长远看法

总体来说房价易涨难跌，这里面有两方面原因，一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升，另一方面是中国的城镇化还未完成，不断有新移民涌入大城市。

一线城市都差不多会是这个幅度。二线城市房价应该是一线城市房价的6-7折吧，绝对价格够不到一线城市，但涨幅更大。

我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高（对经济学有兴趣的可以查一下索罗模型）。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。

房价涨并不是房子真的增值了，而是货币购买力被稀释了，真到了房价25万那一天，可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。这是宏观分析内容，以后有机会专题讲，今天不做展开。

内在原因

长远看好，和短周期操作还是不一样的。宏观分析是赚不了钱的，宏观专家最终也是要落地到当下，落地到眼前。

让我们把视线拉的更近，看看一轮房产行情启动的具体内因。

从2000年以来，我们国家就保持了长期的货币宽松，M2增速毫不手软。这么多年来，我们国家的货币也冲到了180万亿，是GDP的2倍多。

虽然近年来货币增速没那么夸张了，但总量绝对数也是够大的。所以社会上是从来不缺钱的，对楼市一直很有热情。这是有房产行情的第一层内因。

而且刚才也说了，大城市有城镇化需求，老百姓首先要解决居住问题，解决完上车问题，接下来就是把房子买大，有了一套，就想买第二套。人们住大房子、住好房子的物质文化需要总是存在的。这是第二层内因。

别看房价历来不便宜，但房子从不是一个简单的消费品，它也附着了金融属性，有投资增值的作用。只要看好房价上涨，有人就会买入。这是第三层内因。

第一: 不差钱

第二：住更好

第三：有看涨

有这三个因素在，不管牛市熊市，楼市的购买欲望一直都是在的。

但真正能够引爆大行情的，需要的是一个契机。

限购

限购放松是房价上涨的第一个关键点。

首先，一线城市的限购在五年内不会取消，也就是说一线城市的限购将长期存在。

这不意味着一线城市就拿不到房票。政府在一线城市可以有很多暗自放松的手段。但是四个一线城市，预计未来会出现，补缴社保和补缴个税的放松。如果实体经济足够差，这个时间最快会发生在明年下半年。如果经济强劲，拖延到后年也是有可能的。

其次，二线城市直接取消限购是大概率事件。

回顾历史2010年开始的那一轮调控，当时全国大部分二线城市都是限购的。

但是楼市从2012年进入静淡市后，二线城市纷纷开始取消限购。最后到2014年只有4个一线城市和三亚保留了限购，其他二线城市全部取消了限购。

这一次，二线城市限购取消不会那么快，因为这一轮涨幅实在凶猛。应该会等到一线城市放松限购之后。那时间至少也到等到明年下半年了。

当然二线城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限购之前，通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。

房贷

如果说放松限购是楼市宽松的大招的话，那放松限贷简直就是楼市宽松的核武器了。

在限购、限贷、限离、限价、限售，所有这些调控措施里，限贷也就是认房又认贷，是最要命的政策，没有之一。

因为再难的房票，也会有耐药性，随着群众们社保年限的增长，慢慢得到破解。

但是认房又认贷这个事情，只要你用过一次按揭，就是跟着终身的。认房又认贷，让改善需求卖一买一变得不可能。

买房人想买大房子，自己会去盘算，如果卖了小房子，卖房子的钱还不够大房子7成首付。买不了大房子，自然就不想卖小房子了。这样大房子没有成交量，小房子也没有成交量。楼市被彻底冻着了。

说一个例子，大家就知道认房又认贷的威力了。2010年以后，上海楼市采取的就是极为严格的认房又认贷，隐忍了3年，才在2013年上涨了30%。但是到2014年底为了去库存，放松了认房又认贷，2年内就完成了翻倍。由此可见认房又认贷的威力。

就是因为认房又认贷如此重要，所以我觉得政府更是不会轻易放松的。一、二线城市政府有可能会在明年下半年开始暗自放松限购，如果房价能够小涨，拉动楼市成交起来，足够补强经济的话，那就不会放松限贷。

只有出现GDP破6的风险，才可能考虑放松限贷。一旦出现限贷放开，那就是一轮上涨30%以上的大行情了。

放松限贷这个画面太美，以至于我也不敢去想。我更关注的是一些创新融资的方式。

为了鼓励中小企业融资，国家放松了小企业融资贷款的准入、利率。

目前小企业贷款的融资利率最低竟然能做到5.7%，已经接近了按揭水平。

在这样的金融创新的支持下，明年上半年开始，会有大量资金通过曲线方式流入楼市，对楼市形成购买力。

虽然这种曲线入场的方式，只有少数买房人会使用，不至于扭转趋势，但这些购买力会扎扎实实的托住楼市，出现的情况是，房价表面不涨，但带折扣的笋盘在去化，楼市在回暖。这也有助于明年初市场的回暖。

这些是我的一些预计，需要明年初市场数据的确认，我们会继续关注一、二线城市的二手房成交量，M2货币同比增速和人民币信贷增速，还有两会的讲话。

契机

从2011年新国八条开始，中国楼市就已经不再是一个纯正自由化的市场。

新国八条是个具有里程碑意义的调控文件。它第一次严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行调控。

从那年开始，你在中国的大城市买房子，不光是要看房票（限购），还要看贷票（限贷）。这一轮还新增了婚票（限离婚），和卖房票（限售）。

中国楼市在这么多紧箍咒下，还能不断上涨，这也验证了我们前面说的上涨内因有多么强大。

限购、限贷严重扭曲了楼市的购买力，把房产交易变成了一个政策博弈。就是你光有钱还没有用，你还得突破种种限制，才能买到房子。

平心而论，作为专业的买房人，越是政策限制，对我们越是有利。因为政策帮你限制了你的竞争对手，压制了房价。

当别人因为房票、贷票的原因，买不了，借不到钱的时候。如果你能搞定，那在你面前就是独享的大块资源。越是复杂的市场，越是能拉开买房人能力差距。

不过拉回到大众市场上，政策限制的确是在影响房产周期。房价下一轮上涨何时到来，还是要看广大接盘侠能不能买，买不买的动。

中国楼市目前已经成为典型的政策市。我们把判断房价上涨的关键放在两点上：

限购和限贷何时放松，是决定房价走势的关键。