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来源：钱报杭州房产收集编辑：吴佳怡 徐叔竞
今年开年后，杭州二手房市场迅速升温。据钱报美好生活研究院统计，刚刚过去的2月份，杭州市区二手房共成交6328套，同比去年2月涨幅高达227%。
这其中，二手房自主交易成为不可忽视的一股力量。潮新闻·钱江晚报记者从多方了解到，从去年以来，杭州每月自主交易的二手房成交量约为1000~1500套。由于去年二手房整体成交比较低迷，有些月份，自主交易的二手房成交量甚至在月成交量中占比高达近1/3。
潮新闻·钱江晚报记者从杭州市国立公证处了解到，2月份以来，公证处这边关于二手房自主交易的咨询量、签约量都迎来暴涨。
梳理这每月1000多套的二手房自主交易量，可以分为以下几类情况：买卖、赠与、继承、离婚析产。继承、赠与、离婚析产，通常都发生在亲属朋友之间。其中，遗产继承是最省税费的一种方式，继承人不需要支付任何费用就可以获得房产，但是继承有两个条件，一是继承应当在被继承人死亡之后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。而如果继承发生在非法定继承人身上，则该非法定继承人还需缴纳房屋市场价格核定3%的契税。房产赠与，分为直系亲属赠与和非直系亲属赠与。直系亲属间赠与房产，免征个税，但需缴纳3%的契税；非直系亲属之间赠与，需缴纳的税费等同于买卖。前些年，很多直系亲属之间自主交易时会选择赠与方式。因为直系亲属之间赠与房产，虽然赠与后房子的不动产证日期是新的，但计税时间可追溯至赠与方办证日期。比如丁彤（化名）的房子是2015年购入的，2022年赠与父亲，虽然新产证的登记日期是2022年，但其父亲在出售这套房源时，仍以2015年的登记日期为基准计算税费。但是随着近年来杭州相关政策的改变，不少人发现赠与的成本其实比买卖还要高。2020年，刘熙（化名）为了改善摇新房，打算把名下满二唯一的一套老破小过户到母亲名下。她算了一笔账，如果选择赠与，过户税费将近5万元，而选择买卖，只需要交1%的契税，税费不到2万元。由于当时母亲在杭州的社保尚未缴足年限，不具有杭州购房资格，无法进行买卖，她最后不得不选择把房子赠与母亲。2021年1月，杭州出台“1.27”房产新政，规定住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合住房限购政策（不含遗赠）。该政策出台后，赠与在自主交易中的比例越发低了。而且非直系亲属之间被赠与的房产，再次进入买卖流程，倘若该房非“满五唯一”，则需缴纳增值部分20%的个人所得税。最近一年来，由于杭州摇新房往往需要“拼社保”，很多社保年限较长的购房者为了增加中签率，会在家庭内部进行房产过户，从而“腾房票”。费力（化名）从去年以来，就想为即将大学毕业的女儿买一套新房，但是目前他和妻子名下有3套房产，而女儿因为还未工作，摇热门新盘毫无优势。多方考虑之后，费力决定把其中一套老破小学区房以买卖方式过户给女儿，另一套老破小在二手房市场卖掉，这样夫妻俩作为“顶格社保”去摇新房，中签率大大提高。据不少业内人士透露，为参与热门红盘摇号、拼社保，这样的“腾房票”操作时有发生。目前，亲戚朋友之间的二手房自主交易，因为双方信任度极高，大多选择直接去不动产窗口成交。而如果买卖双方之前并不是太熟，自主交易时，选择二手房提存公证交易，能更好地解决交易中的资金监管安全性和信任性的难题。去年6月，杭州住保房管局对二手房自主交易服务移动端进行了升级，全面建成了“二手房自主交易全流程服务”应用场景，买卖双方可以通过“浙里办”APP的“e房通”应用来进行操作。