「核心提示」

3月，以北京为首的一线城市办公楼市场迎来一波复苏。小阳春后，空置压力再度来袭，摆在业主方面前的问题似乎变成了“如何体面地降租”。

作者 | 詹方歌

编辑 | 邢昀

2023年3月，以北京为首的一线城市办公楼市场，经历了疫情以来的第一波复苏。

问询量的增加给业主们带来市场回暖的信心，不过成交形势复杂多变。金融街、中关村等传统优势区域风光不再，不少内资企业握紧钱袋，试图用更少的钱获得更好的办公场所，反而客观上给新兴区域带来活力。

这一切似乎都在告诉业主方们：市场不一样了，过去的经验不再适用，写字楼租户们的话语权逐渐增大。摆在业主方面前的问题还有“如何体面地降租”。市场重新洗牌背后，丽泽区域的空置率不断降低，亦庄、房山等产业园则在翘首以待来自新兴领域的成熟玩家们。

1、市场重新洗牌

“确实好转过，3月份的时候有一波复苏。”中关村区域的写字楼选址经纪人阿隆告诉《豹变》。

疫情管控结束后，那波市场预期中的复苏的确到来过。2023年3月，企业压抑了许久的换租需求开始迅速释放，用阿隆的话说，那是“过完年回来，咱们得大干一场”的美好期望，政策面支持民营企业态度频频释放。潜在的机遇正重新生发。

仲量联行报告显示，一季度，北京办公楼市场的需求呈现回升态势，企业的问询量在春节后迎来了小高峰。很明显，那些因为新冠病毒被搁置的选址计划正在重启。

不过，企业们的换租诉求似乎跟以前不太一样：63%的甲级办公楼租赁需求来自1000平方米以下的面积；北京的甲级办公楼平均租金也仍在下调，同比降幅达到2.5%。“市场中大部分租户带着极低的预算寻找抄底机会，其中部分并非因为无法负担租金，更多是主动收紧预算。”仲量联行方面表示。不仅北京，上海的情况也类似：问询量明显增加，但成交缓慢。不少企业开始搬离中央商务区。

“2019年至2022年，金融街甲级市场的可租赁项目空置率由3%以下的稳定水平攀升至12.4%。”仲量联行华北区研究部负责人米阳说。不过，目前金融街的平均租金仍是全市甲级平均租金的两倍，位列全球第四贵的办公楼子市场。

4月，强劲复苏的态势没有延续，风口上的新兴行业也开始变得谨慎。阿隆主要对接的公司都来自最热门的新兴产业，比如人工智能、大模型和自动驾驶，近年来发展速度相当快。

正常来说，写字楼租赁的合约要签三年。以往，阿隆总会建议老板们在选址的时候选大一点，给后续的快速发展留出富裕工位。即便如此，这些企业也会在一年后就相继违约——扩张的速度总是出人意料。一个行业的蒸蒸日上，往往能惠及周边。而阿隆要做的，则是一次次帮这些企业挑选更大的办公室。

但现在，情况有所不同。违约的情况依然有，原因却变成退租和缩租。阿隆认真回忆，这样的情况其实从2022年上半年就已经开始，“降本增效”的口号他听了许多，到今年仍旧没有改变。

“人工智能这种企业前期都是靠融资。这种公司有一个特质：为了员工的福利和公司发展，他们换租很爽快，不会像国企和金融公司考虑得那么久。”阿隆说。但在今天，这些公司当中，决策快的企业也越来越少见。

入行多年，阿隆明白，决策变慢是因为他们拿融资的节奏不再稳定。“以前为什么敢大刀阔斧地干，因为他们知道自己的（融资）节点在哪儿，现在融资的不确定性增多，拿不准什么时候能签合同，什么时候能进来。”

“相比二季度，其实一季度的时候大家对于市场的信心更足，虽然租赁成交数量有限，但问询、带看都非常火热，大家的预期是这些需求会在二三季度逐步落地。真正进入到二季度才发现，一季度经历的可能是一场看房泡沫，租赁谈判向前推进的十分缓慢，最终实际落地量很少，其实业主信心是受创的。这就导致一部分业主开始考虑降租事宜，或者更加优惠的租赁条件。”米阳说。

2、如何体面地降租

写字楼去化周期之下，空置率压力让业主们意识到，市场格局已经和几年前大不一样。为了把楼租出去，他们开始积极采取行动。

仲量联行数据显示，一季度，北京有41%的租赁成交由租赁面积在500平米到1000平米的客户贡献，租赁面积在1000到2000平米的客户只占到全部客户量的18%。即便对于500平米以下的小面积租赁需求，不少业主也开始降租。

“以往3万平的楼，一共就2000平空置，如果来个客户只租500平米还要谈价，肯定不搭理的。如果租个2000平米一下子填满了，才有必要帮你跟领导申请折扣。”阿隆说，以往很多中关村的业主方在上半年就已经完成了全年的KPI，下半年只需要酌情努力。

