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来源：杭州房叔收集编辑：KE
| PART 1 |
如果要列一组2022年杭州楼市关键词，其中一定有“勾庄”的一席之地。勾庄在2022年实在太过重要了，核心区六个头部房企的新盘集中供应，几乎吸引了半个杭州的购房者目光，也因为接近不间断的大批量供应，勾庄成为了杭州楼市热度进一步下滑的转折。一个极具地缘兼容性、同时板块预期被共同看好的板块，一口气拿出近万套限价优质新房，首先被冲击的便是周边同价位板块。华丰、丁桥、桃源、康桥、良渚乃至运河新城、三墩北，热度随之应声下跌。当然，勾庄也确实不负众望，摇号热度持续居高不下，直到去年年底市场冰点时期，勾庄才相对没有那么火，新房不再一房难求，个别项目甚至险些出现流摇。是的，勾庄也接近流摇，该项目就是目前勾庄唯一在售新房——星缦云渚。星缦云渚在2022年勾庄一众新盘中，存在感明显稍弱，市场关注度不够强烈，从房叔后台咨询也能明确感知得到，对于星缦云渚，购房者不够坚定，犹豫心态普遍存在。其实也好理解，作为同期新盘中唯一一个非强势房企出品，甚至该房企还不乏既有产品方面的负面评价，星缦云渚自然没有那么的均好。但仅仅因为开发商的口碑不佳，就能让“勾庄”也带不动吗？何况该盘还是杭州第三座车辆段综合开发项目，前两座无一不是杭州的超级红盘（杨柳郡、天空之城）。恰逢勾庄核心区新房供应短缺，借此选无可选的时间点，今天我们来全面解析该盘。看看星缦云渚究竟弱在何处？又是否值得购房者坚定入手？亦或是它被低估了？星缦云渚地块，原为地铁集团于2021年首次集中土拍中底价拿下的，4号线二期勾阳路车辆段地块。地块建筑面积225908.89㎡，住宅建面219900㎡，需配建10995㎡公租房，商业建面不少于6000㎡，还要配建15班幼儿园、30班小学，以及750㎡的体育健身点等等，新房精装限价29090元/㎡。可以看到，因为该地块可售住宅面积配比较高，即使扣除配建用房，相较于精装限价，楼面价总体也不算太高，能够保证一定的开发收益。再者，值得重点关注的是，该地块虽为车辆段综合开发地块，但其并非TOD项目，地块与4号线及其他地铁线路站点皆无直接关联。也就是说，该车辆段不同于杨柳郡、天空之城等传统认知上的TOD车辆段，只有车辆段的实质，而无轨道交通衔接、加持的精髓。简而言之，我们可以将其看作为一个被架空的中大型综合住宅项目，与一般的综合社区并无本质上的区别。相反，受车辆段盖板抬高的影响，交通出行的便利性还要打上一定的折扣，特别是步行，从盖上至地面层，需要借助电梯或多重阶梯。当然没有地铁的车辆段也并非毫无优点，由于被架空，车库同样被架空，不直接与地面相接，地库的通透性整体更好，且不易潮湿。与勾庄核心区其他楼盘不一样，星缦云渚属于城区少有的低密地块，容积率只有约1.37，故此星缦云渚以7-11层的洋房、小高层为主，六幢高层还被设置在楼盘的最北侧，使得小区内部相当舒朗，实属难得。楼盘住宅主要分为两个大组团，南组团和北组团中间设置了部分商业商务性质的建筑，南北组团主要通过两端的通道连接，可共享各类园区配套。值得注意的是，高层部分虽和洋房、小高层在同一园区内，但却不处于同一平面。高层位于车辆段的9m板之上，而洋房和小高层位于15m板之上，两者通过楼梯等通道连接，相较而言，洋房、小高层的体验好上不少。楼盘的公共配套则主要分布在车辆段盖板西侧，主要有部分街区式商业、小学、幼儿园等，楼盘西南远端还有一个邻里中心及体育运动场所。另外首开大部分楼幢下并非车库，而是挑高的车辆段地铁维保空间，车库分布在首开楼幢外围一圈，也就是说首开的部分楼幢电梯不能直接连接车库，而需要通过园区内的通道下到车库，相对没有那么便利，特别是在雨天和烈日天。楼盘出口共有五个，东南西北加西南，其中利用程度最高的预计为西出入口和东出入口。西出入口连接社区商业街以及学校等核心配套，东出入口紧贴勾阳路，是去往最近地铁站4号线好运街站最便捷的通道。由于地块处于余杭区的核心管控区域，楼盘同样有公建化立面的要求，立面主要以大面积玻璃及一体板为主，颜值整体尚可，与勾庄核心区几个项目较为接近。星缦云渚还有一大亮点，那就是用更低的价格买洋房产品，但星缦云渚的洋房产品特性没有得到极致的体现。洋房相较于高层，主要以低密、户型格局及得房率为核心卖点，尤其是得房率，洋房、小高层普遍大于高层，且可以轻易感知得到，但星缦云渚的得房率却并不尽如人意。客厅、房间等各个功能区空间皆没有很“洋房”，与高层竞品没有拉开明显差距，能够感知到的只有更好的户型格局，小三房全部都是边套或夹边套，隐私及采光皆强于普通的高层中间套。