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众所周知，楼市最近很躁动。
前几天，刷到这样一张图片：
这是佛山今年2月新房和二手房的网签套数。
可以看到，从2012到2023年，今年2月的网签量是最高的。
堪称近11年来最好的2月！
佛山市场，真这么火了？
再看看其他城市。
东莞，2月新房网签2188套，环比上涨24%，同比去年上涨257%；二手房网签2356套，环比上涨46%，同比去年上涨411%。
广州，2月二手房网签达9938套，环比增长78.68%，创下2021年6月以来新高。
深圳，2月二手房成交3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%。
珠海，成交量也是一周比一周猛，2月网签实现5连涨！
各项数据指向的回暖速度都很快。
这些城市再次走上风口浪尖。
对此，我们做了一个决定：
先飞到大湾区，人肉调研大湾区市场。
去看一看大湾区究竟有多火？
上一张图，大湾区9+2城分布。
粤港澳大湾区之内，深圳和广州是两个带头大哥，各方面都最突出。
房价自然也是神一般的存在，门槛很高。
广州有价值的房子基本4万起步，深圳至少5-6万起步。
接下来就是东莞、佛山、珠海这几个后起之秀。
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先说东莞。
如今的东莞，有价值的房子基本要3万以上。
我们来看下，现在东莞几个重点板块。
松山湖片区，YYDS，这里有华为，是高精尖科技企业聚集地。
滨海湾新区，代表的是东莞的未来、前景、规划，也有不少产业落地。
中心城区，代表的是高大上的写字楼和商业、街道。
东莞楼市现在最大的特点就是：
供应量极少，不仅是主城，就连外围的一些镇都没什么房子！
真不是夸张。
松山湖核心无新房，北部CBD有一个新项目，西南边缘有一个新项目。
一个是华侨城松湖原岸，松山湖北部CBD，释放价格53000左右。
另一个是松湖润府，松山湖西南边缘，靠近大岭山，释放价格51000-52000。
再看松山湖周边。
东边大朗现在主要有中海松湖云锦一个在售新房，均价35000-36000。
北边寮步目前主要在售的有两个，一个松湖云禧，精装28000-30000；另一个南山悦府，毛坯28000。
西边大岭山在售的新房也不多，有个中海松湖璟尚，接近3万的价格。
中心城区新房更少。
外围的长安镇，只有一个新盘在售，均价40000。虎门镇有三四个项目在售，有价值的都在30000以上。
为什么东莞供应量会这么少？
一个非常重要的原因就是，在上一轮（2010年左右开始）几乎所有城市都在大拆大建、拆城中村，做大规模货币化安置的时候，东莞没有。
我们知道，2016年那一波全国很猛的行情，最直接的原因就是棚改货币化安置。
去库存之后，大量需求涌入市场，包括很多三四线小城，房价涨的都很猛。
那东莞在做什么呢？
在做产业转型升级。
引入华为，东莞的高端产业基本上都依托华为。当然，还有OPPO、VIVO、小天才等等。
这些产业可都是纳税大户，再加上毛纺、五金磨具、家具原材料等基础足够厚的产业，东莞房价照样也不低，好一点的房子基本都是3、4、5万的价格。
这就是为什么现在东莞住宅供应很少的一个原因。
就是因为之前没赶上那一拨城市更新大潮，没有大拆大建，也就没有太多的新增供应出来。
而其他很多城市，因为之前拆了很多城中村，所以现在的供应量就比较大。
一方面，严重的供不应求会导致资源最集中的核心地段房价上涨。
另一方面，需求外溢带动一些外围板块房价上扬。
所以，今年东莞一些板块的价格很有可能被再次刷新！
3
再看佛山。
佛山最大的优势就是跟广州无缝衔接，广佛接壤的边界线很长。
这是广州和佛山的地铁规划图。
广佛同城，佛山早已像藤曼一样附着在广州身上。
所以，佛山买房，是一张明牌。
相比东莞，佛山不缺房子。
但买房应该坚持一个逻辑：临广。
只有临广，才有稀缺性。
在佛山的东部临广板块中，价值最大的就是千灯湖、北滘新城和三山新城。
千灯湖板块，金融中心，最贵，无新房，优质二手房破6万。
三山新城板块，正在发展，进度快，投入大，产业引入强，需要时间，住宅规划少，2.7-3万+。
北滘新城板块，美的、碧桂园总部，产业强，广州7号线，小环境不错，配套成熟，2.5-2.8万。
考虑到千灯湖价格高且无可选新房，可优先关注北滘新城、三山新城这两个板块。
北滘目前在售楼盘并不多，中海有个新项目刚入市，广州7号线地铁口，均价26000-27000，主要卖地段。
旁边有个美的的项目，比中海距离地铁口稍远些，均价25000到28000。
三山新城目前有三四个项目在售，南边的中海28000-31000，快没房了。
东北边有个万科的新盘，两个地块，刚需地块25000-28000，改善地块据说要35000以上。
4
最后是珠海。
珠海在楼市层面，非常特殊，它不跟广州和深圳，走的是独立行情。
跟东莞不一样的是，珠海产业没那么强势，可位置和环境是真的好！
环境和气候是大湾区几个城市里最好的，最宜居的。
位置得天独厚，入海口，能让珠海的客源扩展到全国。
现在珠海楼市也正在回暖。
高价值板块主要集中在西江以东，十字门、香洲、唐家半岛、北围。
看几个重点楼盘的价格分布。
新房比较集中的北围目前均价在25000左右。
前环均价35000左右，后环30000左右。
高新产业主要集中在北围a片区。
北围b片区有一些住宅，美的、华润、正光、宝龙等，还有华发刚拿的地块。
北围2018年才开始拍第一块地，修跨海大桥，商业、学校等各项配套正在落地中，发展速度挺快。
珠海买房的逻辑其实也很清晰：
1、珠江口西岸，深珠合作在高新，珠澳合作在横琴。
2、珠江西岸，大湾区核心是沿海一圈。
3、珠海的新产业、新的年轻人未来的居住区，主要在珠海北站北围片区。
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2021年末中国城镇化率是64.72%，到2050年有望达到80%。
这就意味着，未来几十年里，人口还会继续流动。
但，一线城市的人口已经饱和，很多强二线城市的发展也已经进入到中后期。
城市发展到一定程度，可容纳的人口和资源都有限。
接下来，城市的发展该怎么去突破呢？
其实，靠单个城市单打独斗已经很难实现突破了，怎么办？
这个时候，就需要依靠城市群协同发展，取长补短！
目前所有城市群里，最值得关注的，一定是长三角和珠三角！
七普数据显示，珠三角人口净流入约4000万人，长三角人口净流入超3500万人。
从全国各地涌进来的年轻人，就是这两个城市群源源不断的发展动力！
拥有人口流入+产业集群，注定越来越强！
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