数据解读粤港澳大湾区 : 从 9 城土地市场看未来投资方向

2017 年 3 月,随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告,上升为国家战略,粤港澳大湾区瞬间被点燃了。无论从国家层面还是区域各个城市,都开始根据城市特色,着手规划和明确城市的发展战略定位。同时各大房企也看到了粤港澳大湾区的投资发展机会,纷纷加快步伐攻城略地,本土房企凭借深耕优势继续加大土储快速扩张,外来房企则更多通过合作开发、项目收购等曲线方式来进入粤港澳湾区城市。

下面主要通过近 5 年湾区城市土地供求情况、企业拿地布局、湾区城市未来供地方向来分析粤港澳大湾区城市投资方向。

01 粤港澳湾区 9 市土地供求变化趋势

供应层面:近两年宅地供应大幅度提升,城市分化明显

从近 5 年宅地供应来看,2016 年整体供应最少,只有 3479 万㎡,2017 年最高,达到 5509 万㎡。2018 年截止 11 月,已供应 5055 万㎡,预计全年供应将超过 2017 年。

从单个城市宅地供应来看,佛山、惠州、广州、肇庆整体供应量名列前茅,深圳、东莞、中山、珠海城市由于土地资源的稀缺性,整体供应量较小,尤其在土地开发强度较大的深圳、东莞等城市表现最为突出。

从供应变化趋势来看,肇庆、江门近两年宅地供应上升幅度十分明显,尤其肇庆 2017 年全年供应 1351 万㎡超越佛山成为宅地供应市场的龙头。

图:粤港澳湾区 9 市近五年住宅用地供应情况(万㎡)

备注:2018 年 1-11 月统计时间截止至 11 月 25 日

成交层面:2016 年以来土地市场火热,成交量价齐升,2018 年下半年降温明显

受成交端市场火热以及供应端的大幅度提升,2017 年住宅用地成交量达到近 5 年最高,共成交 5173 万㎡。2018 年 1-11 月共成交 3733 万㎡,随着年底各城市加大土地的供应,预计 2018 年全年成交量将突破 4000 万㎡。

从单个城市来看,佛山市成交较为平稳,连续 5 年位居住宅用地成交建筑面积首位,2017 年成交量达 1120 万㎡,2018 年 1-11 月成交 1121 万㎡,已超越 2017 年全年成交。其次肇庆 2017 年成交量为 1001 万㎡,紧随佛山之后,惠州、广州成交量均超过 700 万㎡。

受粤港澳大湾区规划利好,以及江门、肇庆土地供应充足的影响,近两年江门、肇庆住宅用地成交表现十分抢眼,同时也为许多外来房企进入提供了机会。

图:粤港澳湾区 9 市近五年住宅用地成交情况(万㎡)

招拍挂条件趋严,土拍门槛逐步提高

2016 年 11 月,佛山首宗 " 限地价 + 竞配建 " 地块成交,表明土拍市场调控的趋严,紧随着,珠海、东莞、广州、深圳、中山等城市相继开启多样化的竞拍条件,包括 " 限地价 + 留物业 + 竞配建 + 竞自持 "、" 限地价 + 竞配建 + 竞自持 + 摇号 "、" 限地价 + 竞人才住房或公共租赁住房 +100% 自持 "、" 限地价 + 竞配建 + 现房销售 " 等方式。

图:粤港澳湾区各城市土地竞拍条件

资料来源: 中国指数研究院搜集整理

粤港澳大湾区 9 市宅地竞拍条件中,以深圳、中山最为严厉。其中,深圳宅地供应主要以租赁用房为主,且需要企业 100% 自持,中山则在竞拍方式中加入 " 现房销售 " 的条件,其余城市更多的是以 " 限地价 + 竞配建 + 竞自持 + 摇号 " 的方式,肇庆最为宽松。

高价地频现,土拍市场竞争激烈

虽然招拍挂模式增设多种拍卖条件,但是依然阻挡不了房企拿地的热情。2016 年底至 2018 年以来,随着土地市场的持续火热,房企在招拍挂市场竞争愈演愈烈,期间也诞生了多个高价地。

其中深圳宅地供应多以 100% 自持为主,其最高楼面价无法直接比较,且深圳未来宅地供应也多以租赁用房为主,在此就不列入参考。相比较之下,广州最高楼面价是其余 8 市中最高,为 55437 元 /㎡(剔除竞配建)。其次为珠海,达到 29120 元 /㎡,东莞最高楼面价为 26646 元 /㎡(剔除竞配建)。

