长实集团主席李泽钜。图片来源：视觉中国
我们认为应该在逆周期买地或置业。
刘伟/发自北京
“与3年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。地价亦已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。”长实集团主席李泽钜说。
8月3日，李嘉诚家族旗下企业长江实业集团有限公司（以下简称“长实集团”，01113.HK）发布2023年中期业绩报告。
中报显示，2023年上半年，长实集团已确认的物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%。
尽管业绩出现震荡，但李泽钜仍展示出投资信心，他说，“我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳阵（即稳妥的意思）。”
李泽钜表示，当市场普遍认为经济向好和利率偏低时，楼价和地价都倾向于上涨，但现在市场认为经济尚待复苏，利息成本偏高，意味价格将近见底，集团未来将继续买入合适地皮，但强调会严守财务纪律。
当下，当地产市场仍处于下行周期，供需两端表现较为低迷，现在是否较为合适的买入时机？
一位内地国资房企的投资人士在受访时称，逆周期买地或者置业，对于一般的企业和个人来说本身属于“钢丝上跳舞”不好把握。目前，内地不少政策待出，这时候逆周期还是需要看区域，分区实施不同的投资策略比较合适。”
业绩表现出现下滑
中报显示，截至2023年6月30日，长实集团未经审核的持续业务股东应占溢利为103亿港元，同比减少20.14%；每股盈利2.88港元，同比下滑18.9%；每股中期股息0.43港元。
长实集团称，利润下滑，主要由于飞机租赁业务于2022年终止，以及物业发展进度因审慎土储策略而出现空窗期所致。
分具体业务来看，中报数据显示，今年上半年，长实集团实现物业销售收入约82.46亿港元，同比下跌59.57%，销售业绩主要来自香港名日•九肚山、东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下。其中，香港、内地、海外的业绩贡献占比分别为52.34%、42.95%、4.71%。
租赁业务因整体市场放缓仍然受压。报告期内，长实集团物业租赁实现营业收入27.86亿港元，同比微降4.56%。
长实集团称，位于中环的长江集团中心二期将于今年年底前后落成，其长期经常性租金收入，将扩大集团投资物业组合及提升其资产价值，因此对写字楼租赁业务前景抱有信心。
相较之下，酒店及服务套房业务已企稳回升，实现收入19.41亿港元，同比增长27.11%。
长实集团表示，凭借稳固基础及强健财务状况，集团将继续把握市场机遇，坐拥灵活选择之投资优势，物色新机遇，以应对挑战。“集团将继续投资持续壮大可带来稳定经常收入之稳健资产组合，为股东争取长远价值。”
过去两年，长实集团在港积极拿地，新增四幅政府地皮、两个重建发展项目，分别做商住发展用途。截至2023年6月底，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎（约706万平方米），其中800万平方呎、6400万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。
应逆周期买地或置业
根据2023年中报，截至报告期末，长实集团银行结存及定期存款约438亿港元，1年内到期借款仅约92亿港元。
“我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。市况较明朗时，我们积极买地，去年完成数宗交易。我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳阵。”手中握有大量现金，长实集团展现出相对积极的投资态度。
李泽钜表示，与3年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。地价亦已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。
在谈到有关售楼及买地策略时，李泽钜表示，如果市民想置业自住，又有负担能力，现在的入市时机比3年前好。当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。
双佰投资、双佰家办创始合伙人刘策认为，买地置业投资回报收益高应该过去式了，但保值是可以的。未来投资收益越来越依赖专业，方向是新能源、硬科技等方向的股权类投资。
他表示，如果地产投资大周期过去了，那么投资就不存在稳不稳妥的问题，仅剩下接受投资回报下滑的事实。
“目前，内地的房地产市场正处于下行趋势中，随着未来可期的政策放开和经济复苏，表现会好于当下，但整体方向还是向下的。逆周期投资是买在短周期的底部，而不是买在长下行周期的某个位置。”一位关注房地产业的金融机构人士分析。
他认为，现在买入的时机比3年前稳妥，是没问题的，但能否有好的收益却存在不确定性。
对于下半年的情况，长实集团认为，国家着力透过高端创新推动高质量发展能力及水平，刺激及扩大内部需求，将持续为提振经济重点及复苏基础。
在全球经济不明朗及息率上升的环境下，香港楼市仍然充满挑战，但是公司相信，楼市长远仍然受市场需求及购买力基础支持，将继续由房屋政策及利率走向主导。
李泽钜在谈到地产行业时表示，房地产业是香港经济的重要组成部分，行业的兴衰当然对经济有重大影响，并且有共存共荣的关连关系。政府制定政策时，可能要平衡许多因素。对政府而言，地产行业及经济只是他们考虑大局的一部分。“我完全不担心香港的财政状况，根据《基本法》已就审慎理财原则提供指引，指出香港特别行政区的财政预算与本地生产总值的增长率相适应。”