中国商报（记者 王彤旭）为打通住房租赁的金融渠道，央行、银保监会近日就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）公开征求意见。征求意见稿要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，同时加强和完善住房租赁金融管理。
业内人士表示，该政策有利于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择。
为打通住房租赁的金融渠道，央行、银保监会近日就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。（图片由摄图网提供）
租赁住房金融支持再加码
征求意见稿围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。征求意见稿共有17条，被业内称为“金融17条”。
具体来看，在加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度方面，征求意见稿提出，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。贷款期限一般为3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。
除了提供直接融资渠道外，征求意见稿还拓宽了住房租赁市场多元化投融资渠道：支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（CoverBond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
此外，征求意见稿还确定了住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。
创新探索住房租赁金融手段
近年来，住房租赁行业一直暖风徐徐：相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给力度。
2022年2月，银保监会、住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，旨在加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。
行业金融支持政策在2023年进一步加码。征求意见稿明确：支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。进一步将商业化长租房纳入金融支持的“羽翼”下，实现政策对保障性和市场化租赁住房的全覆盖。
值得一提的是，征求意见稿还提出了不少金融创新手段的探索。
征求意见稿明确，创新团体批量购买的租赁住房信贷产品，首次提出租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，这一创新信贷产品将租赁住房的机构类供给方和企业类型的租赁住房需求方进行了有机联系，可以说是住房租赁行业“中国模式”的创举。
同时，征求意见稿中提出的住房租赁担保债券（Covered Bond），用于住房租赁行业亦属首次。在赵然看来，担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格要求，既保护了投资者，也对行业的高品质发展起到了激励与约束并重的作用。而且，征求意见稿进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，鼓励各类租赁住房专项债券的发行。
值得关注的是，征求意见稿划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域。明确为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
“这对于集体用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地而言，将加快住房租赁市场发展步伐。”赵然表示。
建立健全住房租赁金融支持体系
对于此次住房租赁金融支持新政，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，从中长期来看，新政有利于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择，推动房地产行业与企业新发展模式的形成，维护房地产市场平稳健康发展。
易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，此次政策最核心的要点是，要建立健全住房租赁金融支持体系。究其原因，是该政策明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作，比如在金融机构方面，明确了商业性金融、政策性金融、开发性金融的功能定位。而在金融管理方面，明确要建立住房租赁金融监测评估体系。不仅如此，政策还明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向。其中，信贷工具侧重于开发建设、流动性和日常运营需求，而资本市场则侧重于投资长期融资工具。
在此背景下，银行房贷业务有了新方向。严跃进指出，此次政策针对银行房贷业务提出了四大业务发力点，包括开发建设领域、收购房源业务、租赁经营业务、综合金融服务等。此类业务内容丰富，覆盖了住房租赁的各个环节，比如此次政策明确发放租赁住房团体购房贷款，这有助于后续相关企业加快收储闲置房源。此外，在综合金融服务方面，此次政策明确了银行后续可开展开户、结算、咨询、现金管理等业务。这对于银行后续业务创新，以及在传统的购房金融服务基础上增加新业务，都有积极的启发意义。
“此次政策从资本市场的角度提出了业务新的发力点，包括住房租赁企业发行债券、发行住房租赁担保债券、发展REITs（房地产信托投资基金）以及银行发行金融债券等。政策将银行、租赁企业、其他金融机构、社会资本等进行了很好的串联，可以确保各类资金围绕租赁市场发展。”严跃进说。