多。

推行试点的意义：

首先是对租金的管控，希望通过试点的推进，引导周边租金价格的定位，尤其是现在只是推行试点，我们想看一下通过试点的推行对周边租金价格的影响到底有多大，为后期全面铺开提供现实依据。

租赁合同网签这一块，因为我市没有建立强制网签备案制度，所以我们在这方面进行了探索，网签是后续会强制推行的过程。

租金在线支付，在现有平台上，像自如的APP中都能实现在线支付功能，也是很常见的做法，我们很想引导国有平台开展租赁业务，对于国企来说，因为有严格的财务管理和财税费用支出监管，目前没有任何一家国企平台采用在线支付的方式支付押金或其他财务支出，这次我们跟合作方地铁集团、深业集团充分配合，在国企采用在线支付方式。在后期的运营监管上采取指纹锁等一系列相关措施，确保运营过程中监管能力的提升。

试点项目：塘朗城精品公寓

塘朗城精品公寓，由地铁集团和深业集团合资成立的朗通房地产开发有限公司，性质是国企，项目位于塘朗地铁站旁边，有住宅、写字楼、公寓、精品公寓、商业中心，目前作为试点的是2期C座未售的248套公寓，通过跟地铁集团、深业集团的前期协商，本来这些公寓是在售的，立刻停售，给我们作为试点项目。

项目目前在装修阶段，预计明年3、4月份对其进行租金评估，4、5月份推出在线租房，希望通过政企合作的模式达到互惠互利的作用，特别是地铁上盖物业，除了有一部分作为保障房，我们还是希望有一些自持可以全面铺开，达到全新的住房租赁模式，因为它势必影响到周边的辐射影响，尤其是全面铺开之后对深圳市其他片区，包括对全国的推广也会起到示范作用。

希望通过试点项目的推进，进一步完善运作环节，包括制度设计、租金定位和租房流程的完善，进一步完善各个环节之后，建立全市的租金管控制度，也希望在我市多渠道增加房源的供应，尤其是在招拍挂土地供应上，现在大部分都是全自持租赁住房供应，以后在协议中要求只租不售的土地能完全接受主管部门的价格管控，商改住、城市更新和土地整备配建项目，也会提出这方面的要求。老旧房屋整治、产业园区自建和社会房源筹集也希望能纳入整个体系。

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对于深圳将出台租金管制试点政策，深圳市房地产中介协会秘书长徐枫在今天上午深圳房博会租赁论坛上提出以下观点：

1、租赁市场是新的法律关系，大家请关注债权市场的关系。

2、我们对于深圳市场的判断是买卖向下、租赁向上。

3、中介变量，定价这一块是值得关注的，政策要调节前端，不要调节后端。

4、希望租赁市场能吸取买卖市场的教训，提在T阶段，不要调在T+1阶段，要前置。

5、长租公寓一定是缺钱的，一定要通过资本市场来解决，所以资本市场和租赁市场的交融是政策面应该关注的点。

6、保障房建设是一定要坚持的。

7、租赁市场大数据挖掘机已经开动，所有人不知不觉都在被挖掘大数据，形成了市场的深度产品，这个东西在中国没有相应的法律法规保护，实际上在国外这是特别芥蒂的事情，包括在香港市场，如果你问他拿个人隐私数据，是绝对不可能的，但在中国可以随便拿，我们的法治观念还是比较落后。

8、小产权房的债权关系已经启动，不要避而不谈，这是市场深度关注的一个点。

观点1："新的"法律关系。过去是买卖关系，现在引入债权关系。

做租赁市场的探索、租金管控等方面，要注意资金的控制和引导的作用，现在不仅仅是长租公寓想做的事情，而是背后的"黑手"想做的事情，对于租金不仅要监管房地产系，可能还要扩展到金融。

观众2：替代品市场。我们没有办法控制房价，所以我们是不是能够控制租金呢？

在考虑房地产市场时一定要把保障房考虑进去，不管是用保障房手段，还是租金管控手段，政府在整个房地产市场想做的事情越来越多，想给整个社会提供的民生利益也越来越多，这一块对模型来说也是比较大的变量。

观点3：买卖向下

在各种限，限贷、限外、限购等政策的影响下，有效需求是下移的，过去深圳的交易量可能是20万套，现在真正能在深圳买房的人只有10万套，有效需求曲线下移，但供给曲线没有变，因为土地增长没有那么快，开发商的供应量不会放量，供给曲线是不会变动的，需求曲线下移的结果是交易量下行，量价齐跌的态势，这是我们对未来深圳市场的判断。

