中国基金报 张燕北

三年服务期限陆续届满，首批公募REITs的评估机构迎来更换潮。

根据监管相关要求，资产评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。截至目前，首批公募REITs的评估机构陆续服务满三年期限。因此多只公募REITs于近期相继发布公告，更换基金评估机构。

在基础设施REITs项目全生命周期中，资产评估都发挥着非常重要的作用。评估机构的定期更换，有助于保证中介机构的独立性和评估结果的公允性。

首批公募REITs迎来评估机构更换潮

中国基金报记者注意到，近日多只公募REITs发布更换评估机构的公告。1月10日，华安基金发布关于更换旗下华安张江产业园REIT资产评估机构的公告。

公告表示，本基金评估机构，是指对本基金持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告的专业机构。从本基金发行时以 2020 年 12 月31日为评估基准日起至以 2022 年 12 月 31 日作为评估基准日时止，本基金评估机构为仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司，该机构已为本基金连续提供评估服务3年。   

华安基金表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十一条，“评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年”。基金管理人对评估机构进行了严格选聘，在履行了适当的内部程序后，决定将本基金评估机构更换为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，变更自2024年1月9日起生效。

无独有偶，同样在1月10日，平安基金发布关于旗下平安广州广河REIT更换存续期评估机构的公告。

根据公告，平安广州交投广河高速公路REIT决定将基金评估机构由深圳市世联资产房地产土地评估有限公司更换为北京国友大正资产评估有限公司，更换日期为1月8日。平安基金指出，本次更换基金评估机构事项已根据基金管理人及基础设施项目公司内部制度规定履行了适当审批。   

公告中更换评估机构的情况说明部分同样显示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十一条规定：“评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。”

而在2023年12月，已有华夏杭州和达高科产园REIT、富国首创水务REIT和博时招商蛇口产业园REIT先后发布公告，宣布更换基金评估机构。

记者注意到，近期宣布更换评估机构的REITs产品均为成立于2021年6月份的首批公募REITs。业内人士指出，这批基金发行时以2020年12月31日为评估基准日起至以2022年12月31日作为评估基准日时止，确定一家评估机构，因此截至目前该评估机构已为基金连续提供服务3年。   

截至目前，首批9只基础设施公募REITs产品中已有5只宣布更换评估机构，预计接下来其余几只基金也会行动起来。

事实上，已有多位相关基金公司人士对记者透露，“我们已经在准备相关评估机构更换公告，本月之内就会发布。”

有助于保证评估机构的公正独立性

         
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）第十一条，申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告。

为公募基础设施REITs项目提供评估专业服务的资产评估机构应当在国家主管部门备案且具备良好资质，不得存在可能影响其独立性的行为。资产评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。

受访业内人士指出，之所以有不得连续服务同一只公募REIT超3年的规定，主要还是出于保证评估机构公正独立性的考虑。

华南一位公募人士表示，在基础设施REITs项目发行前、发行后等全生命周期中，资产评估都发挥着很重要的作用。作为实现资产证券化的重要手段，基础设施REITs的估值直接影响二级市场定价和走势，关系原始权益人募集资金规模和投资人收益率。

“而评估机构作为基础设施REITs项目发行的参与者之一，其主要作用是解决基础设施资产的价值问题。因此，保证评估的准确性和公正性十分重要。”他说道，“定期变更评估机构，可以增强资产评估的独立性，提高评估质量。”

另一位业内人士指出，根据监管要求，评估机构在评估过程中应当客观、独立、公正，遵守一致性、一贯性及公开、透明、可校验原则，不得随意调整评估方法和评估结果。

他进一步表示，通过定期更换评估机构，一定程度上可以避免公司因与同一家机构紧密度过高，而被市场质疑评估意见审慎性和客观性的风险。