文/十一弟

前几天，万科的股东大会上，郁亮三缄其口，面对投资人的提问，都抛给了其他管理层。

但唯独有个问题，他拿起了话筒。

年初，万科与建设银行合伙设立了一支住房租赁基金，总规模一百亿。

有投资人问郁亮，这支住房租赁基金是不是给万科旗下泊寓找到了退出渠道？

他回答说，这是去年比较成功的一件事——

“做长租业务、做经营性业务最大的苦恼，是不能够光有投入而没有退出渠道，我们希望给泊寓的资产找到解题思路。这个基金安排提供了一种退出渠道。”

在万科内部，他们把泊寓看作是难度最大的经营性业务。

为了把泊寓等住宅开发以外的业务做好，万科在去年甚至专门设置了一个联席总裁的职位，给予支持。

在高周转模式狂飙的那些年，商场、长租公寓、养老等业务，慢慢被开发商遗弃了。

投资规模大、培育时间长，回报周期慢，还要一直干着脏活、苦活、累活。

当年，恒大雄心勃勃地搞多元化的时候，许教授选择的赛道，都是“多快好省”的快消业务——

矿泉水、粮油、乳业、健康、金融、体育、影视。

至于新能源汽车，那是后来的故事了。

圣经里面有句话，“要进窄门，不要进宽门。”

宽门易进，所以人多，但必至灭亡；窄门里人少，方得永生。

有位企业家，龙湖集团的创始人吴亚军，曾经用她朴素的投资逻辑，给这句话作过注解——

“天晴补屋顶，雨夜赶长路。”

其实，这就是一种长期主义，坚持做难而正确的事情，“不激进、看长期。”

