此前不止一次说过，中国房地产的真相，其实就藏在三四线城市，人们总是热衷于研究北上广深、夏津宁杭、郑镐蓉汉，却往往忽略了一个重要的事实：我们有334个地市、2851个县区，这里才是楼市体量最大的地方，而不是那些高高在上的大都市。

自2015年开始，炒房氛围自上而下的扩散，一二线城市大涨之后，从沿海向中西部小城市蔓延，以前默默无闻的小县城们，有的建新区和CBD，有的炒作高铁过境，有的建造起特色小镇，五花八门概念的背后，是房价的涨势如虹。

中泰宏观首席分析师梁中华此前指出，2015年3月至今，中山、东莞房价涨幅达70%以上，昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%，这些地方的均价走势，远比一二线城市要强劲。

深挖小县城、地市房价大涨的原因，无非有两个：第一，棚改货币化的推动，实物安置改成货币补贴，刺激了拆迁户买房需求。第二，房企争相下沉小城市，以碧桂园、恒大为首的龙头开发商，改变了三四线楼市的供给生态。

市场的冷暖变化周期其实很短，现如今来看，这两大推动力量，都开始出现了退潮。

棚改方面来看，总量下降已不可避免。数据显示，各地2019年棚改目标均比2018年出现大幅下降，其中，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套。

另外，考虑到2018-2020年的棚户区改造1500万套的目标，在去年已经超额完成了626万套，剩余的900万套要在剩下的两年来完成。在棚改总量下降后，未来随着实物安置越来越多，拆迁户相对减少，三四线楼市买房的需求也会降低。

房企方面来看，碧桂园、恒大等小城市的代表性房企开始打起了“退堂鼓”。

首先，一月份的销售额排行显示，以碧恒万为代表的TOP3房企均出现大幅度下跌，在融资成本高企的阶段，拿地额也开始缩水，降幅达到了26%。众所周知，这两大巨头的主要市场就在小城市，春节返乡置业大潮遇冷，销售额下降，当然会影响到两大房企的业绩。

其次，从两家公司的发展方向和路径来看，碧桂园从去年开始频频在农业科技领域发力，又是收购农业公司，又是合作开发种地，恒大在收购FF未果后，甚至又开始考虑位于瑞典的新能源车品牌，它们的跨界力度不可谓不大，从侧面也说明了一点，房企巨头们开始收缩在小县城的战线，多元化已成必然之势。

从这两大原因看来，小县城的高房价已经到了熄火的时刻，如上文所说，棚改总量下降后，人口流出的小城市购房需求必然下降，而房企趁机打起退堂鼓，能把手中去化率下降的项目卖出去已经算是幸运了，更别提继续拿地扩张了，都说回不去的家乡，呆不下的北上广，未来随着三四线楼市的估值回归合理，小县城或许会重新显露出它温婉的一面。（蓝白观楼市）