11 月 6 日，戴德梁行 2018 年粤港澳大湾区 " 产业与房地产引领大湾区投资商机 "THINK-IN 论坛在广州、深圳、香港同步举行。来自广深港三地的政府、开发商及投资机构等业界重量级代表，通过实时直播和连线互动的方式，与在场近千名参会嘉宾，分享粤港澳大湾区背景下城市产业融合和地产领域投资所面临的机遇及挑战。

▲粤港澳大湾区 " 产业及房地产引领大湾区投资商机 " 论坛现场

广州会场以 " 大湾区城市群产业发展演变、趋势及机遇 " 主题分享了湾区发展历程中，广佛肇、澳珠中江、港深莞惠城市群未来在 TOD、创新科技及智能制造领域的产业机遇。在探讨 " 优势再造：广佛产业及房地产发展新机遇 " 议题环节，广州会场特邀来自佛山市投资促进局、越秀房地产投资信托基金、星河产业集团及光大产业集团代表，为广佛如何借助自身独特的双城联动优势，未来在产业布局及地产领域上达成共赢，实现飞跃发展展开了讨论。

大湾区城市群产业发展机遇

以珠江湾区为核心的粤港澳大湾区，汇聚了广州、深圳、香港、东莞及珠海等多个港口，同时又聚集了现代服务业、战略性新兴产业及高科技产业，被赋予了 " 湾区群 + 港口群 + 产业群 + 城市群 " 的叠加效应，具备多极共生及梯度发展的特色。由此形成的广佛肇、澳珠中江、港深莞惠城市群将依托各城产业优势，进一步推进区域一体化及产业融合。

▲大湾区各城市产业定位及新区发展方向

广佛肇城市群，由广州在科技产业创新及枢纽型网络城市方向的发力，携手在制造业上积蓄巨大能量的佛山、肇庆，将打破城界壁垒，在产业分工与布局上更加合理，向着湾区枢纽迈进；汇聚金融、科技创新产业及制造业绝对优势的港深莞惠城市群，将伴随着港深一体化、深莞一体化的步伐，成为未来湾区创新中心；随着港珠澳大桥的通车，澳珠中江所处的珠江西岸城市群与东岸的壁垒将被打破，东西两侧的资本、产业链将畅通无阻，未来以国际创新型城市及生态文明特区珠海为中心，带动中山及江门实现经济上的崛起。

▲戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿

戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿分享，大湾区未来的产业机遇将聚焦在 TOD（包括空港经济）、创新科技及智能制造这三个领域：

聚焦 TOD：湾区备受瞩目潜力股

逐渐完善的铁路、公路及机场交通网络，打通了城市间资源流动的脉络，为城市群及跨区域的经济往来打下了坚实基础。TOD 作为湾区内未来最具潜力的投资机遇，受益于战略需求及政策扶持，在带动区域升值、优化产业结构、加速人口导入及完善城市功能上将大有所为。其中，作为连接珠江两岸城市的西桥头堡 " 中山翠亨站 "，凭借政策推动、绝佳的区位与交通及高新科技产业发展目标，走在前头，成为值得重点关注的 TOD 投资区域。引入的龙头项目包括中兴、哈工大机器人、保利及万科等。在 TOD 范畴持续发力的空港产业，为大湾区相关辐射区域带来了房价的大幅度攀升，成功带旺区域升值。

借助人才科研资源孕育创新科技产业

创新科技产业凭借大湾区绝佳的人才资源、优质的研发条件及布局广泛的新兴产业重点发展基地，未来将全面推动湾区产业转型升级，实现产业多元化，往产城人融合方向发展。未来广深科技创新走廊联动多个跨区域产业区，未来将迎来更密切的互动，带领三大城市群创新科技的发展进入新阶段。

凭优良制造业基础让智能制造大放异彩

拥有雄厚制造业基础的大湾区，搭乘产业结构更新升级及智能制造全面飞速发展的东风，围绕六大重点投资区域，包括中新广州知识城、思科广州智慧城、佛山三龙湾高端创新集聚区、深圳湾生态科技园、松山湖科技产业园区及珠海经济技术开发区大放异彩。

