之前圈里说的最多的是地段决定论,“Location、 Locaton、Location”,这话出自李嘉诚,更早是特朗普。话本身没错,但只能说对一半,不完整。最近两年大家都能感受到,北京总体房价平稳,但优质次新房的优势在明显拉大。房子的价值到底由什么决定?地段?还是品质?各自占比多少?今天咱们就系统的聊一下这个问题,优质次新平层的价值溢价到底是多少?
先找个标杆神盘做个参照,北五环外清河的橡树湾,LJ网上挂的二手房价格,清河板块的二手均价是8.7万/平,在整个海淀属于中下游。
但板块里最头部的楼盘,橡树湾二期单价12.8万,楼龄是2007年的次新,比清河板块平均溢价47%。楼龄更新、品质更高的,橡树湾五期万橡府(2013年的),单价15.4万,比板块平均溢价80%。再往北一站地,城建的世华龙樾四期,单价13.6万,也比板块平均溢价56%。也就是说,第一梯队楼龄新、好品质的小区,相比板块溢价率在45-80%的区间。再比一下同区域品质差一点的老破小,毛纺厂南小区单价8.2万,永泰东里、永泰西里单价都在8.1万。因为地处海淀,这些老破小多少还是有点学区溢价的,要不次新和老破小的价差会更大。再看看比较热门的望京板块,望京区域二手均价是8.1万/平,楼龄品质好的次新平层第一梯队:东湖湾三期,最新成交的165平三居,总价2210万,单价13.4万,比区域平均溢价65%;远洋万和公馆,最新成交的256平,总价3220万,单价12万6,比区域平均溢价56%;保利中央公园,因为户型合理紧凑还有赠送面积,所以单价更高一些,单价14.6万,比区域平均溢价80%。
第一梯队相比板块的溢价,在56%-80%,和清河板块是类似的。望京老破小呢?花家地西里的价格在7.1万。望京第一梯队次新盘比老破小贵80-100%左右。再多看几个区域比较一下,奥林匹克公园板块,区域二手均价8.1万/平,第一梯队次新平层国奥村,单价13.6万/平,溢价68%。旁边挨着的98年的塔楼,北沙滩8号院,价格7.6万,国奥村的溢价在79%。再看万柳板块,作为海淀房价天花板,区域二手均价在15.7万/平。第一梯队的万柳书院,最新成交的213平三居,单价合28.9万,相比板块溢价87%。再看看西城区,这个规律会不会有所变化?最头部的金融街板块,板块二手均价18.8万/平,而金融街板块里最好的小区中海凯旋,最新成交单价达到了30万,相比板块溢价60%。中等学区的代表陶然亭板块,区域二手价12.4万/平,第一梯队中信城二期沁园,单价18.5万,比板块溢价49%。可以看出来,西城的第一梯队溢价会比海淀朝阳略低一点,这是因为西城房价中的学票含量占比更高的原因。再看看丰台的丽泽板块,板块二手均价8万/平,头部第一梯队的泰禾西府大院、西宸原著,单价都在13.7万,比板块溢价71%。这个区域目前的学区价值含量不高,是纯地段+居住品质逻辑,所以第一梯队和普通房子的价差也要更高一些。再看看非城六区的板块呢?比如比较热的昌平南,回龙观霍营板块,区域二手价5.4万/平,一哥首开国风美唐是7.7万,相比板块溢价43%。这个差距稍微小一些,部分原因在于国风美唐的品质优势,不像其他头部盘那么明显。另一个例子是亦庄河西区,区域二手均价6.7万/平,第一梯队的亦庄金茂府,单价10.2万,相比板块溢价52%。金茂府的品质是足够的,但小区品质溢价怎么没顶到更高呢?因为周边其他二手房不是特别老,很多是2010年后的小区,最老的也在2000年以后,所以对比差没有一开始举例的清河、望京、丽泽区域这么明显。给大家总结一下,在房价的组成部分里,地段是基本盘,板块区域决定了基础价格。而楼龄、品质、户型、物业这些因素,小区的优质程度,决定了溢价的比例。区域内最好的第一梯队,通常可以比板块均价溢价40%-80%。咱们做一个公式模型,小区房价=区域板块二手均价×(1+小区品质溢价比率)品质溢价比率,最主要的由小区自身的楼龄、户型、公区品质、园林、外立面、物业这些因素决定。除了自身,溢价比率也跟周边二手房参照物有关,一般越是城区地段的,周边房子更老,新盘和次新盘的品质溢价价值更高。拿几个例子来说,大家关注和讨论最激烈的几个10w+海淀神盘,北沙滩学府公馆、树村学府壹号院、圆明天颂、颐和金茂府、香山壹号院,未来房价能到多少?学府公馆属于学院路板块,板块均价9.3万/平,树村的学府壹号院、圆明天颂,属于马连洼板块,二手均价9.1万/平,相比板块溢价40-80%是参考区间。对应未来的房价是13w-17w。至于最终到底是40%?60%?还是80%?就取决于小区本身最终的交付品质了,以及周边微观城市界面的变化,这也是新盘业主一定要挑选靠谱开发商和好产品,并督促优质交付的原因。颐和金茂府和香山壹号院的产品品质都很好,但所属西山板块弱于学院路和马连洼,板块二手价格8.6w,参考板块溢价后,达到13-15w的概率较大。这几年有很多非常抢手的新盘,比如丽泽西三环板块的金融街融府、西城天铸,丽泽板块的二手均价是8w,这俩属于限竞房新盘,给20-25%的溢价率是打底的,对应9.5-10w左右的单价。再比如华樾北京、参考来广营区域二手,未来10w以上是正常参考价,西北旺的西山锦绣府,新九年一贯学校加持之后,未来单价也可以看到10-11w以上。
这几年来,新盘机会还是挺多的,祝大家都能买到最适合自己的房子~ 各种买房问题也可以加dafangzi5咨询,可以帮大家分析参谋一下。