日期：
来源：大胡子说房收集编辑：大胡子说房
这是一篇非常实用的干货文，实用到你买房可以现场掏出来复习的内容。绝大部分人买房，把绝大部分精力都花在了选择城市、区域、板块和配套上。而往往有时不太在意的细节，住进去才发觉那是痛苦的根源。我看过太多这样的例子，所以今天特地讲一讲选房的细逻辑。你选在了第3层，那时候的你并不知道这个选择的后果。后来，当你终于熬过了一周的996，这一周仅剩的一天，想幸福地睡到自然醒。第二天早上6点多，就被窗外传来的孩童嬉闹声、大爷大妈晨练的音乐声、还有左邻右舍互相问好的交谈声吵醒。第二次换房你选择了33楼，你以为这样就能拥有幸福生活了。33楼在顶楼，你经常顶着一脑袋泡沫和一身沐浴露从浴室出来，等着楼下的用水高峰期过去了再进去洗澡。有一次电梯维修，你急着回家，只能爬上33楼，你说这辈子都忘不了自己颤抖的双腿。刮台风了，你感觉整栋楼都风中摇曳，当初站在窗户前俯瞰全市挥斥方遒的豪气全都没有了，只是生怕因为成为全市第一栋被风吹塌的房子而上头条。与其等到选错了再来后悔、割肉，不如在做选择前就规划好取舍。关于怎么选楼层，我研究了一下，业内有3条共同的规则：可能你现在没法理解这份答案，但不重要，只需要mark住，有需要的时候逃出来复习一下，大概率可以避免上面的坑。还有一点要注意，并不是说没有上榜的楼层不好，楼层没有好坏之分，只看是否匹配需求。低楼层适合有老人小孩的家庭，上下楼方便；中楼层不担心停水停电，既不压抑又不恐高；高楼层视野开阔、私密性好、光照充足。当我在跟雪莉讨论房子朝向到底重不重要时，一个听墙角的小伙站起来了：重要！绝对重要！我家里正好有扇窗户正对着北方，每年一到冬天，那间房子就格外冰冷，冷风无缝不入。如果要把所有朝向排个序，北向的房子一定在链条底层，因为冷啊。（如果连为什么冷都要问，那赶紧去家里正在上初中的娃书包里翻一翻，把地理书找出来，看完就懂了）北方人封窗还有暖气，这都比较忌讳朝北的房子，更何况既不封窗又没有暖气，仅靠着一身正气过冬的南方人？当你选了一间朝北向的房子，你确定在冬天呼啸北风下，不会瑟瑟发抖吗？就算你顶得住，家里有风湿的老人顶得住吗？假如太阳直射真的好，那为什么中国在非洲的留学生都爱在暑假回乡避暑？除了这两个朝向的房子，其余的朝向，放在我国这个地理位置上，感觉都区别不大，大部分无非就是上午晒太阳还是下午晒太阳的区别。关于朝向的选择，我也直接把答案摆在下面了，记不住也没关系，收藏就好，总能用得上的。第二，朝向东南的房子，采光充足，缺点是通风略有不足。第三，朝向西南的房子，下午采光通风好，缺点是有西晒。第四，朝向正东的房子，上午太阳光充足，缺点是通风较差。第五，朝向正西的房子，通风条件好，缺点是夏季闷热，西晒严重。第六，朝向东北的房子，只能晒到上午的太阳，缺点是冬季日照时间短，不建议考虑。最后，房屋朝向西北和正北，采光不好，通风不好，夏季闷热，冬天雪藏，真的真的不建议。客厅的最佳朝向是南北通透，或者东南朝向，冬暖夏凉。卧室的最佳朝向是东南，其次是正南跟西南，最差的房间朝向是正西，夏天太阳光直射，无异于铁板烧。但评判一套房子的朝向好不好，还不能只看客厅的朝向，还需要重点关注朝南向的卧室多不多。就是你家里面，客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室的位置和大小合不合理。举个例子，当你家书房紧挨着客厅，处理紧急工作的时候总被电视里的综艺声打断思路的时候，你抓狂吗？当你家厨房只有3㎡，连个双开门冰箱都放不下的时候，你还觉得户型好吗？当你在衣柜里准备明天上班要穿的衣服，却发现只剩一条短裤，其余衣服晾了两周还没干，且散发着一股霉味的时候，你还觉得家里通透吗？户型的好坏，就是看你家里的每一平地板上，规划的空间到底合不合适。声音很好理解，就是把一些经常活动的区域放一边，睡觉、思考的区域放一边。还有广东潮汕老板们大都讲究门不对门，除了风水，这里面还有健康因素。卫生间本就容易滋生细菌，每一次开关门，细菌都会获得一次传播机会。通透，首要就是说房间内的空气要流通，要有对着吹的窗户。如何保证通透？有一个方法：房间开间一定要比进深宽，极限值是1:1.2。当你周末被吵醒、绝望等电梯、绝望地抱紧自己的时候，难道不会为当初冲动选择了楼层而后悔吗？当你一个从来没来过南方的北方人，结束了一天的工作，疲惫的推开家门，地上潮湿的水痕却让你回家的第一步摔了个大马哈，拿起晒了两周的衣服，依旧一股霉味儿的那一刻，会不会后悔？如果我的读者里有女性，且家里刚好没有明厨明卫，深受其害的你有没有后悔过？每个人都会老去，每个老去的人身体机能都会衰退，在买房做决定时，能代入未来的自己和家里的TA多思考一分，哪怕那么一分，难道不好吗？
80分看城市、区域、板块和配套；20分看楼层、朝向、户型。但我必须申明：20分拿满分的房子，依然比不上前80分及格的房子。就像鹤岗的房子，价值就是比不上深圳的房子，这是价值共识。关于如何选对城市、选对区域、选对板块，我们平时也说了很多内容，如果你想了解更多，可以扫码我们直接聊。