今年以来，不少地方房租明显上涨，深圳房租甚至最高涨幅达到30%。为稳定租赁市场，深圳表示将推出“稳租金商品房”项目。由深圳地铁和深业集团的合资公司在核心市区开发一个精品公寓试点项目，接受政府的租金管制。

“稳租金商品房”的租金管控将实行“一房一价”，起始租金要通过市场评估，不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式，在每年年末对所掌握的房源租金进行调整，年租金增长率不超过正负5%。这个项目面向所有在深圳缴纳社会保险一年以上、没有任何形式自有住房和政策性租赁房的居民，符合条件的可以在系统中提交申请并排队。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，深圳市对于租金实施管控，对于“稳房租”无疑将起到一定示范意义，但是需要注意的是，这项政策目前只是一个“小范围”的尝试，大面积推广尚有难度。

这是一个在政府指导下，由国企开发运营出租的租金，每年增长率不超过正负5%，且能享有这种租赁房的群体也是有限制的，这是一种尝试。这种尝试是小范围的，不可能大范围展开，主要是因为有很多出租者是个人散户房东，散户房东的出租行为没有进行租赁合同备案，官方无法掌控他的租赁行为，无法监测和管理租金上涨的情况。

去年8月，国土部、住建部发布确定北京、上海、广州等13个试点城市，利用集体建设用地建设租赁住房。中原地产首席分析师张大伟统计：这些试点城市大概可以供应50多万套租赁房源。就这些房源来说，深圳的项目具有一定参考价值。

对于定价来说，深圳的试点的确是可以增加一部分平价房源，能够明显平稳市场。从租金角度来看，过去很少有调控，现在出现了一个一线城市，针对租金有一个明确的目标，代表了未来也会是房地产调控的一个重要方面。

事实上对于租金的管控，一些城市已经有所尝试。

今年年初，上海、武汉、成都等12个试点城市都上线国有租赁平台，国有租赁房源经过严格的备案评估，普遍低于周边市场价。

天津市多措并举增加租赁住房筹集供应。截至7月底，全市住房租赁市场规模已达到53万套、3900万平方米，同时建立住房租赁企业备案制度，将住房租赁企业全部纳入监管范围，定期发布全市各区、各板块市场租金水平，引导市场合理定价。

北京市住建委上个月发布新版《北京市住房租赁合同》及相关配套示范文本，规定“未经约定，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金”。针对近来长租公寓租金上涨引发的热议，北京市房地产中介协会一周之前召开座谈会，十家中介企业共同承诺不涨租金，并尽快增加供应。北京市房地产中介协会副秘书长李俊良：

我们发起一个承诺，两个月内不涨房租，同时我们也让企业统计了一下，接下来的两个月预计有多少到期可以退租的房子，可以重新拿出来供应，有多少我们正在装修配置的。还要预估一下，按照往年的市场情况，这两个月大概能收进来多少房，我们会加快装修配置，然后投放市场。

上述措施收效如何？目前来看，各地表现不一。

国有租赁平台建设虽然取得一些进展，但由于租赁房源数量相对较少，难以满足租客的多层次需求，政策效应短期还不明显。天津市采取“增量供应”保持市场供需平衡，住房租赁市场中由住房租赁企业运营的房源主要来自于本企业或从其他企业收购或长租的整幢房屋，接受个人委托运营的分散式租赁住房仅占1%，难以形成市场垄断，租赁市场保持相对的价格平稳。张大伟认为，市场端租金管控是减法，供应端增加房源是加法。两端同时发力，才能取得长远效应。

的确是应该多做一些这种短期约束性的政策，但是从长远发展来看，还是应该增加租赁土地供给，这样的市场效果会更长远一些。核心点其实还是要增加租赁房源，只有增加租赁房源，市场供需结构稳定了，才会真正看到租金上涨的平抑。

在这次房租上涨的过程中，不难看到资本大举布局的身影，一些长租公寓品牌跑马圈地，通过各种方式来提高利润，然后再参与一些高收益、高风险的项目。

一些企业甚至借道“信托计划”向租客放贷，给资金链和金融链带来隐患。房地产专家韩世同认为，相对于租金管控，对资本的约束其实更为紧迫。

高端的租赁市场、长租市场也都存在了两三年了，包括机构的进入，并没有掀起抬租金的波浪。现在大量的资金规模性地进入到长租市场，这才是一个巨大的推手。那么为什么不可以在这个方面规范一下资本的运作的行为？在这方面，可能要从根本上去入手。

多数分析人士认为，“国有住房租赁平台”、“租金管控”等为代表的“国家队”进入住房租赁市场，可以释放多种利好：一方面可以注入“新鲜血液”，不仅在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场，租房人的权益也会更有保证；另一方面也能进一步优化租房市场结构，构建低、中、高三个层次，缓解城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工等群体的住房困难。

在住建部住房政策专家委员会主任顾云昌看来，虽然近期有关房租等问题的讨论热度始终居高不下，但这也有望成为促成住房租赁市场政策完善的契机。尤其是在当前“房住不炒”“租购并举”“加快建立房地产长效机制”等背景下，有关住房租赁市场的政策细则或加速落地。

记者：严红霞

责编：王京源

编审：刘志军、李 锐

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