上期说到过去一年上海房价是跌的(回顾戳过去一年里上海房价！跌跌跌！)，我们今天再用大数据来预判一下2019的上海房价，看在哪个区最适合买房投资！

1.调控政策是具有时效性的

买房是件大事儿，想要赚钱一定先了解清楚市场环境。而了解政策走势更是重中之重！在帮大家捋顺上海楼市政策的同时，还要跟大家科普一个容易被误解的小知识点： 调控政策并不是一层不变的，它是具有时效性的！

回顾上海历年政策，时效期主要集中在6-9个月。平均政策出台9个月后，随着政策时效性降低，加强版楼市调控措施将继续出台巩固调控效果。“十九大”定调，坚持房住不炒，未来对房地产市场、尤其是一线热点城市政策短期不会放松。十九届四中全会，党的政策方向明确后， 2019年两会是上海未来楼市政策走向的重要时点。大家一定多多关注2019年两会期间的新闻联播呀！

>>上海主要调控政策汇总

2.外围区域项目降价是大趋势

正如上期文章里所说，2018年的上海市场，中心城区高端盘集中入市与限价成交是城市均价整体上涨的重要原因之一，当市场回归理性时，中心城区由于稀缺性，价格更为坚挺。外围城区、尤其是供应量相对较大的城区（如青浦、奉贤、松江）有项目率先降价，浦东新区降价项目少但普遍启用渠道资源拓客， 未来随着调整进一步深入，更多滞销的楼盘会加入折扣促销行列。像青浦某楼盘，原均价4.2万，折扣后3.85万左右。而松江某品牌开发商原均价4.5万/平米的项目，送车位后等于变相降价1000左右。所以对于此类区域的楼盘，各位小伙伴在购买时要做到心中有数哟~

>>上海项目价格调整或热销项目楼盘表

3.2019年的1季度是抄底好时机

伴随着政策与市场的变化，目前上海房价同比增速为负，且增幅逐渐收窄，简单来说便是上海房价已调整到较低水平，此时对于开发商来说拿地成本相对较低。2019年1季度是上海房价周期的波谷，既是开发商拿地的好时机，也是老百姓买房子抄底的好时机！

>>上海商品住宅销售价格同比增速周期

结合“四中全会”、“两会”召开的敏感时间点，如果房地产价格出现反弹势头，后续调控政策将可能紧急跟进，防止金融风险。结合政策节点与同策研究院的价格周期的统计数据，2019年的1季度是近一轮销售均价的波谷。想买房的小伙伴快快抓住好现在的好时机呀~同时这一时间，也是南京、杭州、合肥这三座城市市场的销售均价波谷！长三角的小伙伴们都可以关注一波。

>>长三角一二线城市销售价格周期及波峰波谷预测

>>上海及周边城市商品住宅成交均价周期走势示意图

4.浦东宝山嘉定最适合投资

买在哪个区也是非常关键的问题！先看一下这张上海城区划分图。我们按行政区划将上海分为由中心7区组成的中心城区以及外围9区。这张图里的上海看起来像不像一颗活跃跳动着的大心脏！

>>上海城区划分图

选择综合反映各城区竞争力、发展潜力的8项指标，利用主成分分析(主成分分析Principal Component Analysis是一种统计方法，旨在利用降维的思想，借助于一个正交变换，把多指标转化为少数几个综合指标,即主成分，其中每个主成分都能够反映原始变量的大部分信息，且所含信息互不重复)的方法对各城区的相对价值进行计算，得分较高代表城区的投资价值相对较高。通过SPSS软件计算得到因子得分和主成分方差贡献度，从而计算出代表城市相对价值的城市得分。

>>上海城区投资价值指标及解释

上海中心城区集聚人口数量最多，人均可支配收入最高，但流入人口占比相对较小、因房价较高而收入房价比最低。利用主成分分析法获得代表各城区投资价值的城市得分，上海中心城区因各项指标最优，城区投资价值最高，房价也处于各城区的最高位。浦东新区覆盖范围大，产业基础好，但各板块房价差距较大，平均房价处于相对低位。

>>上海各城区2018年平均房价

>>上海各城区投资价值得分

我们将代表各城区相对投资价值的城市得分、各城区房价进行标准化处理后，进行城市间横向对比。城区投资价值大于城区房价的城市，未来城区房价有相对较高的升值潜力。

>>上海各城区价值-价格分布

接下来，综合同策研究院的各项指标，按已确定权重对各城区投资风险进行计算，并按各城市投资风险大小取四分位数进行分类。青浦、奉贤投资风险最大，闵行、嘉定、松江投资风险较低。

>>上海各城区投资风险

>>上海各城区投资风险

综合各城区投资价值、住宅升值潜力、城区投资风险三大类指标，对于未来一年上海各城区楼市投资布局进行筛选，我们认为最佳的投资城区为：浦东新区、宝山区、嘉定区。

投资有风险，入市须谨慎。在求稳的市场政策基调下，一昧的投机性投资房产的炒房行为是不可取的。但是面对理性购房需求，我们仍然可以根据市场的客观规律理性分析出上海现在买房的投资机会。新年将至，也祝大家买到自己心仪的房子哟！

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