截至 10 月 16 日，据同花顺统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计 52 家上市房企披露了 2018 年三季度业绩预告，剔除数据不全企业，净利润实现同比增长的企业有 33 家，占比超过六成，13 家企业净利同比下滑，11 家亏损。

值得一提的是，这 52 家房企几乎都是中小房企，并无销售规模达 2000 亿元量级房企，但可折射行业发展状况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，房地产行业集中度越来越高，得益于过去两年市场库存的充足，房企今年的销售额将再次创下新高。截至目前，已有 19 家房企跨入 " 千亿元俱乐部 "。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。

六成房企净利同比增长

从预告净利润变动幅度来看，在上述 52 家上市房企中，33 家呈现上行趋势，占比为 63%；从，预告净利润下限来看，39 家房企盈利，占比 75%；11 家亏损，占比为 21%。

从预告净利润下限来看，27 家房企归属于母公司股东的净利润超过 1 亿元，占比 52%。

《证券日报》记者注意到，净利润超过 10 亿元的目前有 9 家。招商蛇口净利润预计在 80 亿元 -82 亿元之间，目前暂列首位；荣盛发展净利润预计在 33 亿元— 39 亿元之间位；蓝光发展净利润预计在 10 亿元 -13 亿元之间；金融街净利润预计在 10.1 亿元 -10.8 亿元之间。

中原地产首席分析师张大伟表示，从整体数据看，主营业务依然是房地产的企业，在三季度业绩依然明显增加，但首亏和续亏企业占比仍达 20% 左右。对于中小房企来说，在当下资金链紧张，龙头房企率先降价回收资金的市场环境下，风险已经越来越大。

张大伟进一步称，尽管最近部分城市楼市出现了去化放缓迹象，但从财务数据看，因为结算周期的原因，大部分房企可能要到 2019 年才出现市场退烧的表现。

事实上，截至目前，多数上市房企仍然获得了 " 丰收 "。10 月 8 日，据中国指数研究院发布的《2018 年 1 月份 -9 月份中国房地产企业销售业绩 TOP100》研究报告显示，2018 年前 9 个月，销售额破千亿元房企增至 19 家。其中，碧桂园、恒大与万科 3 家企业销售额均超过 4300 亿元，均值为 4768 亿元，同比增长率均值为 20%。

报告指出，2018 年前 9 个月，标杆房企销售目标完成率均值为 74.7%，相较前 8 个月月提高 9.5 个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在 90% 以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超 80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的 75% 以上，完成全年目标可期。

市场明显降温

但市场并不乐观，去库存眼下已经成为房企们最头痛的问题。

万科投资者关系总监赵旭翔在 9 月 7 日的万科经营情况电话会议上披露，7 月份万科的去化率为 51%，而 8 月份仅为 47%。与上半年 55%-65% 的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一、二线城市的 600 多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

事实上，这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中，不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今，适逢这些项目入市销售，变现难度可见一斑。

克而瑞研究中心表示，" 金九 "51 个典型城市成交量为 3476 万平方米，环比下降了 7%，与去年同期成交量大体持平，其中二线城市成交下滑最为显著，同比和环比齐跌，前三季度累计成交也较 2017 年下降了 2%。" 银十 " 虽然尚未结束，但从 CRIC 监测的国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31 城环比大降近七成跌至历史低位，同比也下降了 27%。其中一线和三、四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力 " 瓶颈 "。

克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，楼市 " 转冷 " 的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，原来房价飞涨，" 闭着眼睛卖房子 " 的日子都已经一去不复返，房企的态度也由之前的 " 高歌猛进 " 转变为 " 收敛聚焦 "、加紧抢收，目的都是为了在市场 " 凉凉 " 前，回笼更多的资金，保证现金流安全。