图:粤港澳大湾区各城市成交最高楼面价地块信息

数据来源: 中国指数研究院搜集整理

02 各大房企湾区布局情况

本土房企凭借先发优势,持续深耕

以保利、万科、恒大、碧桂园、雅居乐、富力、奥园等为代表的本土房企正不断深化湾区城市群的布局,随着 2018 年 8 月万科首入江门,介入蓬江里村 262 亩 " 旧改 " 项目的公示。截至目前,保利、万科、恒大、碧桂园四大房企均已实现湾区 9 市的全面布局。

其他本土房企也在加速湾区城市的布局,雅居乐 2017 年 12 月首入江门,与美的地产合作开发江门蓬江杜阮项目。奥园 2016 年 4 月以 22.9 亿元收购深圳坪山新区项目,成功布局深圳。

图:本土房企粤港澳城市布局情况

外来规模房企进驻湾区节奏加快

从城市布局方面来看,广州、深圳两大核心城市是房企争相进入的区域,但由于深圳土地资源的稀缺性,土地成本较高,更多房企选择以广州为进入机会点。同时由于广佛同城化的战略实施,佛山享受广州核心城市的外溢性需求,近年来其价值逐渐凸显,在广州土地市场竞争较为激烈的情形下,佛山成为外来房企入驻湾区的据点。

外来房企中,融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区,自 2016 年以来短时间内迅速完成湾区城市群全布局。泰禾集团则自 2015 年底首入深圳以来便加快湾区城市的布局,目前,已经分别进入佛山、惠州、东莞、珠海、广州、肇庆、中山 8 个城市。

图:首入广州知名外来房企

图:首入佛山知名外来房企

资料来源:中国指数研究院搜集整理

03 湾区城市未来土地供应方向

" 三旧改造 " 将是湾区大部分城市未来土地供应的主要方式

从目前土地供应来看,粤港澳大湾区部分城市面临 " 土地资源局限 "。尤其深圳市的国土开发强度已超 55%,已面临 " 无地可用 " 局面,东莞市的国土开发强度也逼近 50%。从近 5 年一级土地供应市场来看,深圳、东莞、中山、珠海年供应总量已非常少。

在土地开发资源紧张的背景下,多个城市在 " 三旧改造 " 方面已加大投入力度,目前," 三旧改造 " 已纳入湾区城市发展的重要议程中。且从近期各个城市在三旧改造方面动作频频来看,未来粤港澳湾区城市加快 " 三旧 " 改造的项目进程已经常态化。

2018 年 6 月,在广东省举办的首届 " 三旧改造 " 项目推介会上,推介的 208 个项目中,除广州、深圳外,珠海、佛山、东莞、江门等 " 三旧 " 改造项目也公开 " 露面 "。其中,珠海市 15 个,佛山市 18 个,东莞市 10 个,江门市 13 个;其他地市合计 103 个项目。由此可见,未来城市 " 三旧 " 项目已成为土地供应的另一重要途径。

在一级土地市场地价上涨的背景下," 三旧 " 改造已经成为不少开发商拿地的重要渠道。且由于三旧改造可以带来多方共赢的结果,在各地政府大力推动三旧改造政策的支持下,各大房企正在加速介入三旧改造项目。

表:部分房企三旧改造项目

粤港澳湾区 9 市三旧改造政策

粤港澳 9 市三旧改造中,深圳市场化程度最高,无论是从政策还是金融体系融资手段都十分完善,这也为参与主体在旧改项目上获取更多的资源。广州则更多的是以政府主导,开发企业积极参与,结合因地制宜的方式。东莞三旧改造以连片改造及单宗项目改造为主,操作主体多元化,政府积极引导各类主体参与。佛山三旧改造主要由政府主导、规划控制、连片改造、市场参与等改造方式。

表:粤港澳湾区 9 市三旧改造政策一览

04 结语

从粤港澳大湾区的提出至今已近两年时间,也见证了湾区城市房地产市场的快速发展,同时近两年湾区城市的宅地供应量及成交量也大幅度提升,尤其是江门及肇庆,宅地供求量翻倍上升。出于湾区规划利好,各大规模房企竞相布局湾区城市群,不乏本土实力房企凭借首发优势重仓粤港澳湾区城市,外来房企也在加快速度入驻。

考虑到湾区城市群整体面临土地资源稀缺,房企通过一级土地市场拿地成本较高,未来开发企业通过 " 三旧改造 " 模式拿地不失为一个较好的途径。

中国指数研究院

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