来源：凤凰网房产 作者：王迪

一众房企发债密集获批，一蹶不振的地产股绝地反弹。历经一年的“煎熬”，房企们仿佛看到了“曙光”。

11月21日，中国恒大（03333.HK）福州公司12亿规模ABS获准发行。11月20日，龙光地产（03380.HK）附属公司完成发行24.9亿公司债。同日，花样年(01777.HK)发布公告称，附属公司29亿公司债获批。这仅仅是房企融资“解渴”的一个缩影。

据凤凰网房产梳理发现，自10月下旬以来，融资成功获批的企业就有20余家，这其中不乏中海地产（0688.HK）、越秀地产(00123.HK)、阳光城（000671.SZ）、华夏幸福（600340.SH）、万科（000002.SZ）等房企的身影。火热势头，与此前几个月发债受阻艰难形成强烈反差。

一系列现象是否意味着融资闸门已然放开？

对此，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受凤凰网房产记者采访时表示，目前房企发债获批数量比以往增多，主要可能为了解决债券到期问题，基本上没有增加房企现金流。房地产融资环境基本没有变化，流入房地产的资金依然是严控的，银行按揭贷款和开发贷款仍处于零增长区间，房企自筹资金增速也趋于回落。

政策红利隐现 ，“紧箍咒”松动？

在今年，融资成本高企，融资阻力成为高悬于房企头顶的“紧箍咒”，而此次资本市场的“峰回路转”与一项消息在时间上有所耦合。

11月1日举行的中央政治局会议指出，支持民营经济发展，实施促进金融市场健康发展的一系列措施，提振市场信心。每年10月底召开的政治局会议一直被视为定调第二年经济政策走向的风向标，可见其标志性意义。此外，10月30日，证监会罕见盘中声明，表示要提升上市公司质量，创造条件鼓励上市公司开展回购和并购重组，优化交易监管，减少交易阻力，增强市场流动性。

政策的刺激在资本市场上得到了反映。凤凰网房产梳理发现，此轮房企发债获批在次数及金额上都有所扩大。

11月13日，华夏幸福发行的公司债获批规模高达80亿元，中海地产发行债券规模则为35亿元。而近期新城控股、万科A、泰禾集团、融创中国发行的债券金额分别为21.6亿元、20亿元、11.67亿元、10.1亿元，金额并不低。11月以来，恒大更是乘胜追击将目光集中于美元中期票据，在债券发行上迎来高峰。仅10月31日一天，中国恒大公告称，拟发行金额分别为5.6亿美元、6.45亿美元、5.90亿美元的三项优先票据。

就此次获批的融资来看，其融资方式主要集中在优先票据、公司债、短期融资、中期票据、ABS等方式。仅就10月份融资方式占比来看，房企公司债为主流方式，占比为50%。

图表来源：同策研究院

对于此次房企发债密集获批，大中华购物中心联盟主席助理柏文喜告诉凤凰网房产记者，主要基于两点：一是国内经济下行，对房地产行业的依赖提升；二是支持民企发展的政治氛围。

纵然政策环境有回暖迹象，一位不愿具名的房企高管仍然对融资环境持悲观态度。“现在发债还是以借旧还新为主，理想很丰满，现实很骨感，家家有本难念的经，冷暖自知。未来18个月房企的日子仍旧很艰难。”

此外，房企融资成本达到了历史峰值。近期，中国恒大附属景程有限公司发行的5.9亿美元优先票据利率高达13.75％。与此同时，华远地产、时代中国、鸿坤集团、雅居乐、合景泰富在11月获批的债券利率均超过了8%。

“国家密集发声是为了后续放宽流动性给市场，注入更宽松的信用是有关的，未来对房企的融资会有所放松，但放松的程度还是会相对谨慎。如果是民企且不是房企会好很多。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析称。

地产股飙升，楼市拐点来临？

自2016年下半年开始，房产行业融资全面收紧的“号角声”不断。因为无法通过融资而实现“输血”，房企无奈通过裁员、降价等诸多方式“曲线”回笼资金，而此次融资局面的打开在股票市场上得到了反映。

据wind数据显示，11月12日至11月16日，融创中国（1918.HK）以10.16%的升幅占据港股地产股板首位。绿城服务（2869.HK）、SOHO中国（0410.HK）、禹洲地产（1628.HK）招商局置业（0978.HK）时代地产（1233.HK）股价升幅均超过7%。沪深300地产板块涨幅达5.96%，跑赢大盘。地产股一改以往“跌跌不休”之势，触底反弹。

2018年11月12日至11月16日，港股地产板块公司涨幅前十名

此外，为拯救低迷的股市，一众房企更是上演“花式护盘”。

据不完全统计，今年以来已有39家上市公司大股东或实控人发出兜底式增持倡议，房地产企业目前也有3家企业做出了兜底的保证，阳光城等房企更是发布鼓励员工持股的倡议书。今年6月以来，融信中国、新城控股、禹洲地产等多家上市房企大股东更是不断增持公司股份，包括中国恒大、中国金茂、中粮地产、新城发展、龙湖集团、金融街、禹洲地产、佳兆业等房企也在近期进行了股票回购的操作。

大量资金涌入地产板块，是否证明楼市春天来临？

有业内人士分析称，虽然宏观面得到改善，地产股票质押风险也得到初步缓解，但此前地产股普涨势头不会持续。

对于未来楼市的走势，欧阳捷分析称：“为了要保持楼市平稳健康，相信政策还是会保持房地产金融合适的松紧度，不会让资金过度流入房地产，明显松动的可能性不大。”黄立冲则表示，“现在整体的情况是，国家是需要房地产来对经济起到一定的提振、拉动作用，限售或限购可能会有略微放松，反而会限制随便降价。”

事实上，在“钱袋子”被扎紧之后,房企仍在规模的扩张之路上激情狂奔。从千亿房企数量来看，截至9月底，共有19家房企销售金额突破千亿。预计到年底，超千亿房企有望突破30家。在千亿新军不断扩容的情况下，不容忽视的是，房企负债依然处于历史高位。

海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大史无前例。

“为防范金融风险和降低融资成本，增发新股及房企发债、发行票据等直接融资方式更易得到房企青睐，也会得到监管部门支持，明年的金融环境及房地产行业政策会有适度放松之势，但在实际执行中由于金融企业自身内部机制及民企自身的问题而很难得到落实，民企的融资环境依旧不容盲目乐观。”柏文喜说。

政策红利隐现、融资获批、地产股回升，无疑让深受“资本寒冬”困扰的房企感到一丝抚慰，但是这对于在维持规模发展与高负债压力下的房企而言或许只是“杯水车薪”。如何寻求规模与安全之间的最大效益仍是摆在每一个房企面前的现实命题。