陶汝鸿指出，粤港澳大湾区内部的各个城市及片区需发挥自身优势，加强湾区内的交流协作、融合发展，抓住三大产业的发展机遇，抢占先机，实现经济上的共同发展。

▲圆桌讨论

广佛联动 优势互补赋能地产板块

广州与佛山的联动，促进了两地在人才、资本及各类资源的流通，加速了产业结构的优化与转型升级，为地产板块赋予了新的能量。

佛山市投资促进局局长俞红平表示，佛山是大湾区中拥有极强制造业基础和创新能力的城市，未来随着 9 条地铁线路规划的落地，广州与佛山将进一步实现无缝对接，促进人才的流动。佛山也积极与各方合作，发挥自身优势及潜能，比如和香港贸发局签署合作备忘录，合作项目多达 11 个、牵手碧桂园布局顺德新能源汽车小镇、促成美的库卡产业园等。操盘过多个产业地产项目，从珠江东岸进军到西岸的星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲介绍，随着大湾区规划的出台，南沙区在交通航运及金融科技等领域，都有了长足的规划。作为自贸区，南沙紧跟人工智能趋势，引进大量高端制造企业，是重点发展的优势区域。而佛山强大的制造业底蕴，具备发达的智能制造、机器人、新一代信息技术、新材料和汽车电子产业，未来将有无穷的潜力。在房地产投资领域有着丰富经验的越秀房地产投资信托基金主席林德良表示，做产业地产，城市产业及驱动力是关键。TOD 项目在带动城市基础设施实现质的飞跃的同时，能有效拉升产业驱动力并带动区域升值，是引领湾区前进的引擎。位于东莞松山湖的光大 WE 谷项目，投资逾 16 亿，是光大集团布局多元产业、完善城市综合服务而倾力打造的综合性产业园。掌舵人林建强指出，转型产业地产，要抓住产业的本质。首先应明确产业定位，再者是如何打造产业生态，以及提供增值服务帮助企业快速成长及发展。产业运营应积极引入产业资源，与企业共同经营、发展及生存。

深圳及香港会场的嘉宾亦带来了精彩的分享：

▲戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河

戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河分享了戴德梁行研究院今年以来发布的一系列粤港澳大湾区研究报告，并针对粤港澳大湾区在打造科创湾区中如何抓住产业升级机遇进行了解读。其中深圳作为湾区内活力科创的前沿，受益于多年来政策扶持以及自由完善的市场环境，已经培育了一条从行业巨头、独角兽、创业企业到行业上下游企业的科创企业生态链。而广州的传统制造业将在产业升级的浪潮带动下转型升级，加速 IAB、NEM 等新兴产业领域的发展，加上雄厚的教育和科研资源，实现千年商都向粤港澳大湾区 " 创新大脑 " 的飞跃。香港将利用国际化的商业模式及服务体系、高度发达的金融市场，成为湾区内科技公司面向海外 " 走出去 " 的第一站，助力大湾区科创产业高效对接全球资本。江冰河指出，粤港澳大湾区内部的各个城市及片区需发挥自身优势，同时充分利用不同的资源进行协同互补、融合发展，便可令各城产业遇到的短板问题迎刃而解。

基汇资本董事总经理卢庆雄在香港会场进行了 " 粤港澳大湾区房地产投资今昔与展望 " 的主题分享。他表示，自从粤港澳大湾区战略面世以来，投资于大湾区内房地产市场的金额骤升，从 2017 年的 273 亿美元，增至 2018 年迄今的 331 亿美元，当中香港市场仍在投资者心目中占龙头位置。自 2011 年起，投向大湾区房地产的资金中，落户香港的资金占了 84%，广州、深圳的占比居次，然後是大湾区内其他二綫城市。香港深受投资者垂青，既反映出本港作为国际金融城市的价值，而随着大湾区整体第三产业的进一步发展和成熟，香港市场将面对更大的需求。目前以服务业为主的第三产业，在大湾区内的分布仍以香港为主导，2017 年数字显示其占本港生产总值逾九成，但广州、深圳的第三产业发展近年亦愈见飞快，去年占各自生产总值的比重已升至六、七成水平。第三产业的发展将引发对于写字楼物业的庞大需求，目前香港中区的写字楼供应已经非常紧张，中资机构近年对於租赁中区写字楼亦十分积极，预料在大湾区第三产业高速发展下，香港、深圳、广州等城市的写字楼市场展望当可看高一线。

▲戴德梁行华中区董事总经理刘小华

戴德梁行华中区董事总经理刘小华总结，日益完善的交通网络，将促进大湾区各城市群之间的紧密合作，更将打破湾区东西两翼的基础设施瓶颈。城市群将响应湾区效应，协同发展，实现资源整合，推进要素流动及产业的分工协作与转型升级，带动地产板块迎接新活力与新机遇，为创造区域经济新动能注入强效催化剂。

THINK-IN 论坛是戴德梁行的年度品牌活动，亦是中国房地产行业的重要盛事。今年戴德梁行不仅在北上广深举办四城同步直播的 " 中国‘新’经济 "THINK-IN 主题论坛，更把论坛品牌拓展至更多新一线城市，聚焦更多国家发展和行业关注的热点领域，如成渝城市群及粤港澳大湾区的发展。未来，戴德梁行 THINK-IN 论坛将延续 " 提供洞察 创造远见 " 的理念，促进政府、房地产企业及金融投资机构的重要对话与思想交流，探讨房地产行业的重大变革及深远影响。