近日，各位应该都在网上看到了下面这则吐槽。

可能是该现象过于真实，从而引起了无数业主的共鸣，随之迅速刷爆了微信朋友圈。

即便后来该博主对该吐槽进行了解释，但大家还是懂得都懂，毕竟作为公众人物（此处省略20字）……

随着“提前还款潮”的蔓延，不出意外，近日已经蔓延到该老师周边了。

大多数人对于按揭的认识只停留在“我贷了多少钱，需要还多少年”身上，对于其他的账目估计就不太清楚了。

对于按揭这笔账，今天笔者再跟大家简单盘一盘，免得大家到时候吓一跳。

不多比比，直接上例子。

购房者赵大宝为了娶媳妇，购置新房向银行贷了100万，利率4.3%，贷款期限30年。

其中按揭形式有2种可以选择，

等额本息：每月还款金额固定，其中前期还的利息偏多，本金偏少；

等额本金：每月还款金额逐渐递减，其中前期本金偏多，利息偏少。

看这种解释大伙儿应该觉得比较抽象，那我们直接上账单，等额本息方式如下图

每月还款4948.71元，30年连本带利共还款178.15万元。

有人问怎么要还这么多利息，其实原因很简单，就是因为前期还款金额少，而这意味着更高的杠杆。

还款第15年是个利息与本金的分界线，还款期进入第16年时，才是真正还本金的时候。

不出意外，前文提到的考研名师事件中的贷款人，应该就是选择的等额本息。

才还了6年，可不还的都是利息么！

所以很多朋友经常问自己等额本金要不要提前还款，站在还款本金与利息的角度，只要你还款还不足15年，那么提前还款其实都是无可厚非的。

但提前还款的那一刻也要明白，之前还的利息可就都白给了。

下面，我们再看等额本金账单

首月还款6361.11元，最后一个月还款2787元，30年连本带利164.68万。

看到这，相信不少朋友觉得等额本金更划算，因为它比等额本息约少还14万元。

14万可不是个小数目，去年都能上车贵州茅台（6**519）了。

但咱也不能只看贼吃肉，不看贼挨打，从上面图表可以清晰看到等额本金前期（6361元 pk本息4948.71元）还款压力是比较高的。

所以前面我们也表示过，本息其实比本金更具备杠杆效应。

本金前期还的多，杠杆逐步走低，所以总还款额低于本息也貌似容易理解。

同样的问题，如果是采用等额本金的方式，该不该提前还款呢？

上面这个图给出了答案，请随便还，压根不存在亏利息这么一说。

看到这，相信大家对于房贷按揭应该就搞明白了。

但要不要提前换，其实还取决于大家自己对资金的利用能力，而非贷款有利息本身。

比如说，有人拿资金做实业可以做到平均年化10%以上的收益，有人拿资金去股市高抛低吸可以做到年化20%以上的收益，那又何必在乎4.3%左右的房贷利息支出呢！

房贷是普通人能撬动的最便宜的资金杠杆，这话说的其实也没毛病，毕竟现阶段利率低于4.3%的贷款也不多。经营贷算一个，但也只是特殊时期的特殊产物。

打开自己的微信支付宝，真实利率是房贷利率3倍也毫不夸张。

既然说到利率了，那么自然逃不开的就是房贷利率。

2023年1月20日，央行公布了最新5年期lpr，依旧4.3%按兵不动。

而这也算是符合笔者的判断，在利率动态调整机制下，作为基准利率的LPR在当下阶段已失去调正的意义。

因城施策，利率也不再一盘棋，哪个城市快撑不住自己往下调一下就好。

既精准，又不妨碍其他城市的政策秩序，这就是当前利率的基本盘。

截至近日，在全国103个重点城市中，有23个城市正在享受利率下调的精准滴灌，爽歪歪。

所以，劝那些还在期盼利率下调的朋友们，还是接受现实吧。

2023年，大碗城市考察团再次上路咯。

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