（一）地产数据追踪

1．需求端——销售明显回暖，1-2月全国商品房累计销售降幅收窄，销售面积和销售额超过2019年同期水平；重点房企销售中位数回正，地方国有房企表现亮眼，复苏持续性有待观察

全国销售：2023年1-2月全国商品房累计销售面积1.51亿方，同比下降3.6%；累计销售金额1.54万亿元，同比下降0.1%。在经济复苏及行业政策不断加码刺激的背景下，前期积压需求集中释放， 1-2月累计销售面积和销售额超过2019年同期，降幅同比有所回落。销售复苏迹象明显，但考虑到房企库存仍处于高位，经济恢复尚需时日，而销售的提振主要来源于政策大力刺激以及积压需求释放，房地产销售复苏的持续性有待观察。

房企销售：2023年1-2月全口径销售额增速表现尚可，但房企内部分化加剧。根据克尔瑞数据，我们选择百强房企中关注度较高的29家房企（除旭辉外均为未出险房企），1-2月销售额同比增速均值为15.94%，中位数为5.63%，多数房企均取得一定增长。房企内部有所分化，地方国企表现优于民营房企，其中越秀地产、华发股份、万达商管、金融街增速靠前，碧桂园、雅居乐、金辉控股表现较弱。

价格：2023年1月70大中城市商品住宅销售价格同比仍有下降，降幅有所收窄。新建商品住宅自2021年9月起环比转负，2023年1月环比价格止跌持平；二手住宅价格维持下跌趋势，环比下降0.28%。一线城市同比涨幅持续收窄，二三线城市新建商品住宅分别同比下降1.1%和3.8%，降幅有所收窄。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-2月全国商品住宅均价为10558元/平方米，涨幅为4.1%，房价数据终结了连续11个月的下跌态势。

分城市能级来看，二三线城市成交面积均取得较大增长。为消除春节因素影响，我们将2023年1-2月30大中城市销售额数据汇总，其中一线城市销售面积同比下降10.56%，二、三线代表城市累计同比增长20.86%和94.10%。受基数较高以及供应量处于低位影响，一线城市自2022年11月以来销售面积同比增速较弱，但根据二手房成交数据来看，一线市场热度较高，同比增速有望转正。

2．供给端——竣工同比增速回正，开发投资和新开工仍表现疲弱，后续持续修复有待于销售回升

新开工和竣工：房企开工动力仍较弱，2023年1-2月累计新开工面积13,567.00万方，同比下降9.4%，同比降幅有所收窄但仍处于低位；随着多地保交房的推进，竣工增速自2022年以来首次实现转正，1-2月累计竣工面积13,178.00万方，同比增长8%。受政策及市场环境影响，房企仍着力于保交付，后续新开工持续修复有待于销售回升和融资资金到位。

投资和土地成交：2023年1-2月全国房地产开发投资额13,669.00亿元，同比下降5.7%，降幅有所收窄但仍表现疲弱。根据中指数据，2023年1-2月TOP100企业拿地总额1,207.6亿元，同比下降16.2%，降幅较上月收窄13.2个百分点，降幅明显收窄。从首轮土拍情况看，住宅类土地供求规模仍较低，溢价率小幅回升，市场情绪有所修复，但民营房企普遍尚未恢复拿地力度。杭州、苏州等城市土拍民企参与度提升，区域内民企拿地较为积极。

3．金融端——房企到位资金持续改善，定金及预收款表现较好，居民长期贷款意愿仍较低

资金来源：2023年1-2月，房地产累计到位资金21,331.00亿元，同比减少15.20%，累计降幅持续收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降15.00%、18.20%、11.40%和15.30%。2023年以来销售有所回暖，定金及预收款对房地产资金来源形成一定支撑。

居民杠杆：受宏观经济增速放缓、未来收入预期不明朗等因素影响，居民端中长期贷款维持较低意愿，2023年1月和2月居民新增中长期贷款分别为2,231亿元和863亿元，较2022年同期均有所下降。

