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来源：杭州房叔收集编辑：荆轲
| PART 1 |
摇号楼盘的范围有些许扩大迹象，原本不需要摇号的市场边缘楼盘开始触发摇号。现象还不是很重要，毕竟当下除了核心区拼社保频发，较好的新房项目摇号难度一定程度上升外，大部分外围楼盘依旧艰难。如今的杭州楼市急需关注的趋势无疑是：新房去化加快、核心区供给短期跟不上来。趁着这几天开盘的热潮，个人简单盘点了下各个主力板块的潜在库存，结果不出所料。从申花、文晖等城市中心区域，到城北勾庄、三墩北，再到江南滨江区一带，以及大城东区域，可以发现主流板块不是已经断供就是即将断供。即使主流热点板块陆续上新了一些新地块，但地块数量普遍偏少，大多是单块增量土地存量。比如勾庄的中豪、市北的南昌市政、运河湾的锦上湾、申花的华润洋房项目等。同时这些地块面积也普遍不算大，加上中大户型泛滥，供应量上千的潜在项目几乎没有。接下去，三四百万预算能够兼顾主城相对优质学区的选择，会比当下更为稀缺。说新房供应不足真的不是贩卖焦虑，因为事实就是这样，购房者的新房可选范围在未来一段时间内普遍会被快速压缩。起码在亚运前后，可以预见到的是，留给大家可摇的新房大多数都会分布在以下区域：华丰、康桥、丁桥、桃源、崇贤、闲林、瓶窑、大江东、南卧、下沙、钱二、艮北、南宁围等这些板块。这些名单中一些比较好的板块，现在看似中签率还不错，但几个月后可能又会是另一副光景。钱二、闲林等各个需求层级的优质板块中的好新房，或许应该加以珍惜。再看看土地供应，预计4月即将出让的新一批宅地，目前看来又与核心区几乎没有关联，主流热点板块仅有浦沿上新一块宅地。其余地块几乎都分布在近远郊：康桥、南卧、乔司、闲林、新塘、龙坞等。还有一点值得注意，与总地块、核心区地块缩量同时出现的，还有低容用地的大范围出现，更低的容积率还带来了更高的土地限价。虽基础限价大多没有名义上的突破，但这算不算一种曲线涨限价？大家可以仔细琢磨。何况变低容的地块普遍分布在边缘，低容高价和相对高容的低价，哪个更适合刚需？对于土地市场的变化，特别是低容地块的大量出现，是不是可以这样理解：既然新房好卖的原因是限价，更具性价比，这种性价比又使得二手市场承压。假如新房不再那么有性价比是不是更有利于二手市场加速流动起来？以达成增量、存量市场共繁荣？如果是这样，那么接下去新房成本和二手成本的接近估计就是大趋势。其实当下，这种现象在某些板块已经显现，大部分板块二手和新房购入成本无限接轨。新房有明面上的低限价，二手则有暗面的高得房率、和即买即住的零等待成本。相信今年年初二手超预期活跃，也离不开两者真实价格贴近的助推。既然新房供应短缺在短期内会愈演愈烈，是不是意味着应该加快介入二手房呢?对此，个人坚持自我判断，杭州是一座处于大步扩张的城市，大批量的新城需要实现愿景，土地持续出让是前提。今天一个新城、明天一个新区，后天一个老城更新，杭州哪会缺地？哪会缺房？不缺地、房，政策不出现大的转向，还要保证土地市场一定的活跃程度，楼市就一定会是平稳向前，而不是大起大落。好新房积极打，低价二手斟酌捡漏，高价二手房东自己留。今年这句话已经不用多说，因为优质新房又要拼社保拼人品。今年同时也是新房性价比继续变差的一年，也是大量二手需要出货的一年，所以加了一句：低价二手可捡漏。房住不炒、二手或许不比新房差，但着急买二手，却是不至于。没有政策（限购门槛降低）大转向，二手没有理由大幅反转。这不，带看量上行只坚持了一个月，后续即使热度仍然有一些或是局部上升，主流依然是以价换量。
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2023杭州地铁楼盘图（3月版）
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