记者丨李惠琳

编辑丨谭璐

9200亿资产的中海地产，开年就有动作。

1月11日，董事长颜建国签发公告，为其在广州海珠的“百亿地王”，引入合作方中建四局，中海将让渡10%的股权。

2023年，颜的团队逆势进击，中海耗资千亿扩储，这块地以127.9亿购得，现在决定分人一杯羹。

1月初，中海官宣，全年合约销售3098.10亿元，逆势微增5.1%，排名位列三甲，仅次于保利发展、万科。

只是，颜建国未完成所设的3600亿目标。过去一年，这家最会赚钱的房企，市值大幅缩水约650亿港元。

地产仍在下行周期，中海亦未能逃脱，新的一年，颜建国难言轻松，或有变招。

前高后低

很长一段时间，中海地产增长不快，在百强房企中徘徊于第7名左右。

2017年，颜建国回归，中海地产开始高调扫货，重回行业前五。

“我们有信心，分享房地产下半场行业集中度提升的红利。”他定调2023年，适度扩张规模。

颜建国来源：中海地产

中海地产行政总裁张智超也判断，改善型需求强劲，相关政策会形成助力。

2023年上半年，中海销售额 1801.8亿元，同比增长30.1%，以1677.7亿元的权益销售额，跃升行业第一。

不料，下半年开始放缓，只销售了1297亿元，同比下滑17%，与行业“前高后低”的走势一致。

好在重仓区域，中海的规模优势稳固。

比如北京，2023年全年，中海销售533.6亿，稳居“京城一哥”之位。

颜建国强悍地稳住规模，以价换量，波及利润水平。

在相当长时间，中海以出色的产品和财务管控，净利水平稳居前列，业内誉为“最会赚钱的房企”。

直到2022年，其净利同比大降42%，创下20年最大跌幅纪录。

2023年初，颜建国一度期望，“利润稳中有升”，能有回暖。

事实证明，过于乐观了。

1-6月，中海地产的净利润约135亿元，同比下降19.43%；净利率为15.5%，距离高值接近“砍半”，向头部房企均值回归。

中海部分项目，降价走量，品控也现瑕疵，过去两年，深圳、北京等地，因质量问题产生纠纷。

2023年内，中海的市值，大跌35%左右，只剩1380亿港元左右，徘徊在10年来的低谷。

变局面前，无人能独善其身。

千亿补仓

“行业高潮时不激进，低潮时不保守。”颜建国个人，信奉长期主义。

过去一年，土地市场相对冷清，溢价率低，中海确实没有退缩。

据中指研究院数据，2023年中海地产拿地金额1101亿元，居业内第二；全口径新增货值2585亿元，居业内第一。

来源：中指研究院

“以逾千亿的购地金额，表达对房地产行业的信心。”颜建国强调，坚持投资主流城市、主流地段、主流项目。

从区域分布上看，中海主攻一线、强二线城市。尤其重仓北京，去年斥资232亿元，登顶榜首。

对于中意地块，中海出手很狠。

去年6月，中海与6家房企争夺深圳湾超总地块，经过一百多轮厮杀，以125.32亿元拿下；

9月，进击广州，以127.9亿元斩获海珠区一核心地块，联手中建四局的，就是这块地；

10月，联合上海西岸开发，以240.16亿元价格拿下“地王”——徐汇龙华街道地块。

在新获取土地中，大量为底价或低溢价入手，对未来利润或形成支撑。

“（2023年）上半年综合拿地回报率都高于公司投资刻度。”张智超称。

颜建国团队也瞅准时机，接盘出险房企的项目。

去年8月，中海以近13亿元，收购碧桂园所持广州地标项目——亚运城26.67%权益，其早先已从雅居乐、世茂接手部分股权，目前全资持有项目。

中海入局后，将操盘亚运城剩余两个待开发地块，引入商业综合体环宇城，升级商业配置。

有中介透露，中海接手后的第二个月，亚运城项目一度回春，在去年9月份卖出200多套。

只是，若未能全面回暖，大力扩储的压力也显而易见。

心怀敬畏

逆周期投资，考验财务管控能力，这是中海的强项。

截至2023年9月底，中海手握现金1155亿元，净借贷比率39.7%，负债率处于行业最低区间。

来源：中海地产

财务稳健，央企身份加持，中海的融资成本处于低位。

2023年1-6月，仅为3.54%，同期财务费用约5.5亿元，仅占总收入约0.6%，流动性尚有保障。

纵然如此，颜建国依然强调三原则：敬畏市场、客户为本、合作共赢。

他解释，海珠项目，牵手中建四局，即考虑四局的总部即在广州，建造、勘查及设计经验丰富，“且能分担相关投资风险”。

目前，中海有96%的收入来自住宅开发，市场大变，平稳最是重要。

颜建国也意识到，要多条腿走路，壮大商业物业。

在地产高速增长时，管理层对商业、写字楼等持有型物业，资源投入有限。

来源：中海地产

截至6月底，中海拥有138个商业项目，包括70栋写字楼、29个购物中心、20个长租公寓等。

颜建国视之为，“面向明天的成长型业务”。

去年1-6月，中海获得商业物业收入29.5亿元, 同比增长11.3%，披露的目标是，全年68.38亿元，预估会有难度。

此外，中海在筹谋“后天”业务，布局教育、养老、供应链管理等。只是，对此仅配置2%的资源，更多处于试水层面。

对于颜建国团队，未来很长一段时间，住宅开发仍是中海的核心动力。

“有一种英雄主义，叫知难而进。”颜建国这样定调新的一年。

题图来源：视觉中国