作为龙头房企,同时也是财务策略较为稳健的公司之一,碧桂园最近两年虽然高速发展,但总体债务状况还是维持在安全范围内。在地产行业内,碧桂园的去化及回款能力一直较为突出,净经营性现金流已经连续第三年为正,净负债率及借贷成本也在逐年下降,其剔除预收账款后的资产负债率为84.7%,净负债率为59%,上市以来连续11年维持在70%以下。虽然自今年下半年以来,楼市下行压力增加,碧桂园受到了一些影响,但仍然保持了不错的增速。
在房企在国内的融资渠道进一步收窄,国内融资难且融资成本也在持续上升的当下,碧桂园仍于11月22日发布公告,宣称其全资附属公司卓见国际有限公司将回购本金总额60.54亿港元的现有债券。显然,相对其他房企,碧桂园具有更高的融资能力,从而获得更多的发展机会。
显而易见的是,这并不是碧桂园第一次在境外资本市场进行融资活动。只今年以来,碧桂园已经数次在境外资本市场进行过融资活动,无论是融资规模还是成本,相比其他房企都具有一定优势。
1月初,碧桂园成功发行过两笔总规模为8.25亿美元的债券,其中2.5亿美元于2023年到期的年利率为4.750%,6亿美元于2025年到期的年利率为5.125%。9月19日,碧桂园又成功发行了一笔9.75亿美元的双年期优先债券,当时获最高约2.2倍认购。这是自今年5月市场发生变动以来,内地房企最大规模的债券发行,其中部分债券年期长达5.3年,是今年2月以来内地房企最长年期的发行之一。
而此次在进行回购的同时,卓见国际还将进行新债券发行,拟发行78.3亿港元的有抵押担保的可换股债券,利率为4.5%。此次可换股债券的初步换股价为12.5840港元/每股,可转换约6.22亿股股份,相当于碧桂园现有已发行股本的2.87%。
此次发行的双年期优先债券包括,4.25亿美元于2022年1月到期的7.125%优先票据,5.50亿美元于2024年1月到期的8%优先票据,两种债券的最终定价均比初始定价指引收窄了37.5个基点,是2018年至今中内地房企发债定价收窄幅度最大的一次。
此次发行新债券所得款项净额约为77.51亿港元,碧桂园拟将这部分资金用于赎回可换股债券,并将剩余款项用于对现有的境外债务进行再融资。今年1月份,他们曾发行一笔总金额高达156亿港元的免息可换股债券,期限为一年,这笔债券将于2019年1月到期。
此次的再融资计划,主要是碧桂园考虑到公司后续发展以及资金平衡,因国内房地产市场仍处于市场调整阶段,较为充裕的现金流将为房地产企业提供更厚实的财务安全垫。
碧桂园在境外融资活动中的强势表现也得到了投行的认可。花旗集团在11月19日的最新报告中指出,碧桂园管理层仍对明年销售增长达10%至15%报有信心,因为公司的土地资源达4.8万亿,毛利率能维持在25%至26%,明年还有近4880亿元的未入帐销售可入帐。另外包括摩根大通、高盛在内的国际投行也给予碧桂园"增持"和"买入"评级,并提高其股票的目标价。
这一定程度上是基于像碧桂园这样的大型房企基本面依然向好,未来几年的利润增长仍然是确定性很高的事件。最近一些核心城市的房贷利率已有所放松,以碧桂园的均衡布局和充足的土地储备来看,明年的销售情况依然会保持增长。
碧桂园一直保持着较为灵活的资本运作能力,也日益提高着自身的资金管理水平,相信哪怕是在房产融资的冰河时代,这家公司也能以更从容的姿态应对。
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