长远看法
总体来说房价易涨难跌,这里面有两方面原因,一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升,另一方面是中国的城镇化还未完成,不断有新移民涌入大城市。
一线城市都差不多会是这个幅度。二线城市房价应该是一线城市房价的6-7折吧,绝对价格够不到一线城市,但涨幅更大。
我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题,内生的生产效率并不高(对经济学有兴趣的可以查一下索罗模型)。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位,通过货币宽松来刺激经济增长。
房价涨并不是房子真的增值了,而是货币购买力被稀释了,真到了房价25万那一天,可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。这是宏观分析内容,以后有机会专题讲,今天不做展开。
内在原因
长远看好,和短周期操作还是不一样的。宏观分析是赚不了钱的,宏观专家最终也是要落地到当下,落地到眼前。
让我们把视线拉的更近,看看一轮房产行情启动的具体内因。
从2000年以来,我们国家就保持了长期的货币宽松,M2增速毫不手软。这么多年来,我们国家的货币也冲到了180万亿,是GDP的2倍多。
虽然近年来货币增速没那么夸张了,但总量绝对数也是够大的。所以社会上是从来不缺钱的,对楼市一直很有热情。这是有房产行情的第一层内因。
而且刚才也说了,大城市有城镇化需求,老百姓首先要解决居住问题,解决完上车问题,接下来就是把房子买大,有了一套,就想买第二套。人们住大房子、住好房子的物质文化需要总是存在的。这是第二层内因。
别看房价历来不便宜,但房子从不是一个简单的消费品,它也附着了金融属性,有投资增值的作用。只要看好房价上涨,有人就会买入。这是第三层内因。
第一: 不差钱
第二:住更好
第三:有看涨
有这三个因素在,不管牛市熊市,楼市的购买欲望一直都是在的。
但真正能够引爆大行情的,需要的是一个契机。
限购
限购放松是房价上涨的第一个关键点。
首先,一线城市的限购在五年内不会取消,也就是说一线城市的限购将长期存在。
这不意味着一线城市就拿不到房票。政府在一线城市可以有很多暗自放松的手段。但是四个一线城市,预计未来会出现,补缴社保和补缴个税的放松。如果实体经济足够差,这个时间最快会发生在明年下半年。如果经济强劲,拖延到后年也是有可能的。
其次,二线城市直接取消限购是大概率事件。
回顾历史2010年开始的那一轮调控,当时全国大部分二线城市都是限购的。
但是楼市从2012年进入静淡市后,二线城市纷纷开始取消限购。最后到2014年只有4个一线城市和三亚保留了限购,其他二线城市全部取消了限购。
这一次,二线城市限购取消不会那么快,因为这一轮涨幅实在凶猛。应该会等到一线城市放松限购之后。那时间至少也到等到明年下半年了。
当然二线城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限购之前,通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。
房贷
如果说放松限购是楼市宽松的大招的话,那放松限贷简直就是楼市宽松的核武器了。
在限购、限贷、限离、限价、限售,所有这些调控措施里,限贷也就是认房又认贷,是最要命的政策,没有之一。
因为再难的房票,也会有耐药性,随着群众们社保年限的增长,慢慢得到破解。
但是认房又认贷这个事情,只要你用过一次按揭,就是跟着终身的。认房又认贷,让改善需求卖一买一变得不可能。
买房人想买大房子,自己会去盘算,如果卖了小房子,卖房子的钱还不够大房子7成首付。买不了大房子,自然就不想卖小房子了。这样大房子没有成交量,小房子也没有成交量。楼市被彻底冻着了。
说一个例子,大家就知道认房又认贷的威力了。2010年以后,上海楼市采取的就是极为严格的认房又认贷,隐忍了3年,才在2013年上涨了30%。但是到2014年底为了去库存,放松了认房又认贷,2年内就完成了翻倍。由此可见认房又认贷的威力。
就是因为认房又认贷如此重要,所以我觉得政府更是不会轻易放松的。一、二线城市政府有可能会在明年下半年开始暗自放松限购,如果房价能够小涨,拉动楼市成交起来,足够补强经济的话,那就不会放松限贷。
只有出现GDP破6的风险,才可能考虑放松限贷。一旦出现限贷放开,那就是一轮上涨30%以上的大行情了。
放松限贷这个画面太美,以至于我也不敢去想。我更关注的是一些创新融资的方式。
为了鼓励中小企业融资,国家放松了小企业融资贷款的准入、利率。
目前小企业贷款的融资利率最低竟然能做到5.7%,已经接近了按揭水平。
在这样的金融创新的支持下,明年上半年开始,会有大量资金通过曲线方式流入楼市,对楼市形成购买力。
虽然这种曲线入场的方式,只有少数买房人会使用,不至于扭转趋势,但这些购买力会扎扎实实的托住楼市,出现的情况是,房价表面不涨,但带折扣的笋盘在去化,楼市在回暖。这也有助于明年初市场的回暖。
这些是我的一些预计,需要明年初市场数据的确认,我们会继续关注一、二线城市的二手房成交量,M2货币同比增速和人民币信贷增速,还有两会的讲话。
契机
从2011年新国八条开始,中国楼市就已经不再是一个纯正自由化的市场。
新国八条是个具有里程碑意义的调控文件。它第一次严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行调控。
从那年开始,你在中国的大城市买房子,不光是要看房票(限购),还要看贷票(限贷)。这一轮还新增了婚票(限离婚),和卖房票(限售)。
中国楼市在这么多紧箍咒下,还能不断上涨,这也验证了我们前面说的上涨内因有多么强大。
限购、限贷严重扭曲了楼市的购买力,把房产交易变成了一个政策博弈。就是你光有钱还没有用,你还得突破种种限制,才能买到房子。
平心而论,作为专业的买房人,越是政策限制,对我们越是有利。因为政策帮你限制了你的竞争对手,压制了房价。
当别人因为房票、贷票的原因,买不了,借不到钱的时候。如果你能搞定,那在你面前就是独享的大块资源。越是复杂的市场,越是能拉开买房人能力差距。
不过拉回到大众市场上,政策限制的确是在影响房产周期。房价下一轮上涨何时到来,还是要看广大接盘侠能不能买,买不买的动。
中国楼市目前已经成为典型的政策市。我们把判断房价上涨的关键放在两点上:
限购和限贷何时放松,是决定房价走势的关键。
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