春节过后，压抑了3年的上海楼市未来走向，成了大家关注的重点。
各种楼市政策的小道消息满天飞：
大致意思就是：2023年上海楼市大概率会出现“拳头政策”，上海房价还要涨。
针对这一点，我想说的是：这个“拳头政策”即便是有，大概率也不会在上半年出台。
为什么这么说？我说2点原因：
原因一：春节过后，新房市场足够火热，没必要再出刺激政策。
春节过后，上海新房市场已经一改去年4季度的低迷，率先表现出回暖迹象。
先是海德壹号100.85分高分刷屏，开盘日光；再是各个热门新盘认购率频频登上300%+，其中四度开盘的1872认购人数接近1500组，热度拉满；华发唐镇项目更是吸引了超1700组认购者。
新房市场火热，一定程度上代表上海楼市仍属于健康运转中，置换链条还能正常滚动。
在这种情况下，出台重磅政策的概率非常小。
原因二：二手房市场也在用惯用“伎俩”展开自救。
伎俩1：释放挂牌量，增加成交概率
（1）链家网的挂牌量已经恢复到了3年前的水平
2月链家网二手住宅的挂牌量突破5W套，这是2020年之后，再也没有过的挂牌量水平。
即便是2021年上半年核验价出台之前，链家网的挂牌量也不过是3W套左右。
5W+的挂牌量，基本是2020年的挂牌水准。
（2）不仅量多，质也优。
1）好楼层的房源比例提升
用今年2月的挂牌房源，与去年10月挂牌量较少的月份对比，可以发现中好楼层的挂牌房源占比提升了5个百分点。
比如子很多6层的老小区中，之前基本只能看见高层房源，现在很多中楼层房源都上线了。
以鞍山四村第三小区为例，1月下旬至今上线8套房源中6套都是中楼层房源。
优质楼层的房源增多，无疑会增加成交机会。
2）品质次新房挂牌量增多
目前在挂的5.3W套房源中，涉及8556个小区，其中有1347个小区都是2022年0挂牌房源的小区。
这其中涵盖大量我们耳熟能详的热门次新房。
比如：闵行TODTOWN天荟、杨浦八埭头滨江园、静安大宁金茂府、黄浦绿城黄浦湾、闵行上海蟠龙天地等等。
我列个表给大家看，可能其中有你比较感兴趣的：
品质次新房的增多，也可以在一定程度上拉动成交。
仅挂牌量增多，还不足以刺激成交，价格才是关键。这就是我要说的下个“伎俩”。
伎俩2：“以价换量”故技重施。
“量在价前”，楼市回暖的前奏就是成交量先上去，而其中惯用的伎俩就是“以价换量”。
这次也不例外，但其中存在一些“微操作”。
（1）存量房源价格稳中有跌。
我用2月挂牌房源与1月对比，找到其中2个月均有挂牌的房源共计3.3W套，这些房源整体价格是略微下降的，平均跌幅0.3%。
与去年高峰期的7月对比，同时在线的近6000套房源，平均跌幅2.6%。
（2）新增房源价格保持小幅度上扬。
2月新增的约2W套房源与1月同小区中位数比，价格平均上涨1.6%；与去年4季度相比，平均上涨1.8%。
当然，这与上线的多为优质房源有一定关系。
比如百汇园去年4季度仅有2套96平的1房在售，价格在17W左右，2月则上线了多套江景大平层，价格在20W左右，拉高了小区房价。
这样一涨、一跌的操作在保持整体价格企稳的同时，也有助于存量房源的去化。
在这两个伎俩的"联合阻击"下，上海二手市场目前也呈现出了，比较漂亮的成交数据。
上周（2.13-2.19）上海二手房成交量已经接近4800套，比去年8月份的周成交水准还要略高，去年8月月成交接近2万套。
按照这个趋势下去，今年月成交突破2万套，也近在咫尺。
所以，在这样的市场环境下，出台大政策显然有些不太现实。
那么，今年还有没有可能出台大政策？
我认为有，很可能在下半年。
上半年这股“暖风”是自下而上的，源自于长久以来疫情因素、经济不景气等因素积压的购买力。这股需求都赶在节后这个窗口期集中释放。
但这种繁荣的景象维系的一个大前提就是：2023年会像大家预期的一样经济复苏、楼市复苏。
但目前来看经济不景气依旧存在，各类限购、限贷政策、三价就低等政策依旧存在，这些因素叠加在一起，注定楼市很难完全起来。
所以等待上半年把前期积压的购买需求释放完毕，下半年上海楼市存在进入下行市场。
因此，下半年出台政策的可能性还是有的。
不过，关键还是要看上半年全国经济复苏情况，经济繁荣了，大家手中有预算了，又当是另一种结果。