吴亚军不必再担心客流，但她“数人”的典故已成为龙湖大小高管言传身教的行动纲领。

在过去十八年里，中国商业经历了由线下到线上，再回到线下的曲线运动，幸运的是，它拥抱了线下商业的二次繁荣。

今年年初，龙湖提出“空间即服务”全新战略，由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并试水养老、产城等创新领域。18岁的龙湖商业步入规模发展“快车道”，已进入的核心一二线城市数量达到18个。

如何看待重庆乃至西南区域商业发展？“粮仓、后腰、人才基地、创新打板基地。”

谭华称：“基本上北城天街每年的（商家）调整率保持在15%，商业项目也基本维持在三年一个规划”，力求“这个区域调整完毕后，在重庆整个市场上要保证我两到三年绝对竞争优势”。

“我们现在所有经营动作、招商动作、推广动作都是以消费者需求作为业务发起源。这个就是导向上最大的不同。”谭华表示。

在线下商业竞争日益激烈的背景下，各家购物中心早在寻求产品差异化的路上策马扬鞭。

U+学院作为一个共享的空间达到2500平米，有两层挑高空间，配备LED四面屏，演出级的舞美灯光和音响效果，以及阶梯看台和自带USB的充电接口，这里看上去更像一个开放的剧场，这在购物中心中并不多见。

“我们给它定义成为一个空间新物种，知识共享空间，场景体验和小生态的探索。”隆建表示，U+学院以消费者为中心，意在搭建情感纽带的场所，更是年轻人探索无限空间的可能。“我们用它来做艺术展、招聘会、公开课、明星见面会、毕业作品展、网游PK赛、学术交流会。一切空间可以共享的，我们都会去做它。”

目前天街已经签约16个战略合作协议的合作方。“这个空间的利用给我们带来了口碑及品牌影响力，销售的转化也是非常厉害。”

超大体量的项目，如何处理好招商、规划及运营间的衔接。据张玺介绍，时代天街开业后，品牌资源库的积累翻一番。

“TOD”实践

根据公开资料，所谓TOD模式是指以轨道站点为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的步行化城区；交通和空间一体化规划及开发，使公共交通的使用最大化，居民能够通过公共交通、自行车和步行的方式舒适、便捷出行。

“我们在TOD项目上面的优势就是，通过地铁辐射区域更远，也就铸就了时代天街可以在5~8公里或者10公里的地方再拉进顾客。”张玺称，地铁1/2号线延伸之处，除去主城区，基本半小时内都可以到达。

值得注意的是，U城天街不属于真正的“地铁上盖”项目，而是在项目与地铁出入口之间建立“三层连廊”。“它对空间的牺牲还是很大的，直接把它做成一个交通体了，不是一个空间了。”尽管如此，这场与轨道交通部门的谈判持续了近三年。“我们看到香港也好，泰国也好，已经有案例证明可以（地铁上盖），在安全上有保障。但在国内国情来看，还是安全第一。”张玺表示。

吴洋解释，该项目在设计时，会考虑不同客户的流向问题，因此不会设置强制动线，而是通过交通核的设计实现分流，快速导向他该去的地方。此外，鉴于建成的火车站只通成渝高铁，未来成渝方向的来往商户将变成该项目的主要客群。

“这个项目未来的价值是带来的交通流量的价值。”吴洋表示。根据测算，这个项目的交通形式能支撑100万人左右客流量。

集团中枢的支持

据不完全统计，目前落地上海的天街项目已达6个。

谭华提到了预算制管理及空间效率化。“每年一次预算回顾，我们的动作、调改计划、未来方向，都是在预算当中能够去体现的，能够看得到的，最终体现在这个上面。”至于空间效率化，则影响了他对项目的思考方式。

“一方面怎样充分利用所有的空间资源，去实现与消费者的互动，另外就是怎样充分利用我们的资源去连接外部一些商家的资源。外部资源能够产生更大收益，这个收益不仅是在租金收入上，更多的是在品牌溢价及增值上，包括营业额提升上。”谭华称。

隆建则表示，每个项目开业以后会有复盘制，复盘就是讲亮点。“每个专业口都会有亮点，这个亮点集团会收集到它的亮点库里去，可能在一些新模式推动上会去借鉴，梳理它存在的价值和逻辑。”

对于张玺而言，“三年一规划”的工作方法使他在运营时代天街这样的大体量项目时不会摇摆。“市场的变化很快，不可能把十年的事讲清楚，大方向可以用，但是细节还是要根据市场发生的变化来（调整）。”他说，自己每年都要不断修正此后三年的规划。

半年前，重庆商业专门成立客研部，由各项目提出问题，部门组成小组有针对性地调研商家。据谭华所言，“大数据就是在那几个独角兽公司手里，我们索性做一些小而美的东西，慢慢把一些小问题弄清楚，再从这些散点性的问题中去提取大的东西。”