刚从成都调研回来，真是感慨万千。

这两年去了那么多城市，从来没有一个城市能够像成都一样，让人感觉如此具有典型性。

没有一个城市的楼市如同成都楼市一样，如此会玩，如此会管理预期，如此会利用人性。

成都真的是太特殊了。

你实在想象不到，站在2023年的今天，成都人在买房这件事上只占过便宜没吃过亏，成都的楼市情绪依然很高涨。

成都，可以说是全国楼市信仰最坚挺的城市。

光看数据，成都楼市的数据非常漂亮。

刚刚过去的3月份，成都新房成交15350套，二手房成交28188套，一个月的二手交易能抵深圳1年的二手成交量。

在去年全国楼市一片冰凉之下，成都的新房和二手房房价还连涨了12个月。

和成都当地人聊，成都人对于楼市乐观到不可思议的地步。

房价一年涨10%，五年50%，十年翻一翻在成都人看来是件稀松平常的事。

房价只有涨，没有跌。楼市没有顺着大势行情转下，只有一山更比一山高。这造就了只有涨没有跌的楼市预期，养成了成都人买房赚钱，打新致富的发财路径。

成都的售楼部很挑客。在我们调研的过程中，只要置业顾问发现你不是近期就能下单买房的客户，讲解的热情立马下降，恨不得马上赶你出门。

新川、三圣乡、天西、麓湖公园、九眼桥等热门板块的某些楼盘甚至不欢迎渠道和带看的经纪人。

情绪、预期、所见，以上这一切放在现在的楼市时点，怎么看都是一个另类。

成都楼市出现的种种，成都人的乐观和幸福感表露，让我想起了一个反常识的逻辑。

房价，其实从某种程度上也是一个城市吸引力的印证。

越涨价的城市，越能吸引人才落户。因为这样的城市让人看到了财富效应。

能赚钱，生活就有希望。有希望，人生就幸福。

成都之所以楼市火热，情绪高涨，除了城市基本面确实很好之外，还在于会管理预期，会利用人性。

这大概是全国最会玩转楼市的城市，对楼市预期的管理感觉比杭州还牛。

来来来，一起看看成都是怎么调动情绪和管理预期的。

楼市第一招分层式的楼市限购政策，制造价值稀缺的区域。

成都限购政策，按区分个三六九等，分出三个圈层。

第一圈层是高新南。高新南户口最值钱，可以买成都所有区域的房产。

第二圈层是主城5+1，近郊5区，天府新区，可以买除了高新南以外所有的房产。

第三圈层是远郊，青白江、简阳这些区域，远郊户口比较惨，想要买房只能买远郊。

按照这样人为的限购区分，就把成都楼市的价值梯队划分了出来。

越不让买的地方越稀缺，越限制的地方价值越高。

第二招是限价+公正摇号，激发内心贪欲，彻底调动情绪。

我在成都看盘的途中，不止一次产生了落户成都参与摇号打新的冲动。

因为肉眼可见，打新的利润实在是太大了。

举个例子，摇号打新限价盘1.6万/㎡，周边卖2.6-2.7万/㎡，1万/㎡的打新价差，你买不买？肯定买啊，即使摇中概率微小也要碰一下运气，摇到了就是上百万的红利。

