进入初秋，广州楼市也有点凉。

据中原地产成交数据显示(统计周期:2018年7月26日-2018年8月25日)，广州8月二手成交宗数环比下降7.6%，二手成交均价约为41515元/m²，节构性环比上升7%。

但实际上，当前广州二手楼市寡淡，已经进入了买方市场，买家看房可以随便砍价。就连市中心行情较为紧俏的学位房，业主一般也会愿意降价5%。

二手房不好卖，成交环降7.6%

放盘大约两个月后，上周，白领陈先生将他位于番禺洛溪新城某大型社区的一套电梯两房卖掉了。

"按市场价218万元放盘，最后成交价是210万元，单价才2.7万元，买家贷款"。一个月前，曾有买家愿意一次性付款212万元，但陈先生觉得也许价格可以卖高点，当时没同意。由于着急换学位房，犹豫一段时间还是放卖。

与他同处一个小区的黄小姐，春节过后就将一套电梯三房放卖。

"我了解到市场价大概是350万元，但我按这个价放到现在，都没人愿意接手"。前段时间，有买家愿意以335万元购买，但她犹豫再三后仍是决定选择不卖，到目前，这套房仍在挂牌当中。

据广州中原地产的数据，不止番禺区，8月份广州多个区域二手成交宗数下滑，当中以白云区的跌幅最大，达37.7%。

其中，白云大道板块二手成交宗数环比下降87.5%。中原地产云山诗意分行营业经理张丽认为，主要是因为业主心态较为强硬，让价空间不大，令买家望而却步。据介绍，白云大道板块的楼梯楼物业的均价大约为2.5-3万元/m²，电梯楼物业的均价为4-5万元/m²左右，电梯两房和三房最为热门，多为改善型客户，成交价格主要集中在250万-500万元之间。

同样成交下跌的还有金沙洲板块，8月份成交环比下降75%。中原地产城西花园分行高级营业经理胡乐来指出，现阶段金沙洲在售房源不多，业主放售的心态较弱，于外区买家而言，金沙洲位置偏远出行不便，且现时的价位超出了刚需客的心理预期，买家的购买欲望不高。

据介绍，现时金沙洲南的均价约为3.5-3.6万元/m²，万科爱地、保利西海岸较为热门。金沙洲北有城西花园、金满家园等楼盘，城西花园的均价为3.1万元/m²左右，金满家园的则为2.5-2.6万元/m²，这两个楼盘均为楼梯楼物业，楼龄约20年。

不过，与白云的低迷不同，8月海珠二手成交宗数逆市上扬，环比上涨了29.3%。

买学位房正当时，东山口学位房让价15%

市场凉凉，买学位房正当时。

合富研究院高级分析师梁燕明表示，现时购买学位房的买家，多为明年子女入学作准备，而此时正是学位房交投的淡季，无论是传统名校汇集的越秀区，还是近几年受家长买家追捧热度越来越高的天河区，名校所在区域可选的二手房数量，与3、4月的旺季相比均有不同程度的增加，二手房市场上优质房源的供求紧张状况有所缓解，令买家选购到优质学位房的机会有所增加。

1、东山口:最高降价15%

合富置业高级营业经理梁忠表示，现时东山口、龟岗一带二手房的业主，心态较之前转弱了不少，市场对该区域学位房的需求明显减少，不少业主都在积极放盘，导致目前该区域提供给买家的房源选择比较多。业主方面也十分愿意给予让价空间，普遍降幅在15%甚至更多，最大的降幅甚至多达几十万。

据悉，该区域楼梯楼一房一厅最低的入市门槛，是面积在30-35平方米的单位，总价约210-260万元，而楼梯楼两房一厅单位，目前放售最便宜的房源是40平方米的小两房，总价在300-350万元左右。

2、天河北:价格较旺季下降3%

与年初旺季相比，在天河北一带学位房市场中，买家的主导性明显增强，市场向买方市场转变，业主多为诚心放卖，有买家看中的话，业主也会给予一定的议价空间。合富置业天河远晖分行主管蔡国成表示，业主目前比较愿意降价，给予的降价幅度约5%-7%。

现时出手在天河北购买学位房的买家，大多是东圃、番禺等区域的改善型买家，购买意愿高，基本都是为明年子女入学作打算的。当前这里楼梯楼43平方米的一房户型，售价约300万元左右，楼梯楼两房60-74平方米的两房单位，售价约350-450万元。

与年初旺季相比，现时学位房的价格稍微下降了2%-3%，若选购电梯楼物业，现时也是比较值得入手的时机。目前天河北一带37-45平方米的电梯楼一房单位，最低的售价约340-380万元，但是，若是面积在62-90平方米的电梯楼两房的话，价格最低都要500-600万元。

3、江南大道中学位房业主愿让价5%-10%

江南大道中一带因为有海珠区实验小学而成为海珠区内学位房交投热点之一，与年初相比，现时学位房的价格上升了2000元/平方米。不过，由于目前该区域放售学位房的业主，心态同样出现转弱的情况，因此，业主给予买家的让价空间反而有所增大。

合富置业高级营业经理高伟亮表示，现时该区域学位房的成交少，买家可选的房源数量比旺季明显多得多。买家入市的积极性还算强，当中不少人是为子女明年入学及早打算的，但是，还是有部分买家处于观望的状态。

江南大道中一带可入读名校的楼梯楼两房单位，价格较低的是面积在55-65平方米的两房一厅房源，总价约250-300万元左右。若买家预算多几十万的话，则能买到电梯楼两房，现时面积在60-70多平方米的电梯楼两房单位，总价大概在300万-330万元左右。