从吴亚军的投资逻辑来说，开发商应该趁着房地产的日子还很好过的时候，早早地走进“窄门”。

在房地产行业，也确实有一些长期主义者。

万科、龙湖集团、新城控股、华润置地，都在商业、长租公寓、养老等多元化业务上，提前做了布局和投入。

到了去年，这些新业务已经沉淀下来巨大资产，并给开发商带来了现金流。

2022年，龙湖集团新开业了15座商场，目前已经有76座商场在运营。

它旗下的长租公寓“冠寓”，累计开业了11.6万间房源。

去年，龙湖集团的收入规模为2506亿，同比增长了12%。

其中，龙湖天街等商场的租金收入94亿，增长了16%；龙湖冠寓的租金收入24亿，增长了9%。

龙湖集团把天街、冠寓归入了运营业务，把龙湖智创生活、龙湖龙智造归入了服务业务。

在住宅开发业务以外，它终于找到了增长的“第二曲线”。

这两大业务构成的经营性收入，2022年达到了236亿，同比增长了25%。

现在，龙湖集团的利润结构里，经营性利润占比为27%。

从前被开发商遗弃了的重资产，现在真的成了能救命的“香饽饽”。

2022年，很多民营房企暴雷了，这之后就是漫长的债务化解过程。

当出险房企从兜里掏出资产，拿到市场上换钱的时候，最容易变现的是旧改。

去年，中信集团接手了佳兆业在深圳的四个旧改项目，总货值可能有五百亿。

融创最早一批脱手卖给金融机构的资产，也是旧改。

它从泛海控股收购的上海董家渡项目，去年底引入了中国华融、中信信托、浦发银行等财团注资，总规模120亿。

十一弟估计，倒下的出险房企里，最先缓过来的，会是那些囤了大量旧改项目的开发商。

旧改以外，商场、写字楼、长租公寓等商业资产的流动性，其实也很不错。

最近，旭辉把它在上海的总部大楼挂牌了，准备拿到市场上换钱。

远洋集团从北京的几个商业项目套现以后，它又把成都太古里的一半股权，卖给了太古地产。

由于内地楼市不景气，凯德、太古、友邦等很多外资机构，嗅到了抄底的机会，纷纷涌入大举出手。

现在，开发商手上最难变现的资产，就是通过招拍挂市场拿到的住宅项目。

前几年拍地的土地成本很高，如今房价又跌下来了。

再加上开发商暴雷以后，耽搁了一年多，高周转已经玩不转了，开发项目很难不亏。

这种情况下，自然不会有人愿意当冤大头接盘了。

去年十一月份，监管层放开了房地产融资，交易商协会发出了债券融资的“第二支箭”。

房企们都很激动，不过很快就犯了难——

在公开市场发债融资需要提供抵押物。

开发商手上的住宅项目，杠杆翘得很高，房价跌得厉害，几乎没什么抵押价值。

但那些先前走进了“窄门”的房企，家底都很厚实。

交易商协会发出“第二支箭”以后，就有投资人问新城控股——

“符合条件、且未做融资的吾悦广场有多少座，预计能带来多大融资空间？”

它的董秘告诉投资人——

“目前还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约六十座，对应估值约450亿。”

在市场下行的一年里，这些投资物业的市值，还在蹭蹭地往上涨。

许多开发商雷声隆隆的时候，万达和新城控股，却一直身处安全区。

有人说，六年前，万达与融创、富力进行的“世纪大交易”，让王健林安全着陆。

而四年前，王振华锒铛入狱，给新城控股敲了警钟，让它提前刹车降速。

在商业模式上，万达与新城控股如出一辙。

2017年的“世纪大交易”，万达卖给融创的文旅项目，配套的是住宅开发。

哪怕被逼到了绝境，王健林也把万达广场等商业资产留在了手上。

去年，其他开发商都在缩表，万达却重整旗鼓，开始了扩张。

时隔多年，中国内地房地产富豪榜上，王健林又成了首富。

住宅开发和商业板块，已经是新城控股最核心的两大业务。

其中，商业板块的代表性产品——吾悦广场，就是下沉到更低线的城市，复制了万达广场。

新城控股还从万达挖角了它的“旧将”陈德力、曲德君。

过去很长一段时间，高周转模式让开发商赚到了大钱。

于是，大家一度对沉淀资金的重资产嗤之以鼻。

到了去年最要命的时候，开发商逐渐意识到，原来那些商场、写字楼、长租公寓，更容易换回来钱。

支持房企融资的“三支箭”发出来以后，监管层又实施了一项计划——

改善优质房企的资产负债表。

这个计划的实质，就是梳理房企的资产负债表，将沉淀了大量资金的存量资产盘活，换回流动性，进而补充权益、削减债务。

为此，监管层提供了一整套金融工具，公募REITs、不动产私募基金。

开发商只要利用好这些金融工具，就能够盘活沉淀在资产负债表内的商场、写字楼、长租公寓，让重资产变成现金。

但问题在于，你手上有没有成熟、优质的商业资产。

过去几年，龙湖集团把天街、冠寓组成的运营业务，龙湖智创生活、龙湖龙智造组成的服务业务，放在了与开发业务并列的地位上。

这三大业务板块，覆盖了地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造五大主航道。

在地产开发业务之外，龙湖集团找到了增长的“第二曲线”、“第三曲线”。

去年十一月份，在市场神经最敏感的时候，吴亚军把权杖交给了陈序平。

这个年轻的高管在投资人电话会议上，为龙湖集团绘制了房地产下半场的增长曲线——

“未来五年，我们的目标是让经营性航道产生的利润占比过半。”

在这一轮的市场波动中，龙湖集团是一家穿越了周期的优质房企。

多航道的业务布局，轻重业态搭配，让龙湖集团熨平了房地产市场的周期波动。

不过，更为核心的是——

围绕消费者的生活、工作、社交等场景，这些多航道业务建立了“一个龙湖”生态体系，深度参与城市空间、服务重构。

它的业务核心，就是聚焦于消费空间和消费业态。

今年的政府工作报告中，“消费”这个词，被提到了23次。

在房地产的下半场，龙湖集团多航道业务的想象力，才刚刚打开。