▲提问楼先生[评论区留言]

两个月以来，杭州新盘中签率连连下降，不少红盘不同程度拼社保。这背后肯定不少真正自住需求，被日渐焦虑的行情逼到场上。但也无需怀疑，有很多投资客年后再次浮出水面。

比如申花某改善盘，身边参加摇号的朋友，几乎没有要打算自住的，甚至一位邻居和亲朋好友弄了三张房票去摇，结果运气也特别好，连中两套。‍‍‍‍‍

杭州新盘（尤其粉盘）的中签率升降，与投资客是否下场有关。而杭州投资客，时刻盯着二手房变化。年前，新房中签率上升或流摇，因为二手房卖不出去。而年后，二手成交活跃，中签率顺势下降。

一部分“勇敢自信”的投资客，已经躁动起来了。从馥香园、杭曜置地中心、万科·江斓映象府，以及艮北的江翠轩，城北的特发·澜栖府，皆能看出杭州投资客的热情。‍‍‍‍‍‍‍‍

只不过，情况似乎也可能出现转折：经过2月二手房活跃成交之后，蓄势待发的3月下半月，从带看数据上看，可能会略显疲软、后劲不足。‍‍‍‍

更何况二手房的成交数据，存在一定时间差。当你看到的成交量下滑，可能实际情况还要稍微严重些。这其实也是杭州投资客最担心的事情：如果再次感受到手上的二手房不好卖，摇号进仓的动力就减弱了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

还有两组“数据对比”也让人担忧：一是每天新增挂牌二手房的数量，与成交的二手房数据；二是每半个月，选择降价的二手房数量，与涨价的二手房数量。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

楼先生好，我是E类人才，但平时工作经常要出差，打算在东站附近买一套品质好一点的房子，预算600万左右，请问有什么值得推荐的新房或二手房？我们对杭州行情不太熟悉，今年二手房可能买吗？

楼先生：E类人才的房票能用吧？如果能用得上，在摇号场上很有优势，建议还是先摇新房吧，不然人才优势就浪费了。比如城东方向的江翠轩，由滨江联合兴耀开发，虽然近期中签率明显下降，但人才房票还是能随便挑。此外，艮北接下来还会有个新盘，是中天艮北项目，也快亮相，可以留意下。艮北到东站很近。

其它选择，可以密切关注文晖板块的嘉里·馥源庭，目前开盘时间还未定，限价也模糊，但600万出头应该够得着，关键是你的人才资格，很有机会。将来下楼就是地铁、商场，不管是自住还是投资，都是很好的选择。这个楼盘是今年杭州第一梯队的红盘，是文晖板块的龙头楼盘。

至于今年二手房能不能买，关键看价格，如果能捡漏性价比的二手房，当然可以。只不过经过2月二手房成交量爬坡，房东的心态和预期又抬高了，捡漏难度在增加。话说回来，对你而言，二手房不是什么首选项，先好好利用人才资格吧。

目前住在良渚万科未来城，工作也在这边，刚生了双胞胎，仅一套88方不够住了，想要改善大户型，总价不超过400万，周边几个楼盘星图光年轩、星缦云渚，翠语彩虹里等都陆续开盘了，落户要到9月初才能满5年摇二套，我是现在低价卖出这套房子尽快参加摇号，还是等到落户满5年后摇二套更合适(摇号的冻结款可以先周转，摇中还是要卖掉手头房子还周转款）等到9月初摇二套的话，主要是顾虑到时限价3万内的好盘没有了或是中签率更低了。

楼先生：既然早晚都要卖的话，就不要特意卡「二套房的资格节点」了。等到下半年，比较担心的是，二手房行情会不会重新疲软。一旦行情冷下来，到时卖房的难度也会相应增加。至少上半年，二手房行情稍有回暖，更有利于卖房。所以策略上，还是建议先把房子挂出去，设定自己能接受的价格，有人要就先卖。

杭州的新房限价不会一下子就放开，是「温水煮青蛙」一样一点点上涨，你可能都感觉不到。对于新房的限价，不用太焦虑。当然，3万内的万科·星图光年轩这样的大盘就只能遗憾错过了。可以多多关注勾庄，比如越秀&中豪在勾庄的新项目，预计5月上市。不要担心没有新房卖，杭州今年还是会加大土地供应，整个城北区域会持续有盘可摇。

老师，我手头唯一一套滨江区滨安小区安置房155方，4年前当时买入的时候400万，现在有人还价415万，我如果想置换，这个价格该不该出手？

楼先生：你手上的房子，属于典型的「老破大」。卖掉吧，请果断卖掉。继续拿在手上也不会有什么前途可言。想想看，对于买家，400万出头或者再踮踮脚，就能够得着萧山市北挑，想要留在滨江区，也可以考虑浦沿，二者都能挑到品质不错、房龄更新的商品房。

有时候自己卖房子，不要总站在房东角度考虑问题，换位到买家角度，再看看自己手上的房子，到底市场上有多少平替。最关键是，这些安置房、经适房还要继续走下坡路，将来受众面只会越来越窄。还是那句话：需要努力优化资产，普通人的「资产保卫战」。

老师好，我很喜欢奥体一带，但预算只有五六百万不太够，加上摇号难度太大，怎么办？以投资为主，请问奥体有什么二手房可以买来投资？或者说萧山市北的二手房能入吗？

楼先生：五六百万想摇奥体新盘，一是总价就够不着，二是摇号难度很大。没什么办法，再喜欢也只能将目光移到其它新盘。至于关注奥体二手房，其实选择很局限，这个预算建议看看滨江·御虹府，这个楼盘还在「出清中」，今年出货量不少，可以淘淘看。

如果找不到，再往萧山市北看看，这两年，奥体和市北的挂牌量每天都在增加，但总体而言，二手房也不便宜，特别与限价新房相比，心理上会觉得贵。所以如果自住考虑，可以买，市北有大量滨江、绿城的次新房。但投资来讲，买进的二手房不会马上就涨，短期肯定有压力。

手上有套申花万科·古翠隐秀144方的房子，中高楼层，偏投资，所以暂时不会住也不想出租，觉得出租过的房子卖相不好。如果说卖掉后，用这套房子的总价（当初几乎全款买的，贷款部分可以忽略不计）去摇一下新房，现在是出手和摇号的好时机吗？有推荐的楼盘吗？

楼先生：从行情和古翠隐秀这个楼盘来讲，现在相对是出手的好时机。首先，行情回暖了不少，虽然没有重返火热，相比去年下半年，卖房的机会大多了。其次，古翠隐秀经过快一年的出货周期，价格正在企稳，急售房源出掉一批后，目前价格开始企稳。

只不过古翠隐秀这样的房子，真舍得卖吗？短期内杭州应该不会再有这样非常具有设计感、辨识度的楼盘，多花钱可以买到更好的地段，也买不到这样用心的产品。怎么说呢，比古翠隐秀更值钱的楼盘有很多，南星桥、奥体、武林比比皆是，但从产品角度讲，古翠隐秀是独一无二的，很值得收藏。

卖掉后能买哪里？结合你的总价预算，板块上，可以关注钱二、奥体、文晖、桥西，至少发展能级上不输给申花，也能买到品质感还不错的改善楼盘。比如钱二的两个「彼岸轩」，桥西的小河云庄，文晖的馥源庭，奥体的滨江·澄虹府、大家中天世纪城项目等等。当然，每个都是非常难摇的红盘，需要一点点好运气才行。

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