为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，近日，江西省住房和城乡建设厅根据全省实际，制定了《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(以下简称《规则》)，对业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动进行指导、协助和监督。

　　■王纪洪、郑周贇、信息日报/信息日报客户端记者左阳天/文

　　十名以上业主可联名申请召开首次业主大会

　　《规则》明确，街道办事处(乡镇人民政府)应当落实属地管理责任，会同市、县(区)人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立健全党建引领下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

　　《规则》要求，一个物业服务区域内，房屋出售并交付的专有部分面积占建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向房屋所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告。

　　建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原有住宅项目，十名以上业主可以联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面申请。街道办事处(乡镇人民政府)也可以根据物业服务区域实际情况指导和监督居(村)民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。

　　划分为一个物业服务区域分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到成立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向所在地物业管理主管部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。不符合的，应当告知原因，并及时在该物业服务区域显著位置公示。

　　筹备组一般由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会代表组成。街道办事处(乡镇人民政府)应当将确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公示七日以上。

　　业主大会决定选聘和解聘物业服务企业事项

　　组建好业主大会后，有哪些职责需要履行？《规则》要求，业主大会有以下职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。首次业主大会的表决票选项应当明确为同意、反对和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见的表决票选项。

　　业主大会会议采取书面方式表决的，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有各不少于两名的业主代表和居(村)民委员会代表参与现场监督。

　　线上业主大会表决平台应当满足实名认证的条件。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并向当事人开通免费查阅服务。

　　业主大会会议采取记名投票方式进行表决，不得对未公示的议题进行表决。业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。业主可以委托他人参加业主大会会议。

　　公告期内无异议的，业主大会组织者应当在十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至居(村)民委员会保管以备查询，保管期限不少于五年。采用线上业主大会表决平台的，业主投票信息保存应当不少于五年。

　　小区共有部分收益应优先用于补充维修资金

　　小区共有部分所产生的收入，到底归物业还是业主共有，《规则》也给出了答案。

　　《规则》提出，业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。

　　利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。

　　业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理。

　　物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会应当委托第三方机构对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。

　　业委会应召集业主大会会议报告履职情况

　　业主委员会有什么职责？《规则》明确，业主委员会应当履行12项职责：执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业办理交接手续，与新选聘的物业服务企业办理移交手续；听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；督促业主交纳物业费及其他相关费用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；支持、配合居(村)民委员会依法履行职责，接受街道、社区党组织的指导，接受居(村)民委员会的指导和监督；监督管理规约的实施；法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会由业主大会选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年。