观点4：买卖市场"调控"尴尬。

租赁市场应该吸取买卖市场的经验，要考虑宏观经济的问题，考虑财政的问题，但在深圳压力不是很大，因为深圳的地方政府其他收入比较高。

观点5：租赁向上

我们的价格机制在房地产市场一直没有解决，这是行业痛点，如果有机构、有政府能牵头解决的话，相信市场肯定会回归理性，因为价格机制是理性人的调节方式，我们希望价格缺失能在租赁市场得到彻底解决。

政策建议：让租金透明化，告诉公众你身边的租金是什么价格，用最有效的市场的手来调节市场。

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王锋：加快发展租赁市场通过周边城市一体化拓展供应

深圳市房地产研究中心主任 王锋在今天上午深圳房博会租赁论坛上表示目前深圳房地产市场需要做到以下几点：

一是短期要加强调控。

二是加快发展租赁市场，加快改革住房制度，以多层次、多元化供应体系增加供应，只有供应增加，供求关系才能平衡，才能从根本上稳定市场。

三是为了拓展供应，一定要跟周边城市一体化发展，通过大都市圈的发展，解决深圳长远的住房问题，促进粤港澳大湾区今后的发展。

【王锋】：今天跟大家分享关于深圳房地产市场形势与长效机制建设，这两个东西是目前国家对于房地产市场关注的焦点，今年以来，全国的房地产形势有一些变化，2016年10月份在一些重点城市实施调控以后，整体房地产市场形势出现了一定的稳定，特别是2017年，很多城市的房地产市场销售量出现了下降。但是2018年，最近一段时间我们看到全国的二线、三线、四线城市都出现了销售量持续增长，也出现了价格增长，特别是最近国家统计局公布的70个大中城市的指数，有些城市单月房价环比涨幅就已经达到3.7%，3.7%是个不得了的数，如果环比一个月3.7%，环比连乘下去，一年的同比涨幅可能将近40%、50%，这是一个很离谱的涨幅。

7月31日中央政治局召开会议，明确对于房地产市场的态度，要从根本上解决房地产市场的问题，要遏制房价上涨，连"过快"都没有了，原来还说"坚决遏制房价过快上涨"，现在连"过快"这两个字都没有了，对于房地产的态度很清晰。这种情况下，关于房地产市场的长效机制建设，目前正在紧锣密鼓地开展，中央各部委也在研究这个问题，各地方城市目前也在抓紧时间研究，怎么能够从金融、财税、立法等手段，从长久保持房地产市场平稳健康发展，达到十九大提出的"房子是用来住的，不是用来炒的"，坚决遏制房价上涨，这是今后房地产市场在政策方面一个非常重要的内容。我今天结合深圳的市场形势，对于房地产长效机制的建设谈谈自己的看法。

中央关于房地产市场的整体定位，党的十九大明确提出：一是以"房子是用来住的，不是用来炒的"，综合运用土地、金融、财税、立法等手段，加强房地产市场调控，建立房地产长效机制。二是建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度为目标，加快建立多元化、多层次的住房供应体系。三是以市场为主满足多层次住房需求，政府为主加强基本保障为方向，进一步完善我国住房制度，保证住房的基本居住属性。中央紧跟十九大以来的一系列要求进行实施，包括在长效机制方面、加强调控方面，包括在多元化、多层次住房供应体系建设方面，特别是租赁市场的建设，今年已经出让了4块地，最近又挂了两块只租不手的地，深圳在8月初出台了新的房改方案，落实了住房制度改革的要求。

为什么房地产政策导向要从这三个方面开展？为什么要持续加强宏观调控？个人理解，中央一系列精神反映了这么几句话：一是筑牢房价上涨的"天花板，扎紧货币流入的"防水墙"，疏通实体经济发展的"资金链"，构建未来经济发展的"新体系"。核心问题是要引导资金不要再过度流入房地产市场，不要再过度流入租赁市场，而是流入它应该去的地方，即实体经济。理由之一：当前我国经济呈现投资乏力、消费下滑、出口贸易战、资产泡沫化等现象。在这种情况下，中国经济靠什么支撑？怎么保持稳增长？个人认为只有通过深化改革，向发达国家学习，以科技自主创新为先导，以实体经济发展为基石，这样才能夯实经济增长的基础，保证经济社会的健康发展。理由之二：日本在80年代末、90年代初，股市和房地产过度兴旺，最终导致全国财富缩水50%，后果很严重，不能靠房屋这种本身不能带来劳动增值的东西促进经济增长。经济学本身是靠劳动创造价值的，股市、房市不能带来经济价值，还是要靠实体经济，靠科技创新。