（二）地产相关政策及热点事件

1.《政府工作报告》房地产业仍以“防风险”和“扩需求”作为2023年工作重点

2023年《政府工作报告》（以下简称“报告”）强调“有效防范化解优质头部房企风险”，“支持刚性和改善性需求”；住建部部长倪虹在2023年全国两会“部长通道”答记者问就地产相关事宜做了进一步阐述，整体政策定调与2022年末中央经济工作会议一致，“防风险”和“扩需求”仍为2023年工作的重点，预计在“房住不炒”的总框架下，优质房企融资政策将维持积极态势，因城施策将更加精准有力。

防风险方面，相较于2021年及2022年，报告首次提及“防范化解优质头部房企风险”并列在重要位置，我们认为，地产行业融资政策“三支箭”政策框架已基本落地，但在具体实施细则、实施力度、落地速度上仍有加码空间，预计2023年融资支持政策仍将维持积极态势，优质头部房企整体风险将持续收敛，优质民营房企或迎来政策更大力度的倾斜。需要注意的是，报告同时提及“防止无序扩张”，倪虹部长提及“严格依法依规处置”，这意味着出险房企不会无限救助，需要严格控制道德风险。扩需求方面，住建部部长基于2023年1-2月销售情况，对房地产企稳回升“充满信心”，预计2023年仍将维持“房住不炒”总基调，坚持因城施策、精准施策、一城一策，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。

2. 地方政府打出“稳地产”与“促销费”政策组合拳，省级层面定调积极，进一步宽松空间仍可期待

新年后，地方政府积极布局房地产市场“小阳春”，加大公积金政策、人才政策、限购限贷政策和购房补贴力度，部分区域打出“稳地产”与“促销费”组合拳，购房补贴由资金补贴变更为消费券补贴。湖南省、山东省、四川省在省级层面定下积极调控基调，其中湖南省将非限购市州首付比例统一下调，支持力度较大；山东省、四川省鼓励支持下辖各市以多种形式促进住房消费。一线城市中，北京市平谷区调整人才政策，为各类型人才提供住房和租房补贴，深圳市深汕特别合作区放开限购，放松区域距离市中心地理距离较远，对北京、深圳市房地产市场影响不大。热点二线城市放松力度较大，重庆市以三年期消费券形式进行契税返还；武汉市动态调整限购范围，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”；南京市将在在充分尊重居民意愿基础上，适当拓宽房屋征收货币化安置渠道；沈阳市、长沙市、南昌市、福州市均推出了相应的人才政策、公积金政策。三四线城市方面，仍以公积金政策和补贴为主，“四限”亦有所放松，政策出台频率较高。

总的来说，当前一线城市放松政策仍限定在局部远郊范围，强二线城市宽松政策持续发力，稳地产与扩消费组合拳齐出。随着《政府工作报告》及相关精神的传达落地，预计2023年二季度地方政府在“扩需求”方面仍将持续发力，进一步宽松空间仍可期待。

3. 集中供地政策优化，不再要求住宅用地全年供应不超过3次

2月初，一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“通知”），要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

与此前政策相比，本次“通知”不再要求住宅用地全年供应不超过3次，受房地产市场下行影响，房企资金压力较大，双集中供地政策下多块地块流拍，2022年下半年多个城市突破供地次数限制。本次根据实际情况对集中供地进行调整和优化，核心目的变更为充分公开土地供应信息，明确土地的供给模式，减少土地方面的信息不对称，给予房企更充分的时间进行准备，从而更好的稳定和引导市场预期。

4. 万科H股增发落地，积极推进A股增发，“第三支箭”效果逐步显现

2月13日，万科A公告非公开发行A股股票预案，拟募集资金总额不超过150亿元，募集资金股数不超过110,000万股，募集资金用于项目建设和补充流动资金（45亿元），具体方案已获得股东大会通过，尚需证监会核准。3月9日，万科H以每股13.05港元的价格，向不少于六名承配人成功发行30,000万股新H股，扣减相关成本费用后融资总额约为人民币34.64亿元（以3月9日汇率计算）。如A股定向增发完成，万科通过股权融资共募集资金约200亿元，将有效降低万科集团杠杆率，优化资本结构。