至于装修，除去卫生间及阳台的大板地砖、墙砖铺贴，各项配置比较中规中矩，和同价位竞品相比，没有明显的高配痕迹。接下来继续看楼盘周边现状，可以说，这部分才是导致星缦云渚去化相对较差的关键所在。从航拍图可以看到，星缦云渚所处的车辆段并非位于勾庄核心区，而是与传统认知上勾庄核心区有着明显的物理间隔。特别是与勾庄两个极核之一的好运街站之间，依次分布着杭宣铁路旧址、空地、农居点、大批工业厂区等。站在盖板向北、向东北望去，大片的未开发用地也意味着该地块已接近一般意义上的城市边缘。同时该项目的售楼处出入口，设置在去往勾庄农产品市场的主干道——棕榈路上，城乡结合部的感受较为强烈。多方面因素的结合，使得星缦云渚的第一感受与勾庄核心区几乎没有太大关联，普通购房者只能从销售的讲解和话术中得到，原来星缦云渚与勾庄核心区是紧贴着的。普通购房者大多看眼前，眼前的光鲜才是购房信心的最佳支撑，没有眼前，那么只能靠建立购房者信心和想象来支撑，相较之下后者无疑是弱上许多的。好在，星缦云渚虽目前一副“非洲”模样，但改善预期较为稳当。首先按照规划，星缦云渚在交付之时，与勾庄核心区西端的连接通道——勾阳路会顺利打通，届时星缦云渚与勾庄核心区步行可达，与地铁站点的距离也将拉近至约1.3km，当然这还是小区入口出发的距离，虽步行吃力，但总归可以地铁出行，核心区的城市资源基本可以充分享受得到。大片的农居、厂区以及空地，都需要时间和城市推进去消化，可以预见到，即使交付之时，星缦云渚与核心区依然会存在着一道物理+心理屏障，只有更长的时间和城市连接才能最大化的消除。预期的勾阳路之外，星缦云渚的主要交通通道则为西侧的莫干山路及棕榈路，分别向南与核心城区，向西与城西科创大走廊、云谷相接，总体上的车行交通便利程度尚可。总而言之，星缦云渚目前所处地段与勾庄核心区并无太强的关联，但改善预期比较稳当，交付之后与勾庄核心区的联系会逐渐加强，随时间推移融入勾庄核心区。受勾庄城市资源的集聚化，外围和核心区的差异不是打通道路便可完全消除的，核心区就是核心区，边缘就是边缘。星缦云渚的大面无疑还是依托勾庄核心区，勾庄核心区能够成长至怎样的层次，及与勾庄核心区的联系强度决定了它的价值高度。当下的勾庄质疑不少，原因来自于倒挂的下降，开发节奏偏慢，乃至余杭区固有偏见、教育隔阂等，但主要还是来自于前两者。倒挂下降是全城普遍存在的真实情况，非勾庄所独有，勾庄近期的倒挂下降，还是来自限价新房的集中供应冲击，勾庄的长期价值基底依旧还在。区位兼容性、和城市副中心的定位，前者无法改变，地段就在那，无论大城北、城中、城西、城东北，勾庄都可作为同价位的主要选择。城市副中心的定位，长期看也不会改变，大城北崛起需要城市副中心的带动，没有勾庄一切都是空谈。勾庄副中心的隐忧并不是定位的变化，而是推动节奏偏慢，商产项目落地进度不及预期，但即使不及预期，现有的万象城+品质住宅成片开发，也能够支撑起勾庄一定的下限。匹配上3万+的限价，勾庄新房性价比在同价位内，仍是全城的佼佼者，这也是为什么到今天，勾庄核心区新房依旧是市场上香饽饽的原因。而星缦云渚虽然不是核心区，与核心区也有可见的空间割裂，开发企业口碑一般，但也不可否认的是空间割裂会被缝补，星缦云渚的低密综合性大盘也有一定的优势。这是一个优缺点明显的楼盘，你要的它基本都有，只不过没有那么极致，也没有那么均好。离地铁远一些，与核心区、配套没那么紧密，甚至周边界面也需时间改变，可它也会进化，还是个难得的综合性低密大盘。约2.9万的限价，如果自住保值考量，它会比相当部分其他板块的竞品更有价值。毕竟更远的、没有学区预期、没有城市副中心当靠山的许多板块，价格都普遍3万+。
星缦云渚销售情况的不尽人意，更多的原因还来自于对手盘。勾庄核心区新盘普遍均好，85分楼盘成群，周边同价位板块同样强势，如有西湖学区优势的三墩北等。优质刚改新盘成群成对、持续供应的的市场环境下，70分的星缦云渚自然就没那么突出，即使如今单盘在场，也很难让购房者足够倾心。在房叔后台，这一现象体现的相当充分，大部分咨询星缦云渚的购房者，或多或少都在等待接下来的勾庄新宅地，亦或考虑三墩北、良渚等同价位竞品楼盘，如翠语彩虹里、如澜邸、星图光年轩等。不是星缦云渚不够好，而是竞品楼盘、潜在竞品地块过强、过优秀，有选择的情况下，谁都会心猿意马。
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2023杭州地铁楼盘图（2月版）
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