停牌一小时后，复盘继续下跌8.64%，嘉实京东仓储基础设施REIT选择继续停牌。
1月8日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT公告，最近20个交易日收盘价累计跌幅为 22.20%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将于2024年1月9日停牌1天，并于 2024年1月10日起复牌。
近段时间，多只产业园区类REITs二级市场价格表现疲弱，在此之前，华安张江产业园REIT也因连续3个交易日累计跌幅11.15%，于1月5日开市起停牌1小时。
在多位业内人士看来，产业园区类REITs走势较弱与部分园区周边的租赁价格出现下滑，市场对于园区出租率持偏谨慎态度有关。不过随着市场调整，部分REITs的净现金流分派率预测值已上升至5%以上，投资价值或逐渐显现。
嘉实京东仓储基础设施REIT
1月9日停牌1天
在1月8日开盘停牌1小时之后，复盘继续下跌，嘉实京东仓储基础设施REIT选择在1月9日继续停牌。
1月8日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT发布《关于停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况的提示公告》。公告中称，2024年1月8日，本基金已经因连续3个交易日累计跌幅超过10%停牌1小时，1月8日二级市场收盘价为2.632元/份，较前一交易日收盘价跌幅达到8.64%， 属于第4个交易日的收盘价较前一交易日收盘价同向变动比例达到5%的情形， 同时最近20个交易日收盘价累计跌幅为22.20%。
为了保护基金份额持有人的利益，本基金将于2024年1月9日停牌1天，并于 2024年1月10日起复牌。同时，本基金将于2024年1月9日暂停基金通平台份额转让业务1天，并于2024年1月10日起恢复办理基金通平台份额转让业务。
嘉实京东仓储基础设施REIT同时称，截至本公告发布之日，本基金投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。
郑重提醒广大投资者注意本基金二级市场价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。
2023年度净现金流
分派率预测值为5.34%
嘉实京东仓储基础设施REIT也同时披露了目前所持基础设施项目的经营业绩情况。
嘉实京东仓储基础设施REIT在公告中称，本基金通过专项计划持有3个分别位于重庆、武汉、廊坊的仓储物流基础设施项目，合计建筑面积350,995.49平方米。截至本公告发布之日，本基金三个基础设施项目的租赁率为100.00%，主要承租人仍为京东物流旗下子公司，租赁合同正常履行，租金收缴率为100%，加权平均剩余租期为729天(以租赁面积加权)。
本基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，根据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第3季度报告》，2023年本基金自设立日至2023年9月30日累计可供分配金额58,164,700.36元。
基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净现金流分派率降低/提高。
根据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，嘉实京东仓储基础设施REIT预测的2023年度可供分配金额为70,262,874.41元。基于上述预测数据，净现金流分派率的计算方法举例说明如下:
如投资人在2024年1月8日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格为当天收盘价 2.632元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值=70,262,874.41/(2.632×500,000,000)=5.34%。
公募REITs产品
二级市场走势分化
开年以来，中证REITs指数(全收益)连续下挫。截至1月8日收盘，中证REITs指数(全收益)报收822.25点，年内累计跌幅4.59%，震荡态势未改。
而从最近半年走势来看，能源、高速公路类REITs二级市场表现居前，产业园类公募REITs跌幅居前，首尾分化接近50个百分点。
在一位业内人士看来，产业园类公募REITs近期走势不佳或与周边区域租金下滑有关。“嘉实京东仓储基础设施REIT此前就曾公告，按照租金调整标准要求，调研报告回顾了武汉市东西湖区仓储物流租赁近五年市场价格变动情况，2019年的市场平均净有效租金为32.24 元/平方米/月，截至2023年第三季度，武汉市东西湖区同区位可比物业净有效租金在 19.15-25.6元/平方米/月之间，市场平均净有效租金为22.20元/平方米/月。承租人湖北京邦达已就武汉项目租赁事宜签署了续租协议：自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，尽管较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%，但相较2023年末在执行净有效租金仍有所下降。”上述业内人士称。
平安证券近期也在研报中分析指出，近期，租金下调风险再度回到投资者视野，仓储物流、产业园板块或受波及，这些板块REITs价格调整或将延续。建议投资者关注基本面更坚实、财务指标完成度更高的板块及品种，如产权类中的保障房板块，经营权中的能源板块。
中信证券也表示，从目前二级市场的表现来看，资产间的分化仍较为明显，建议投资者在市场波动中捕捉配置机会。
展望2024年，中信证券认为，公募REITs作为强制高分红品种，其配置优势料将逐步凸显。叠加当下公募REITs一级市场降温、以及二级市场在2023年经历了长期回调，其一二级市场的投资空间均有望打开，建议投资者积极关注公募REITs这类资产的配置良机。