由此分析，我国未来房地产长效机制建设，应该立足于以下方面：

一是继续深化房地产市场调控。以稳房价、控租金、降杠杆、防风险、调结构、稳预期为目标，不断完善房地产调控政策体系，加强房地产市场监测预警，加强房地产市场监管，遏制房价上涨。

二是建立完善住房供应体系。深化土地供应制度改革，加快发展租赁市场，大力推进城市群一体化发展，加快农村集体建设用地入市，建立多元化、多层次的住房供应体系。

三是进一步完善住房制度。加快解决新市民住房问题，怎么界定新市民？国家没有给出明确的概念，但我理解在城市没有户籍的常住人口都算新市民，如果这么算的话，深圳2000多万人口，户籍人口只有400万，大部分都是非户籍人口，这些人口长期在深圳居住，为深圳创造价值，你能不解决他的住房问题吗？即使没有户口，也要解决住房问题，我们的住房制度改革不能像以前只盯着对户籍人口解决，而不解决非户籍。

四是创新房地产金融税收制度。坚持差别化住房金融税收政策，加强金融、财税等手段与行政手段的联动调控（如网签制度、"三价合一"制度等），加快政策性住房金融体系建设，加快房地产税立法。

五是加强投资引导促进实体经济发展。以建立现代经济体系为目标，以科技进步、自主创新为抓手，以税收减免、金融支持、财政补贴为手段，持续推进经济结构转型升级，引导社会资金投向实体经济等领域，强力推进实体经济发展。

一、深圳房地产市场形势

一是深圳今年以来的房地产市场情况，投资比去年好，2017年房地产开发投资，特别是商品住宅的开发投资是下降的，房地产市场去年遇到了宏观调控，市场出现过冷的局面，市场整体在去年观望比较明显，所以2017年市场比较平稳，投资下降。但2018年上半年深圳的房地产开发投资增长16.7%，其中住宅开发投资增长23.8%。

二是成交量也去年明显好转，去年深圳的一手、二手成交都大幅下降，一手下降38%，二手下降33%，今年前七个月的成交，一手成交增长将近30%，二手成交增长将近10%，特别是7月份，即使实施了一系列调控政策，成交量还是在环比上涨，新建商品住房成交环比增长22%，同比增长68%，二手房成交也出现上涨，市场呈现火爆态势。

这是房地产市场监测预警系统，这个图很有意思，通过监测预警的两个模型可以看到，新房市场在2015年出现过热时，2014年12月就报警的，然后持续处于过热状态，房价之后开始上涨。2018年上半年也出现了一定幅度的上涨，但在我们实施"三价合一"等一系列政策后，最近几个月回到正常区间。二手房也是这样的情况，2015年1月市场出现了报警，一手房、二手房在2015年中期出现快速上涨，"三价合一"政策实施后，房价很快回到正常水平。

三是新房供应上升，住宅库存持续减少。2017年商品住宅同比下降30%，但今年批准预售增长19%，增长主要是过完年以后，3-5月增长非常快，反映出深圳的土地资源比较紧张，住房供应能力有限。2017年12月，深圳库存消化周期是15.7个月，持续下降，到2018年7月份降到9.7个月，虽然今年上半年市场比较火爆，但销的比供的要多得多，供求关系还是紧张。

四是新房价格持续回落，二手房价格优所上升。新房价格持续出现下降，2018年7月有微许上升，上升幅度不大。从国家统计局的指数来看，6月份无论是新房还是二手房，指数都比较低，环比指数0.3%，7月份的指数比较大，新房是0.5%，二手房是0.6%，如果用监测预警指标来看，二手房指数相对比较危险，达到预警期间的上限。在新房价格严格管控的情况下，深圳今年以来预警指数都处于合理区间，但二手房指数1月份已经突破了合理区间，最近一段时间持续波动，但总体可控。

二、近期深圳房地产市场调控政策

从深圳房地产市场上半年的总体情况可以看到，经过了2017年的观望之后，2018年上半年又开始出现新一轮过热，所有预警指向都表示经过"深八条"之后，政策调控作用慢慢弱化，这种情况下，为了稳定房价，遏制房价上涨，深圳开始推出一系列打补丁政策，3月份出了"三价合一"，7月份出了"新四条"，然后又出了深化住房制度改革方案，为什么出这么多政策？实际上还是跟楼市出现过热有关。

"三价合一"政策大家都知道。7月底又出台了《进一步加强房地产市场调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》主要有几项内容：

