前两天,米宅会员中心反馈一个会员的资产配置咨询。
问题看起来很简单:
郑州普通家庭,手里有35万左右的现金。
但不愿单纯持有现金,只想做一个安全稳妥、跑赢大盘的资产配置,如何做选择?
但就是这个简单的问题,咨询两次,但始终得不到一个完美解决。
最终,问题反馈到了我们这。
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这个问题看似简单,实则难选。
难点在“35万”这个资金体量上,可选余地太小。
首付35万,在郑州能够得着的区域基本上都在4环沿线,尤其以西北、西和东南居多。
这些板块单纯从资产配置角度看,成熟周期长、等待风险大,跑赢大盘的确定性也不够高。
首付35万的板块▼
前期给出的配置建议是,白沙象湖的美景东望和建业春天里。
板块方向上,郑东新区,城市的主力发展方向,未来城市东扩的配套落地将集中于此;
客户构成上,以外溢的东区白领为主,品质要求高,购买能力强;
政策监管上,这里也是受限价管控最严格的板块之一,区域均价从最早预期的15000,现在被打压到12000-13000;
项目选择上,也都是区域里价低质优,品牌房企开发的品质项目。
综合来看,城市发展主轴上,潜在客户购买力强,板块价值成长性高,而且还存在刚性的溢价空间。
这个选择似乎已经是目前“35万资金量”的最优解。
然而,我们对于以上分析的最终结论是:
以上全错!
35万现金,是这个普通家庭可动用的全部资金。那么,这次资产配置的关键就在于:
确定性、安全性,之后是升值性。
以此三点为出发点,白沙的东望和春天里,放在郑州的确是目前最好的选择。
放眼全国,显然不是。
比如,深圳大亚湾板块的华润小径湾。
均价12000左右,同样35万首付就能入手,与上面所说的郑州远郊项目价格一致。
华润小径湾位置▼
但从确定性、安全性和升值空间上来讲,华润小径湾却要远超郑州绝大多数的远郊项目。
2核心价值一:
首先,远郊项目最大的难题在于,后期接盘客不好找。而小径湾不仅拥有基数庞大的接盘客,而且这些接盘客几乎是全国购买力最强的。
一直到现在,小径湾一半以上的客户都来自于深圳和港澳。
这里距离深圳仅1个小时的车程,距离香港也在2个小时之内,再加上媲美海南的海景,导致了这里聚集着大量来自深圳和港澳的自住客。
尤其是在9月1日之后,港澳台同胞可在粤港澳申领居住证,并且可以具有买房资格,基本上也就相当于大亚湾板块又多了750万的高购买力港澳客。
周末小径湾的商业街上,到处都是带着孩子的老人。
工作日在城市,周末在大亚湾,已经成为深港澳常态化的生活模式。核心价值二:
其次,远郊项目第二大难题就是,配套落地缓慢。而小径湾的配套不仅成熟度高,而且品质极高。
从度假配套上来说,小径湾的海水质量和沙滩品质是整个大亚湾板块最高的。
而且其配备的艾美酒店,每晚2000+,也是整个片区酒店档次最好的。
从生活配套上来说,华润配有区域品质最好,纯自持的商业街,而且还有整个区域内唯一的一家电影院。
从教育配套上来说,华润还配有25万/年的贝赛思国际学校,全国一共三所,剩下两所上海、深圳。
通过华润的配套我们能发现一个关键点:
2000/晚的酒店,25万/年的学费……小径湾的配套对标的客户压根就不是普通的刚需客户,直接对标的就是深港澳片区的高购买力客户。
但是,问题出来了,这么高端的配套,为什么只卖12000的刚需价格?
这恰恰说明了小径湾的第三个核心价值。核心价值三
最后,远郊项目尤其是高端度假项目,往往没有性价比。而目前的小径湾充满高升值空间的诱惑力。
目前的大亚湾板块,正处于史上最严格的限价期。小径湾因为拿地较早的原因,被严格限价12600元/㎡。
限价前的小径湾,最高价直逼20000,限价后,均价被强制下调7000。
12600,相当于小径湾4年前的价格。12600,比片区内品质最差、配套最差、海景最差的项目价格还要低。
一切都是因为史上最严格的限价,给入手小径湾带来了最好的机会。
3
从确定和安全性来说:小径湾上有成熟的配套托底,下有基数庞大的度假自住客托底。
从空间和成长性来说:小径湾拥有全国购买力最强的深港澳自住客,其所有的成熟配套对标的就是这部分高购买力的客户。
只是因为限价的原因,导致了区域内最高端的项目,却卖出了最低的价格。
与最高峰的价格比,有足足7000元的价差;与周边最差的项目比,有近2000元的价差……
不用担心配套落地慢,也不用担心未来接盘客少,不用担心保值能力,一切溢价已经刚性的表现出来。
更关键的是,放眼全国,绝大多数溢价空间强的限价项目,大都要求捆绑或者全款。
小径湾拥有更友善的信贷政策,首套3成,二套4成。
无论是确定性、安全性还是空间溢价能力,华润小径湾都能超越郑州绝大多数的同等价位项目。
4
最后,我想再次强调一下小径湾媲美海南的海景。
虽然在我眼里,有了客户托底、配套添花,价差诱惑的小径湾,海景已经不再是这个项目的核心价值。
小径湾实景照片▼
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