中新经纬6月8日电 (薛宇飞)8日，公募REITs出现集体反弹，15只产品二级市场价格涨幅超过2%，这在年内比较罕见。分析认为，出现集体收涨，或与近几日多只产品宣布的增持计划有关。

　　不过，从今年以来的情况看，公募REITs表现整体欠佳。例如，华夏中国交建REIT、建信中关村产业园REIT 今年以来的跌幅均超过20%，另有8只产品的跌幅超过10%。机构指出，一些估值指标已在偏低的历史水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处于磨底阶段。

　　原始权益人、基金公司联手护盘

　　在二级市场价格连续下跌多日后，8日，27只已上市的公募REITs全部收涨。其中，国泰君安东久新经济REIT、东吴苏园产业REIT、红土创新深圳安居REIT、中航京能光伏REIT这4只产品上涨超3%，中金安徽交控REIT、红士创新盐田港REIT、建信中关村REIT等11只产品上涨超2%。

　　此前几日，已有多只公募REITs公布原始权益人或基金公司的增持计划。7日，华夏基金旗下的华夏中国交建REIT公告称，在原始权益人之一致行动人完成1226.94万份额基金(占已发行份额总数1.23%)增持计划后，原始权益人中交投资和中交二航局拟再合计增持不超过3420万份额基金，占已发行基金总份额的3.42%。本次增持计划的有效期限为2023年6月7日起的12个月内。

　　受到增持计划的利好影响，华夏中国交建REIT的价格在7日、8日分别收涨0.73%、1.99%。不过，在27只REITs中，该产品仍是2023年以来二级市场价格跌幅最大的基金，截至6月8日收盘，今年以来累计下跌了23.41%。

　　7日，建信基金公告，基于对建信中关村REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，子公司建信资本拟自公告之日起至2023年12月31日，继续增持不超过5000万元的产品。公告称，在2023年4月21日至6月6日，建信基金已通过二级市场分次买入金额约2700万元。

　　建信基金近两日的价格也出现较大幅度反弹，7日、8日分别收涨4.46%、2.73%。在今年，该产品二级市场价格跌幅仅次于华夏中国交建REIT，截至8日收盘，2023年以来累计下跌了22.15%。

　　7日，中航基金也公告称，公司计划使用固有资金增持中航京能光伏REIT份额，增持金额不超过3000万元。6日，张江高科公告称，计划增持华安张江光大园REIT不超过1亿元的产品。此前，由于哲库科技退租，华安张江光大园REIT的价格连续下跌，华安基金5月25日就表示，将增持该基金不超过3000万元的份额。

　　流动性较弱市场偏向谨慎

　　在千呼万唤之中，中国公募REITs于2021年6月正式落地。但自2023年以来，已上市的27只产品在二级市场上表现却不如人意。

　　截至6月8日，27只产品今年以来的价格均为下跌。其中，华夏中国交建REIT、建信中关村REIT今年以来的价格跌幅超过20%，中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT、中金安徽交控REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、华夏和达高科REIT、红士创新盐田港REIT 8只今年以来的价格跌幅超过10%。

　　华泰证券分析认为，机构行为主导了本轮下跌，部分投资人已由谨慎观望转为清仓止损。公募REITs在中国上市不满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。而且，市场流动性较弱，流通规模较小，平均换手率仅0.7%，显著低于2022年的平均换手率1.43%，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌。

　　比如，以高速公路(武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目)为基础设施项目的华夏中国交建REIT，上市以来经过三轮较大幅度的下跌，时间分别是2022年10月至11月、2023年4月中下旬、2023年5月底至6月初。仅在今年5月26日至6月6日的8个交易日中，华夏中国交建REIT的价格就累计下跌13.01%。据Wind数据，自今年5月以来，该产品的换手率大幅下降，始终在1%以下，低于REITs的平均换手率。

　　中金公司认为，高速REITs二级市场价格的下行，反映出投资者在高速项目上市发行时对未来的预期较为乐观，疫情等短期因素导致的业绩不及预期又引发投资者对项目长期达成率的担忧，叠加市场的流动性较弱，形成负反馈，引发了价格的持续下行。

　　跌出的价值？机构看好当前机会

　　对于近段时间以来公募REITs的持续走低，不少机构都进行分析，并对未来市场作出展望。

　　中信证券明明团队表示，近期，一些估值指标已在偏低的历史水平，但较为清淡的市场交投活跃度或显示出公募REITs市场仍处于磨底阶段。往后看，整个二级市场或是“磨底静待催化”的状态，市场估值修复行情需要政策和基本面的催化。具体来看，一方面关注多层次市场发展相关政策的推出情况，包括分资产类型的信披制度、估值体系等，另一方面则尚待投资者对于公募REITs 2023年二季报的表现逐步形成预期。

　　华泰证券称，虽然部分REITs已显示出长期配置价值，但长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和，目前投资人更关注短期二级价格波动，市场缺乏增量资金。当前，如何能稳定市场信心成为关键。

　　华泰证券进一步表示，原始权益人增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况或可在一定程度上稳定信心，但个体行为难扭转市场情绪，未来需要重点关注价值凸显后自我修正、经济基本面预期改善带来的情绪提振，密切关注业绩基本面的修复情况，如高速公路车流量、产业园、物流园出租、租金增长情况等，业绩不及预期品种最容易受冲击。

　　展望短期，中金公司认为，利多因素渐为丰沛。包括分子端整体经营业绩有望二季报开始呈现边际回暖，分母端债市收益率短期内趋于稳定且仍存在下行可能，以及当前整体估值已趋于合理区间等。建议投资者开始更多从中长期配置角度考虑问题，未来全市场估值大幅爬升的概率不大。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：[email protected])(中新经纬APP)

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

责任编辑：常涛 李中元

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