2022年11月底，监管部门“第三支箭”发出，房地产企业A股、H股再融资重启，此次万科H股增发成为政策放开以来首笔由中国证监会和香港联交所同时监管下成功发行的房企股权融资。从结果来看，本次万科H股增发吸引了近100家境内外投资机构参与，境外投资者对中国房地产行业的信心在逐步恢复。

5．旭辉集团公告境外债初步重组方案，中债增担保债项发行情况备受关注

旭辉集团自境外债违约以来备受市场关注，1月12日消息称旭辉集团再获中债增提供的保函，旭辉将在银行间市场发行金额不超过15亿元的中期票据，期限为3年，由中债增提供全额担保。截至目前，该笔债券发行一再推迟，或由征信逾期记录所致。3月10日旭辉集团公告境外债初步重组方案，其中六条关键性条款包括境外债展期7年、债权人可选择债转股、减少现金支付利息、增信等内容。

截至3月14日，旭辉集团按时支付境内债券利息，无存续被执行记录。2023年中债增担保债项发行事宜系旭辉集团出险后境内首笔融资，关系境内再融资渠道的通畅程度。需要注意的是，旭辉集团23年中票发行一再推迟，5月29日为“20旭辉01”行权日，债券余额21.2亿元，如未能成功发行中票或者开拓境内再融资渠道，旭辉集团将面临很大的兑付压力。

6．住房贷款投放力度持续加大，连心贷等惹争议

2月以来，各类房贷产品备受关注，“百岁贷”、“连心贷”、“接力贷”成为讨论热点。“百岁贷”指贷款年龄上限有所延长，子女作为共同借款人最长可贷至100岁；“接力贷”是指为延长贷款期限或增强还款能力，借款人与父母、子女中的任意一人作为共同借款人申请的住房贷款；“连心贷”是指为明确婚前财产归属或增强还款能力，未婚男女朋友作为共有权人，由双方或者一方申请的住房贷款。

以上产品均为个人住房联名贷款业务，银行在居民按揭贷款买房动力不足、提前还贷现象加剧的压力下，为了提升贷款规模，创新金融产品刺激市场活跃度。然而依靠针对客户细分需求的贷款产品实际效果有效，反而引发公众对银行房贷的合规性的质疑。3月初，“连心贷”产品已停办。

2023年1-2月，共有28家房企在境内发行债券47只，合计发行总额563.22亿元，其中一般公司债275.2亿元，非公开发行公司债券4亿元，中票138.32亿元，超短融47.2亿元，短融7.5亿元，资产支持证券23亿元，资产支持票据（ABN）68亿元。从发行人企业性质来看，中央企业、地方国有企业发行总额占比分别为31.43%、60.05%，民营房企发债总额48亿元，占比8.52%。民营房企中新希望、卓越集团、中骏集团、合景控股、雅居乐分别发行中期票据10亿元、4亿元、15亿元、7亿元和12亿元，均由中债增提供全额担保。

2023年3月中旬至4月中旬，地产行业进入偿还兑付及回售高峰，到期及回售规模大幅增长，其中民营企业占比很高。兑付涉及42只债券，合计余额508.64亿元，其中民营房企到期债券余额225.74亿元，龙湖集团、金地集团、新城控股、大华集团、复地集团、合景控股到期债券规模较大，面临一定的偿付压力。涉及回售行权的债券余额合计365.11亿元，其中民营企业债券共216.91亿元，其中碧桂园、雅居乐、时代控股、广州天建、中南建设回售压力较大。

总的来说，民营房企兑付压力较大，优质民营房企在政策支持下具备一定的融资空间，但中小房企仍面临很大的资金压力，需持续关注到期兑付或回售情况。