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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1240篇原创
市场未暖，豪宅先行。
2022年3月15日，富瑞发研报，微调了对香港地产商的预测，看好豪宅市场复苏，其中对太古地产的目标价由25港元下调4%至24港元。
此前大摩也发布研究报告称，予太古地产“减持”评级，将今明两年每股盈利预测各上调2%/7%，以反映更高的酒店业务利润，以及成都太古里商场的额外贡献——今年2月末，太古地产公告，收购远洋太古里的第二次交割及第三次交割完成，至此，远洋集团控股不再拥有物业控股公司任何权益。
不久后的三月，也就是前几天，太古地产披露了2022全年业绩。作为国内数坐顶流商场“太古里”背后的公司，太古地产究竟有多赚钱？
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难以避免的是，2022年，太古地产的营收下降了：比2021年的163.18亿港元减少近25亿港币为138.26港币，同比降幅为15%。
更值得注意的是，这并非太古地产营收首次“缩水”。如下图东方财富数据显示，早在疫情之前的2018、2019年，该司已经连续2年营收下滑。
图片来源|东方财富（特此感谢！）
起太古地产，蜜妹第一时间想到的是各种网红地标。什么三里屯太古里、成都太古里，还有之前某书上刷爆的网红酒店。颜值很高、价格很贵。
收入构成方面，太古地产零售物业租金占总收入的比例很高，2022年为58.49亿港币，吸金能力仅次于办公楼租金收入的60.03亿港币。酒店业务则占比稍小一些，2022年营收为5.65亿港币。
2022年，太古地产的多数业务同比营收都是下滑的，其中降速最快的是物业买卖业务，从2021年的24.43亿港币跌到9.21亿港币，降幅达62.3%。
具体到中国内地，财报显示，2022年，太古地产来自中国内地零售物业的应占租金收入总额下跌5%至42.43亿港币。2022年末，太古集团中国内地已落成零售物业的估值为港670.19亿港币，其中集团应占权益为517.62亿港币。
太古里的零售销售额也在下降。顶流之一北京太古里 ，2022年零售销售额下跌26%，租金收入总额减少；
广州太古汇2022年零售销售额同比下跌11%，租金收入总额下跌8%；
北京颐堤港2022年零售销售额同比下跌26%；
成都远洋太古里零售销售额下跌15%，租金收入总额下跌9%；
上海兴业太古汇零售销售额下跌36%、租金收入总额下跌17%；上海前滩太古里2021年9月正式开业，2022年的零售销售额和租金收入蜜妹没有在财报里看到。
出租率来看，相比太古地产在香港的零售物业动辄100%的出租率，其内地的部分零售物业出租率略逊一筹。最低的是两座位于一线城市上海、北京，出租率分别是93%、94%。
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利润方面，和部分房企增收不增利不同，太古地产营收下降，但利润指标部分同比上升。其中毛利润95.23亿港币，同比下降约9.5%，和营收一样，这也并非太古地产的毛利润首次下滑。
2022年，太古地产的年度溢利是上升的，为82.27亿港币，同比上升约13%。蜜妹仔细看了下，这主要得益于太古地产缩减了部分成本、出售附属公司，再就是投资物业公平值优化，最后这个简单说就是重估了下物业的公平市值。
其中物业公平市值的重估，对太古地产最终净利润的影响是决定性的。2021年为-19.47亿港元，2022年转正到8.01亿港元，二者相差27.48亿港元左右。若扣除投这个数据，太古地产的年度溢利无疑将录得负增长。实际上，在2022年，内房企绝大多数房企在投资物业重估方面均是负增长。
股东应占基本溢利方面，太古地产2022年是跌的，为87.06亿元，同比跌9%。C此前花旗就发报告称，太古地产若撇除出售投资物业收益，经常性基本盈利为71.76亿港元，较该行预期低4%。主要由于酒店业务亏损增加，及租赁毛利率下降。
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最后就是负债。蜜妹不得不感叹，港资房企的杠杆之低。
如下图财报数据，2022年太古地产的资本净负债比率为6.5%，其中流动负债109.86亿港元，非流动负债约339.18亿港元，债务净额为189.47亿港元。
值得注意的是，2022年太古地产的现金及现金等价物大幅减少，从2021年末的148.3亿港币降低到45.02亿港币。
现金流萎缩，加上这两年的营收颓势，太古地产给人感觉像一头年迈的猛兽，似乎心有余而力不足……
官网显示，太古地产于1972年在我国香港成立，于中国香港、中国内地、新加坡及美国均有投资，业务范围涵盖发展及投资项目、出售住宅物业、太古酒店、物业管理四大类。
太古地产的母公司太古股份，则业务范围更广：地产、航空（比如国泰、港龙等）、饮料、海洋服务和贸易及实业，主要在大中华地区经营。
太古股份则是太古集团的旗下上市公司，太古集团早于十九世纪初在利物浦成立，当时只是一家规模不大的进出口公司。
如果从19世纪初开始算起，太古算得上是跨越了2个世纪的百年企业。
太古地产是有野心的。此前的2022年3月，其官宣了未来10年的1000亿港币投资计划，其中300亿港币在中国香港、500亿港币在中国内地、200亿港币用于住宅买卖项目（包括东南亚）。
截至2023年3月7日，已承诺的投资计划总额约为390亿港币，其中170亿港币在中国内地、110亿港币在中国香港、110亿港币于住宅物业买卖项目。
不过，在目前的宏观环境下，这样的扩张会带来怎样的投资回报率，仍然值得商榷。前几天，里昂发表研究报告，将太古地产今明两年盈利预测下调3.2%及4%，主要基于对其投资项目处置收益减少的预测，但略微上调对公司股息的预测。