一是企业限购，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续，通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

二是商务公寓限售。各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。这是一个比较狠的政策，大家都知道现在商务公寓比较火爆，因为住宅限购、限贷、限价，很多人没资格购房，而商务公寓没法进行宏观调控，所以成为投资者炒作的领域，商务公寓这几年无论是销售量还是价格都上涨很快，深圳商务公寓的发展一方面加剧了市场炒作，另一方面挤占了产业发展用地，大家都知道，深圳这些年对于产业空间要求很高，提出270平方公里的产业红线，为什么要提270平方公里？大家都提出质疑，现在缺住宅，应该多提供住宅，少提供产业用地，为什么还要保270平方公里？这里面的逻辑关系没有理顺，深圳为什么住宅市场这么旺盛？是因为人口流入大，每年流入50、60万人口，为什么每年来50、60万人口呢？不是冲着住，是冲着挣钱，是因为深圳提供了比较好的就业环境，比较高的薪酬，他愿意到深圳来，经济发展靠的是产业发展，是因为有这么多好的产业、高新技术产业，给你提供这么高工资，让你到这儿来。所以根本问题在产业，如果没有产业的发展，产业没空间，产业都跑了，哪有那么多人来？没有那么多人来，哪需要那么多住宅呢？城市空间不是一个居住用地就能解决的，我把全市都盖成居住用房，变成"睡城"，可以吗？不可以，因为人到这儿来住只是一个方面，他还要在这儿受教育、看病，要有公共设施，要有商场买东西，要有公园，还要有养老院、交通、街道、绿地，所以城市规划关于用地的合理比例是在一个城市快速发展中，居住用地、工业用地和各类城市公共服务配套用地的比例是1：1：2，各类城市公共服务配套用地占比更大，因为学校不像住宅可以叠加，互相之间商业、办公高层叠加上去，学校得独立占地，不可能在住宅里面搞学校，医院、交通也要独立占地，没有办法在空间上跟别的地进行叠加，所以一个城市合理的规划是居住用地、产业用地与各类公共配套基础设施用地的比例是1：1：2，我们没办法为了增加居住把其他用地都占了，占了的话，配套解决不了，产业没有空间。我们对商务公寓加强限制也是保证了产业，另一方面也是规范市场。

三是个人限售。国内50多个城市早就实施了，但深圳一直没有实施，因为我们认为限购、限贷、限价这些"深八条"政策还是很管用的，但今年以来情况没办法控制，特别是二手市场的炒作转让比较明显，别的手段已经失效了，这种情况下需要限售打补丁政策出台。但深圳也比较人性化，对于已经办理网签但尚未取得不动产权利证书的既往不咎，法不溯及以往。

四是抑制离婚炒房。离婚炒房确实是很难认定的事情，别的城市也出台了抑制离婚炒房，干脆规定离婚一年或两年不让买房，这也很不人性，人家真的感情不好离婚，手上又没房，买个房为什么不行呢？即便离婚买房，我们要有合适的手段，门槛高一点，既要科学精准，也要人性化的观点，考虑贷款，离婚两年内，按贷款首付款比例不低于70%执行，若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行，若能提供离婚前家庭仅有一套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。深圳的政策总体来说既严格精准，也比较人性化。

三、未来继续深化调控、建立长效机制的建议

从今后3-5年来看，深圳楼市供求紧张的局面仍将存在，楼市投机炒作易回潮，房地产市场仍然面临发展不稳定、不平衡情况。为此，深圳应结合自身实际，采取短期和长期相结合的措施，继续加强调控，加快长效机制建设，实现楼市长期平稳健康运行。长效机制不是对于现在的短期调控的否定，它是把现有的短期措施跟今后长期的经济、税收、法律手段进行有机结合，一旦房地产市场平稳，一旦经济手段和法律手段能发挥作用，现在的短期行政措施可以逐步退出市场，这才叫合理的长效机制。

一是坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续加强调控。在国家金融、税收、立法，特别是房产税手段还没有出台时，还没有对房地产市场进行有效稳定的情况下，深圳还是要继续坚持限购、限价、限贷、限售政策，对土地出让要坚持"双限双竞"方式，同时加大只租不售居住用地的出让，发展租赁市场。对于房地产市场规避调控政策、高价楼盘炒作等新情况、新问题，相机出台"补漏洞"措施。这次的"新四条"不是说我们的调控政策就没有了，房地产市场以后如果出现新问题，比如现在租赁市场出现了很多乱象，一样要加强调控。

