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来源：金融时报收集编辑：徐贝贝
自2023年3月起，河北衡水下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至3.8%，即将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减50个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
无独有偶。自2023年2月28日起，江苏盐城新发放首套个人住房贷款利率政策下限由LPR减20基点调整为LPR减50基点，即新发放首套个人住房贷款利率下限降至3.8%。福建漳州则自3月1日起首套房贷利率下限由4.1%降至3.8%。
《金融时报》记者注意到，虽然5年期以上贷款市场报价利率(LPR)已经连续8个月保持在4.3%，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制作用下，多地首套住房贷款利率下降，不少城市已经进入“3”时代。据中指研究院监测，今年以来已经有35个城市首套住房贷款利率降至4%以下。
与此同时，各地针对房地产市场情况加码“因城施策”，放松限购限售政策、加大购房补贴力度、优化调整公积金政策纷纷落地。在一系列利好政策支持之下，今年房地产市场企稳回暖态势逐渐明朗。
2022年9月，人民银行、银保监会发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。2023年1月，新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
从高达5%、6%，到4.1%，再到3.8%，越来越多城市开始加入调降首套房贷利率政策下限的“大军”。记者从中指研究院获悉，2023年以来，已经有35个城市首套房贷利率低于4%，其中既有昆明、贵阳等二线城市，也不乏漳州、柳州等三线城市。
贝壳研究院监测结果也显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套房贷利率回调。2023年3月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2基点。截至3月16日，监测样本中，二线城市中45%的城市首套房贷利率低于4.1%，三四线城市中39%的城市首套房贷利率低于4.1%。
东方金诚研究发展部高级分析师冯琳表示，当前房贷利率仍有下调空间，首套个人住房贷款利率政策下限因城施策进行调整是刺激需求端的重要手段，对楼市形成重要利好，同时也遵循了“房住不炒”的定位。
“当前各地进入新一期的评估期，根据2022年12月至2023年2月房价变化情况决定各地首套房贷利率是否调整。根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，贵阳等多个城市符合利率下限调整条件。”中指研究院市场研究总监陈文静对《金融时报》记者表示，短期符合条件的城市还有望下调首套房贷利率下限。
一线城市以及核心二线城市被视为楼市动态“风向标”，但这类城市较少下调首套房贷利率。贝壳研究院数据显示，从利率同比下调幅度看，3月份三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套房贷利率同比降幅为140基点；一线城市房贷利率同比降幅最小，首套房贷利率同比降幅50基点。
“一线及核心二线城市新房市场韧性较强，多个城市新房价格平稳运行，并不符合下调首套房贷利率下限的条件，短期内这部分城市房贷利率下降的预期较弱。”陈文静同时表示，未来伴随着市场行情变化，不排除银行下调利率加点幅度，进一步降低购房成本，更好地支持刚需购房群体，促进合理住房需求入市。
首套房贷利率下降的同时，银行放贷速度也明显提速。贝壳研究院提供的一组数据显示，3月百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这是2019年以来最快的放款速度。其中一线城市平均放款周期为29天，二线、三四线城市平均放款周期均为21天。
各地也在加码“因城施策”，调整优化公积金政策成为其中亮点。比如，2月27日，南京明确在该市缴存住房公积金的职工及其配偶，购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。据不完全统计，今年以来已有50多个城市优化公积金政策，包括支持商贷转公积金贷款 、提高公积金贷款额度、提取公积金用作首付款、放宽公积金贷款条件等多项举措。
在利好政策催化下，房地产市场开始出现回暖迹象，相关指标降幅大幅收窄。国家统计局发布的数据显示，2月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市数量继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。1至2月份，商品房销售面积下降3.6%，商品房销售额下降0.1%，全国房地产开发投资同比下降5.7%，降幅均较去年明显收窄。
“一方面今年春节错期对1、2月份的销售产生一定影响，另一方面2月商品销量增长或为前期积压需求的释放叠加需求端刺激政策产生的效果。政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程。”冯琳分析指出，高频数据显示，3月1日至18日，30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月有26.43%的增量。结合1至2月楼市表现来看，一季度楼市初具复苏迹象。
不过，也有专家持有谨慎态度，认为这种回温的可持续性有待观察。陈文静提出，当前市场活跃度回升更多为热点城市修复，但多数城市市场调整压力仍存，市场修复仍需要时间。来源：金融时报客户端
记者：徐贝贝
编辑：云阳
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