从2022年下半年，字节跳动逐渐将员工迁移到自持写字楼中坤广场里，退出了原本位于威胜大厦、天作国际等处的办公地点，退租面积超过10万平米。京东、腾讯等诸多互联网公司也开始将一些部门搬离中关村。今时不同于往日，不少楼栋的空置率攀升到30%，甚至50%，所以“蚊子腿也是肉，也得珍惜”。

降租金，是最直接的方式。在阿隆的叙述中，以前海淀的业主和其他业主是有区别的，但现在，三十年河东，三十年河西。市场仍处于周期底部，似乎没人能幸免。海淀的业主也开始“下调底线”降租金，算上隐形的降租，最高降幅达到50%。

直接降租金对于业主方来讲“不好看”。米阳表示，实际寻租的过程中，业主方会通过给“免租期”来拉低有效租金。“免租期”，大部分指的是在办公楼装修过程中，租户可以不付租金。阿隆说，过去中关村的租户几乎没有听说过这个概念，还要靠他们来科普，但疫情过后的现在已经衍生出了诸多叫法。除此之外，不少业主开始主动提供定制装修，或者装修补贴。

中关村办公楼市场已经从卖方市场彻底转换成了买方市场。对于阿隆来说，他瞄准的优质企业，自然也是其他写字楼经纪人争抢的对象。为了获取客户，他开始准备“Plan B”甚至更多。

帮助租户降低隐形租金的方式很多，阿隆甚至将目光投向写字楼里的健身房、车位、楼内的会议室。大部分企业会给高管配车位，而这笔钱往日大多由公司自己承担，现在可以一并转嫁到业主方一端。“一个车位一个月1800，三年就是多少钱了？”阿隆计算着，平均到每天每平米，这又是几毛钱的降幅。看起来只是几毛钱，但要知道，2023年二季度，全北京的写字楼平均租金大概是10.53元/平米/日。

对于仍有实力的租户来说，现在或许是换租的最好时机。阿隆关注的新兴行业中，人工智能企业有少数仍在逆势而上，自动驾驶头部两三家企业也仍旧在扩张规模。

“除了看到一部分企业抱有降本目的做出这样的降级决策，我们还看到有不少租户希望拿着乙级楼的预算升级搬迁至甲级楼。从租户方角度而言，当前的办公楼市场无疑提供了低价搬迁的窗口期，利于企业做出降本增效决策。”米阳说。

3、好消息来自新兴区域

2019年至今，金融街、中关村等空置率和租金一直坚挺的区域纷纷跌下神坛，空置率压力升高。那么，离开的企业去哪儿了？

仲量联行方面表示，他们观察到的金融街的外迁需求有两种：一种是大型内资金融企业的整合需求，他们的最终目的地主要在奥林匹克区域和丽泽区域；而另一种外迁需求体现在内资证券、基金公司营业部的缩租与退租。一般这些公司的选择是阜成门等区域的非甲级写字楼——租金只有金融街平均租金的三分之一，但地理位置上接近“一行两会”，还在金融街市场的辐射范围内。

“除非经营情况较为困难，选择降低品质的企业还是少数，更多看到的是以相似的租金水平实现品质升级。”米阳说。

而这些追求品质的搬迁需求，也使得丽泽区域的价值不断凸显。米阳表示，丽泽是均价最低的甲级办公楼市场。此前他们曾看到不少有扩张需求的企业，因为金融街区域大面积连层办公区域选择有限，决定从租金高昂的金融街搬到丽泽，节省了可观的办公租赁成本。

第一太平戴维斯数据显示，2023年一季度，丽泽商务区实现了2.4万平米的吸纳量，直接拉动空置率环比下降1.9个百分点至35.2%。此外，东二环、燕莎及亚奥商圈的空置率也分别下降0.1、0.2、0.4个百分点。而在第二季度，丽泽同样保持活跃，录得2.2万平方米的净吸纳量，空置率又下降了1.7个百分点。

根据第一太平戴维斯的统计，2023年上半年，搬入丽泽的主要租户有工银瑞信基金、中建四局和越秀地产，仅这三家企业的总计承租面积就超过了1.6万平米。

而包括自动驾驶在内的不少新兴行业，则会给这类产业园集聚的区域带来利好。

阿隆告诉《豹变》，自动驾驶这类企业，在发展的中后期出于对路测或研发的需求，一般会搬离中关村，到亦庄或者房山的产业园去。再往后，则要把大多数部门移去外地，北京只留总部。从起步到成熟的整个过程，大概要六年，经历至少三次的换租。而这样明确的发展路径，也能够为不少周边的产业园带去活力。

新周期下的写字楼市场更加复杂多变，需求侧强度将决定未来市场走势。

（应受访者要求，文中阿隆为化名）