摇号打新政策简直就是楼市情绪调动的神器，成都执行摇号打新政策这几年，制造了一次又一次楼市的情绪爆点。

到现在，成都因限价需要摇号打新的盘还有13个。每个盘都有倒挂，与周边二手房或新房存在6000-10000元/㎡的打新价差。

最近一次的摇号是3月份锦江生态带恒大天府半岛， 180套房子，8000元/㎡的打新价差吸引了5万人摇号，近300人摇一套房，中签率仅仅0.3%。

千人摇，万人摇，如此牛逼的情绪调动，成都楼市怎么能不火热。

第三招，限价一点点放松，通过备案价上调制造涨价预期。

成都的土拍是限价竞买模式，限制土拍地块后期的入市房价。在现在的楼市净淡期就留出了制造价格预期的空间。

每一次的土拍，新的地块备案限价都比之前的高一些，每年备案价涨个5%-10%。

在售的楼盘大多是拿地早的楼盘，位置好，有限价，房价反而比后期拿地的地块房价还便宜。

这就制造了涨价预期，以后入市的楼盘位置更偏，房价更贵。现在的楼盘，位置更好，价格更便宜，更具性价比。

于是共识就出现了，以后房价越来越贵，早买早好，早买占便宜。

分层限购、限价、公证摇号、适度有节奏的供地，这些政策、措施结合一起，就造就了一个连续六年火热的楼市行情。

建议其他城市都去成都取取经，在保持楼市节奏的问题上还没有城市能超越成都。

成都的城市发展、楼市政策造就了一个与全国其他城市都不一样的楼市行情。

成都的楼市状态，需要用三个关键词来表达。

1.撕裂；

2.扁平化；

3.极致共识。

成都的楼市很撕裂，第一个撕裂是刚需和改善撕裂。

四环以内的新房市场几乎全是改善盘，2万/㎡+以上，户型120㎡以上起步，低容积率板式楼房。

新房市场产品好，户型大，住着舒服，但是面积大总价高，刚需买不起。

刚需要买房，只能跑到四环以外的新房市场，或者买主城3梯8户，2梯6户的高容积率二手房。

第二个撕裂是新成都人和老成都人的撕裂。

新成都人喜欢高新南和天府新区，特别是高新南，金融城和大源漂亮的城市界面，优质的资源，较多的就业机会吸引了很多新成都人。

▲金融城的地标双子塔和城市界面

新成都人置业首选就是高新南区和天府的各个新城板块。

老城的板块或者主城5区打造的新城，如武侯新城、青羊新城、国宾区，二八板块主要吸引地缘性的老成都人。

成都的楼市，因为限价，房价呈现典型的扁平化，导致选筹困难，有坑有红利。

限价导致成都东南西北不同价值板块的房价趋向一致，基本都分布在2.5-3.5万/㎡之间。

这些不同价值的楼盘在以后的二手房市场一定会拉开房价差距。

成都的楼市有个极致的买房共识，买新城，向南买。

买房，就买高新南和天府新区，极致的共识撑起了成都独特的房价结构。

离主城20多公里的南六环，兴隆湖和金牛区北三环的房价几乎相等。都在2.4-2.7万/㎡。

这样的共识对不对，对，但是存在很大的风险。

成都确实向南发展，城市的精华也在向南转移，但是很难把框架拉的那么大。

高新南比较靠谱，紧邻主城，金融城已经完全成熟，大源完全成熟，只发展一个新川，面积不算大，也已经有产业导入，大概率能做熟。

天府新区就存在不确定性，天府新区的饼太大，想要填满需要的时间太长。

尤其是兴隆湖板块和天府前湾，一个离城太远，科技产业导入有困难，一个中央法务的概念过虚，未来的落地大概率会打折。

调研完成都，深感成都楼市的复杂程度远超其他城市。

这个城市很好，基本面很棒，发展势头正盛，楼市很火热。

但是这个城市从2016年起经历了至少2轮的涨幅，房价不算便宜。

并且因为限价造成的房价扁平化，使得房价体现不出各个板块的价值，由此造成了成都选筹的困难。

我给想要在成都置业的朋友几个参考。

1.重视学区。成都的学区房很能扛。比如大源的几所名校，比如青羊的泡桐树小学。比如四七九学区房。

2.向南买房，最好买在高新南，其次天府的核心区。比如天东、天西、麓湖湖区，锦江生态带北部片区，其他区域不确定性大。

3.有打新机会，还是要参与打新。

4.能买新房买新房。成都2019年之前的二手房，容积率高，产品不太好，等现在新房变成二手房能够吊打二手房。

5.如武侯新城、二八板块、杉板桥板块……都是纯粹的地缘性市场，尤其二八板块供应量太大，只适合自住。

当然，成都买房肯定不是寥寥几句建议这么就简单，成都楼市太复杂，一篇文章只能聊个表面，如果你想了解更多关于成都的，可以进入我们的成都咨询群。

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