“市场的变化，我们提前预判到了，但剧烈的程度超出了预期。”在8月30日发布中报三个半小时后，碧桂园（02007.HK）总裁莫斌在中期业绩发布会开场时，并没有回避上半年以来公司面临的压力。

伴随着需求疲软、预期转弱，市场下行带来的寒意传导至这个行业内的每一个角落，每一个参与者，碧桂园也不例外。

碧桂园管理层曾在去年业绩会上提出致力成为“百年企业”。那么，如何穿越顺利行业不利周期，实现这一远大目标？这家龙头房企迎来了“关键时刻”。

碧桂园集团管理层出席2022年中期业绩会

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保障现金流

根据2022年中报，碧桂园上半年总营收为1623.6亿元，毛利172.1亿元，净利润19.1亿元，另外公司股东应占核心净利润约为49.1亿元。

与去年同期相比，碧桂园的营收、利润等财务指标有所下降。管理层曾在8月中旬召开的投资者电话会上表示，主要原因在于新冠疫情的限制性措施，项目结算进度减慢，导致收入规模下降且影响结算毛利及利润的规模。另外，部分低毛利项目结转，出于财务审慎性原则对物业项目计提的减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失等也是原因。

碧桂园管理层表示，前述影响因素多为非现金性质，公司具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。中报显示，其上半年末可动用现金余额为1479.8亿元，而上半年权益销售回款率为92%，已经连续七年保持90%以上的高位。

在8月30日召开的业绩会上，管理层多次提到“现金流”这个词。“公司把重心放在保证现金流、资产负债表以及利润的平衡上，通过经营性现金流去偿还高成本短期限的融资，进一步优化债务结构。”莫斌介绍，上半年碧桂园经营性现金流入约53亿元，有息负债余额为2937亿元，较去年相比下降了7.6%。

碧桂园在融资“三道红线”上处于“黄档”，剔除预收款项的资产负债率“踩线”，但已从最开始81%下降至72%，2023年达标压力并不大。另外，碧桂园公布的净借贷比率为48.1%，现金短债比约2倍，优于监管要求。

碧桂园目前也是行业中评级最高的民营房产企业之一。中信证券研报认为，碧桂园主动力促回款，虽然牺牲短期利润，但却能更好应对短期偿债需要，其对公司的偿债能力有信心。

02

销售基本盘

根据中报，碧桂园上半年实现权益合同销售金额1851亿元，权益合同销售面积2348万平方米，这在行业内仍旧是数一数二的规模。

“公司也感受到市场带来的压力，但得益于在各能级市场的均衡布局，有效对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响，公司权益销售额的同比跌幅为39%，明显优于行业平均的跌幅水平。”莫斌说。据克而瑞发布的数据显示，1-6月百强房企累计权益销售同比降幅达到51%。

此前碧桂园“重仓”的三、四线城市，如今成了稳定销售规模的“基本盘”之一。

根据业绩会公布的数据，上半年碧桂园在一线和二线城市，销售金额同比降幅分别达到40%和44%，但三、四线则只有37%，下跌幅度较低。同时三、四线城市的销售占比也微增至69%，而在碧桂园布局开发项目的城市中，有155个城市的市占率超过5%，其中17个更是高于20%。

但这并不意味着碧桂园严重依赖三、四线城市。

“一直以来，我们强调的是从一线到五线城市均衡布局的宏观策略，而微观策略是哪里有市场或者哪里的市场比较有确定性，我们就会向哪里配置。”碧桂园常务副总裁程光煜指出，从去年到今年上半年，碧桂园的主力配置集中在长三角、大湾区等人口净流入、市场供求关系较好的城市。

目前看来，碧桂园已经根据市场机会呈现的情况进行了投资策略调节，这也体现在新增土储和项目中。“今年上半年拿的项目，和当前销售结果是反过来的，有超过70%位于一、二线，大概30%左右在三、四线，下半年会继续坚持合理调节的方向。”程光煜说。

截至目前，碧桂园位于中国内地的权益可售资源1.22万亿，另有潜在权益可售资源约2,917亿，合计约1.51万亿，这样的规模，足以支撑其未来的销售需求。

03

新业务聚焦建筑科技

在半年前的2021年报业绩会上，碧桂园管理层介绍了多项新业务的发展情况，但在这一回，大量篇幅留给了以博智林机器人为主的科技建造体系，其余则是有关创投方面的成果。

“博智林机器人作为我们新业务的重点进行发展。”莫斌在回答媒体提问时如是说。

在智能建造领域，博智林的发展成果可圈可点。其建筑机器人研发生产和应用全面提速，形成了混凝土施工及修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。

今年6月，碧桂园整合科技建造体系上下游关键内部资源，宣布成立科技建筑集团。而截至今年7月底，博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目，累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平方米。

今年8月，博智林建筑机器人在2022世界机器人大会上亮相。

值得注意的是，博智林建筑机器人并非只应用于碧桂园自有开发项目，也在向整个房地产、基建行业的参与企业进行输出。例如在广州，博智林研发的四款建筑机器人便参与了广州白云站的相关建设。

04

穿越下行周期

市场风云变幻所带来的生存压力，令所有房企都面临着身战略定力、财务状况和运营能力的考验。

若论今年的楼市热词，“交付力”“保交楼”等势必要占据一席之地。碧桂园上半年在214个城市交付1070个批次，交付房屋超过25万套。“有438个项目首月交付率达到75%，165个项目实现‘交付即交证’”，交付体量之大，交付范围之广，都是行业之最。

强大的交付能力是结转收入的重要支撑，也是体现房企在项目开发资金投入方面是否稳健的重要标志。在保障资金安全的方面，除现金余额外，碧桂园经营性现金流净额保持正数，意味着并不需要借助外部融资，仅通过经营性回款就能覆盖对应的经营性支出。

前文提到的投资者电话会上，碧桂园管理层表示，今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元。去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。

良好的财务纪律、财务水平，亦成为碧桂园穿越周期的最好支撑。

而对于市场信心何时恢复，莫斌认为这将是一个逐步的过程，“市场信心有它的不确定性，但公司把预算从今年6月做到了明年6月，我们认为在明年6月市场应该恢复到健康发展的阶段上来。”

莫斌表示，未来碧桂园将继续稳步调整负债结构，同时也将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土储资源，支撑公司未来业绩的稳健发展，“我相信我们在未来的市场里面，能够发挥更大的作用，创造更大的价值。”

◎南方产业智库点评

偏冷的房地产市场，让碧桂园的营收、利润等同样受到影响，但其负债规模下降，融资渠道畅通，现金流保持充裕，都在向外界表明，这是一家“经得起考验”的龙头房企，而新业务聚焦科技建造，建筑机器人已经投入“实战”，也表明碧桂园正在深入参与房地产、建筑领域的深刻变革。未来能否穿越行业周期，经营能力、偿债水平、科技成果，都是制胜的法宝。

出品 | 南方产业智库

分析 | 葛政涵

主理人 | 周中雨

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