都说预期决定房价 为什么出现了房价与预期不一致的状况

（文/马跃成）

房价是由什么决定的？一是政策，二是预期。没有调控政策这个定海神针，房价就不知道会成什么乱象。调控不是否定市场的作用，只是说，没有调控的话，楼市就会被某些利益集团完全控制，他们会通过各种手段控制房价上涨，不可能出现所谓的完全市场经济的供求关系。

这点，我们从房价上涨的过程就可以看的很清楚，每一轮房价上涨，都是先造舆论，一些专家、开发商公开在各种论坛上，放风预测房价上涨，有的甚至直接公布某某板块房价上涨幅度，然后，就是开发商在该地款高价拿地，面粉贵过面包就是这么出现的，这样，就为房价上涨打好了基础。有人说，地价高了对开发商不是没有好处吗？其实，不是这样，地价高，才能房价更高，3000元的楼面价，只能卖出1万的房子。而3万的楼面价，轻松卖出6万，甚至9万的的房子。

前段时间，中国人民银行发布了《2018年第二季度城镇储户问卷调查报告》，报告源于央行在全国50个城市针对20000户城镇储户进行的调查问卷。针对大家关心的房价走势问题，被调查者中36.5%的居民认为第三季度房价会上涨，44.7%的被调查居民对于房价的预期是保持“基本不变”，8.5%的被调查居民认为第三季度的房价会出现下跌，10.3%的被调查居民对第三季度的房价走势认为是“看不准”的。

国家统计局的数据显示，今年9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。同时，零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%，较二季度提升6.0个百分点，土地市场渐趋冷静。

据初步统计，2018年1-9月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。总体来看，三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势，但受市场走势变化影响去化不及预期，销售业绩增速有所放缓。

开发商经常把房价上涨的责任说成是，地方政府的土地价格太高了。现在地价回落了，房价还能撑得住吗？9月14日，央行发布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，33.7%的居民预期“上涨”，45.9%的居民预期“基本不变”，9.6%的居民预期“下降”，10.8%的居民“看不准”。这和第二季度调查的情况相差不大，但是购房者对未来房价预期有了明显的改变。购房者对稳定市场的决心和力度是比较接受了，也比较认同了，坚定了市场不会再大涨的信心。

未来一段时间，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑，影响预期的因素已不只是调控政策本身。其实，统计数据的微小变化，在市场上会掀起很大的波澜，北京部分二手学区房降价明显，这在以往是不可想象的，以前认为不会降价的开始降价了，以前认为买到就是赚到的，现在也失灵了。【本文由“马跃成账号”发布，2018年11月12日】