二是多途径加大住房供给。住建部49号文提出将住房用地占城市建设用地的比例提高至25%以上，这就是我刚才说的1：1：2，即25%：25%：50%。现在深圳的情况是居住用地的比例达不到25%从规划的法定图则也能看出来，法定图则覆盖的居住用地范围是20%，还是存在问题，所以我们还是需要通过城市总规的制定，通过规划的合理调整，腾挪出大量的居住用地，达到25%的要求，进一步促进住房市场供求关系的稳定。

三是进一步深化住房制度改革。最近市委市政府已经出台了1+N的1，即深化住房制度改革，多主体供给、多渠道保障、租售并举住房制度的若干意见，提出将来人才住房、安居住房、公共租赁住房的用地供应达到60%，建设量也要达到60%，以后深圳的住房结构可能会发生变化，以前商品房和各种人才保障房相比，大概是8：2，后来是7：3，后来是6：4，商品房在逐渐减少，现在要倒过来，商品房占40%，各类人才保障房占60%，而且这是未来17年的整体发展导向，住房结构出现调整。

四是大力培育发展住房租赁市场。深圳一千多万套存量住房中，73.5%是租赁住房，在深圳的2100万人口中，80%人要靠租房，租赁市场是关系深圳民生的重大领域。房地产市场只是炒炒房价，毕竟是少数人买，租赁市场一年在租的人差不多是一千五、六百万人，涉及到近800万套房，跟房地产买卖市场不是一个等量级，如果这个市场出现了不稳定，出现了投资投机，出现了价格疯涨，社会底线就会出现问题，租赁市场政策要研究好、研究透。最近我也在调研租赁市场，发现了一些问题，比如最近租赁市场出现哄抬租金，企业进村后租金出现翻倍上涨，一些金融资本介入租赁市场，租赁市场出现金融的过度化、资本的过度化。深圳目前从事租赁的机构一下子达到500家，房地产企业搞了二、三十年才900家，这么多企业进入租赁市场，抢占房源，市场肯定乱象丛生，最近我们也看到一些中介机构和租赁企业在网上发布的房源是假的，我的长租公寓两千元，你先交五千，付两千，其他三千作为押金放在这儿，过一年后返给你。等到租户真正住进去之后，第一个月收两千，后面全部收五千一个月。租赁市场这么大的量，关系到这么多老百姓，特别是一些企业进入到城中村，把原来的低收入租客赶跑，这对于社会稳定非常不利。所以深圳要加大对租赁市场的整治力度，推出稳租金商品房，要对租赁市场乱象进行整顿，这都是目前租赁市场发展需要出台的当务之急的政策。

五是综合利用市场监管、金融、税收、立法等手段加快建立长效机制。目前来看，综合利用这些手段，地方难做到，因为中央和地方的事权没办法，金融的事权在中央，中央人民银行提出政策，下面来执行，税收是法定，咱们自己不能立法，房地产市场的乱象我们想通过法律法规来治理，地方想立个法规也很难，一般来说有上位法才能有下位法，对于深圳来说，长效机制要利用这些手段，因为中央和地方事权的问题很难做到，但中央又要求地方要发挥主体责任，核心问题是中央各有关部门要先出台金融税收立法政策工具，供我选用，不要像过去"一刀切"，地方发挥自己的作用，比如深圳把金融、税收跟房地产联合起来搞"三价合一"。还有差别化信贷，如果我们认为认房又认贷措施比较好，可以坚持。我们要完善自己的房地产评估价制度，为今后的房产税开征提供技术支撑。

六是完善房地产市场监测预警系统。

七是大力整顿规范房地产市场秩序。

八是加快"深莞惠实验区"开发建设。深圳今后即使再提高居住用地的规划比例，也不过是5%，对全市来说，一千平方公里建设用地，提高5%也就是50平方公里，只能解决十几年的问题，将来深圳发展二十年、三十年、五十年，居住用地到哪儿找？即使50平方公里都很难找，我们自身的空间很难再扩大。大家说我们去填海，中央环保督查珠江口的水已经污染成那个样子，再挖深？如果挖成边坡，再出现"光明事件"，我们怎么对得起老百姓？所以只有一个办法，就是深莞惠一体化，三个城市能合并最好，合并不了，就在三个城市周边划出一块像深汕合作区这样的区域来，给深圳扩大空间，也带动周边城市一体化发展。当然不一定只是为了居住，要从综合考虑，以产业发展为龙头，带动居住发展，也带动三个城市共享基础设施、交通设施、公共设施，对三个城市都是利好。