摘要：“新规”聚焦在住宅小区内尚未根本解决的老问题和新的“急、难、愁”问题。

今天起，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》（以下简称《规定》）正式施行。

记者从市房管局获悉，原《规定》88项条款中有一半进行了原则性修改，改动幅度较大。“新规”聚焦在住宅小区内尚未根本解决的老问题和新的“急、难、愁”问题，包括：公共收益使用账目不透明、业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难及停车难等。

小区公共收益是公众最关心的话题之一。公共收益从哪里来，又到哪去？使用账目能否“一目了然”？“新规”给出了答案：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会的各类所需。“小区业主可以在账户上看到公共收益‘分红’，但无法独立支取，必须以小区集体的名义使用。”市房管局相关工作人员说。此外，“新规”还要求，如果使用物业公共部分进行广告、商业推广等来获取小区公共收益的行为，必须经业主大会同意。

停车难、车位乱涨价是上海住宅小区的突出问题。“新规”从公平分配停车资源角度出发，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。这相当于每户业主最多拥有两个车位。

同时还提出，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

“新规”还明确建立停车资源共享协调制度。针对车位价格，“新规”提出，开发商在业主大会成立前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格；设立了业主大会成立后，开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节价情况下开发商产权车位乱涨价问题。

一些住宅小区还存在业主拖欠、拒缴专项维修资金的现象。住宅专项维修资金，是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金。“新规”做了几方面规定：专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当及时启动再次筹集程序。

专项维修资金管理规约未就再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在90日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

物业费涨价了，业主如何辨别涨幅是否合理？“新规”指出，市房管部门将定期发布住宅小区物业服务标准，物业协会定期发布物业服务价格监测信息，实行包干制收费方式的小区物业服务费调整前必须经过审计或者评估，促进形成“质价相符”的物业服务收费议价机制。

值得注意的是，业主的权力和义务首次全文写入“新规”。此外，居(村)委会、业委会、物业服务企业三者关系也进行梳理，并对社区党建引领进行了规定。