中洲控股近期高管、股东新增减持、冻结情形，预计2022年归母净利润同比下降62.83%-75.22%，货币资金缩水，存货量高企。

近期，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称：中洲控股，000042.SZ）发布公告，公司监事陈星因自身资金需要，拟以集中竞价方式减持不超过19600股，约占公司总股本的0.003%，不超过其持股总数的25%。同时，中洲控股第三大股东的减持计划也于近日施行完毕。

此外，中洲控股控股股东被冻结的部分股份发生变更，目前控股股东及其一致行动人累计被司法冻结7236.91万股，占其所持股份比例为20.42%，占公司总股本比例为10.89%。

业绩方面，2022年，中洲控股预计实现归母净利润5103万元–7654万元，同比下降62.83%-75.22%，同时中洲控股的货币资金缩水，存货量高企。

针对上述情况，发现网向中洲控股发送采访函请求阐释，但截至发稿前，中洲控股并未给出合理解释。

近期高管、股东新增减持、冻结情形

公开资料显示，中洲控股于1994年上市，公司以房地产开发业务为主，范围涉及酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、投资等多个领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。

2月17日，中洲控股发布《关于公司监事减持股份计划的预披露公告》，公司于2月16日接到监事陈星的告知函，陈星因自身资金需要，拟以集中竞价方式减持不超过19600股，约占公司总股本的0.003%，不超过其持股总数的25%。

截至目前，陈星共持有78450股股份，占公司总股本的0.012%，所持股份来源为二级市场增持和公司2015年股权激励。

（图源：wind，公司公告）

上述减持计划披露前一日，中洲控股披露公司第三大股东深圳市资本运营集团有限公司（以下简称：资本集团）减持股份计划实施完毕的公告。资本集团因自身资金需求，计划自2022年7月23日起的6个月内，以集中竞价方式减持不超过1329.66万股，约占公司总股本的2%，且在任意连续90日内，减持股份的总数不超过公司总股本的1%。

截至2月15日，资本集团已减持664.84万股，占公司总股本的1%。截至目前，资本集团持有3839.78万股，占公司总股本的5.78%。

除了公司高管、股东有减持动作，近期公司控股股东被冻结股份发生变更的情况也需关注。2月11日，中洲控股发布公告称，公司控股股东深圳中洲集团有限公司（以下简称：中洲集团）前期被司法冻结的股份发生情况变更，其一，中洲集团4209.91万股股份于2022年8月5日被司法冻结，到期日为2023年8月2日；其二，中洲集团3027万股股份于2023年2月8日被司法冻结，到期日为2023年8月7日。

截至此公告披露日，中洲集团及其一致行动人前海君至累计被司法冻结7236.91万股，占其所持股份比例为20.42%，占公司总股本比例为10.89%。

（图源：wind，公司公告）

预计2022年净利下滑超60%

1月31日，中洲控股披露《2022年度业绩预减公告》，公司预计2022年度实现归母净利润5103万元–7654万元，同比下降62.83%-75.22%；实现扣非净利润10.37万元–2561.37万元，同比下降87.56%-99.95%。

对此中洲控股解释，报告期房地产结算的项目主要是溢价收购项目，导致公司所得税费用增加、归母净利润减少。

（图源：wind，公司公告）

对此业内人士表示，所谓的溢价是指较高的土地溢价，溢价收购房产项目可以保证公司的现金流，同时使前期成本降低，提高利润，但后期将导致税收大幅上升的成本摊入土地成本如增值税、土增税、所得税等因素合并计算后，收购土地的价格优势将被削弱，并带来一定的税费计算，抵扣成本，从而影响到项目的整体利润。

wind数据显示，2022年前三个季度，中洲控股的营业收入分别为11.6亿元、35.16亿元、13.85亿元，同比增速分别为-36.57%、65.19%、-32.29%；同期归母净利润分别为0.36亿元、2.22亿元、0.31亿元，同比增速分别为129.04%、-44.85%、-43.99%；扣非净利润为0.17亿元、2.18亿元、0.28亿元，同比增速分别为113.07%、-43.49%、-43.11%。

（图源：wind）

与此同时，中洲控股的货币资金缩水，2021年，中洲控股的货币资金为36.08亿元，2022年前三季度，其账上的货币资金余额减少至16.09亿元，同比下降52.96%。

此外，近年来中洲控股的存货余额处于高位。2019年-2021年及2022年前三季度，中洲控股的存货分别为325.46亿元、308.81亿元、284.87亿元、263.89亿元，占当期流动资产的大头；同期营业收入分别为72.13亿元、106.97亿元、86.76亿元、60.6亿元，存货余额远高于当期营业收入。

（图源：wind）

2022年半年报显示，截至2022年上半年，中洲控股的房地产开发成本占据存货大头，账面价值为228.42亿元，存货跌价准备为5.03亿元。在目前的房地产开发产品中，中洲坊创意中心、成都中央公园的项目建设时间最久，开工时间分别为2014年11月、2014年7月，预计项目的下批竣工时间为2023年11月、2022年11月，深圳宝安26区项目、成都三岔湖、惠州仲恺科研楼三个项目目前处于未开发状态。

（图源：2022年半年报）

（记者罗雪峰，财经研究员高冉）