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来源：米宅收集编辑：大白
大家都知道3、4月份，我们去了很多城市调研，比如珠海、佛山、广州、东莞、深圳、合肥、武汉、大连、沈阳、成都、天津、宁波、北京、上海、广州等等。虽然大家都说自己楼市回暖了，成交量暴增了。但各家情况差别还是比较大的。综合来看，目前市场情绪相对不错的有，北京、上海、天津、宁波、南京、成都、西安、合肥。（当然这几个城市中有的势头已经明显下滑，比如天津、上海、合肥）。在这几个城市中，有的情绪主要体现在二手，比如北京、上海、天津、南京。而有的就是新房、二手情绪都很饱满，比如宁波、成都。那么宁波和成都再对比的话，成都略胜一筹，胜在成交量、去化速度以及成都人对房价上涨的信仰。先看二手房，从2月开始，成都每天成交量几乎都过千套。这个成交数据是很惊人的，几乎是成都一两天的成交量差不多就是很多城市一周的成交量了，比如合肥、昆明、郑州、杭州等。 那么，4月成都二手房成交量不出意外应该是24000套+ 。这个数据已经超过了二手房成交大户北京、上海成交量。有人说，不对啊，你拿北京、上海三月数据对比成都4月？因为成都3月数据更凶猛。全国排名第一，达到28188套。还有成都二手房的带看量，众所周知春节后，二手房带看量是大幅提升。再看新房成交，4月成都新房中心城区的成交量应该是14000左右。再对比去年成交，成都一共成交了30万套房子。那么今年成都截至到4月新房二手已经成交13万套。这还只是1-4月的成交。而去年成都30万套的成交量就已经是全国第一了。今年呢？所以，你从这个数据也能看出，成都的成交量是非常高。那么反映到市场，就是楼市情绪很高，成都人买房热情很高。也是在这样的市场情况下，成都房地产市场就热点事件不断，牵动着市场情绪。去年成都市场就是一骑绝尘，逆势回暖，今年还是领头羊？我想对有这个想法的朋友们说，这个固有印象该打破了。确实，曾经成都因为限价引发全城倒挂，继而引发各种万人摇的空巷场面。但目前在成都一二手倒挂比较大的项目其实已经不多了，最多10个。比如说新鸿基悦城三期预计开盘价18000-19000，目前新鸿基悦城二手挂牌价25345元/㎡，预计有6000倒挂。再比如，恒大天府半岛，周边二手房价在2.3左右，新房单价1.6左右，有7000价差。这种确实和周边二手有倒挂。但这种项目真的很少了，它们不是市场的主流，所以成都市场情绪饱满和一二手倒挂没有什么关系。(另外，大家如果想在成都买房，就算你盯着这些倒挂盘，对你也不一定是个机会。比如门槛、面积、户型、产品等等，这个不展开说了。)2019年开始从深圳到广州东莞再到上海一轮行情风起云涌，同期上涨还有杭州、宁波、厦门、南京等城市，但那个时候大家的目光都被吸引到长三、珠三。其实同期成都涨的也非常猛。比如高新的金融城、大源、天东天西麓湖等，都是短时间内30-50%的涨幅。可是正好赶上21年年初，深圳搞了一个二手房指导价，同期几个涨得很突出的城市也跟进了这个政策。成都也不例外。但成都市场体量太大，后续板块还没启动，这一轮行情就断了。但是你要知道一个城市一轮行情走着走着断了，一般会出现两种情况，要么涨上去的你跌下来，要么就没涨的你涨上去。比如北京，北京就是从2021年小阳春开始，然后三道红线，然后房地产市场被摁在地上摩擦，北京凶猛的上涨行情被整体按住了。但是你会发现2021年、2022年、2023年，北京限购限贷政策几乎没什么松动。北京依然是全世界核心城市新房杠杆最低的城市。在北京买房，超过500万几乎就没有杠杆了。当然有人说可以全款再抵押，把杠杆加上去啊。这确实是个办法。但对大部分人来说，北京房子杠杆低，上车门槛高，认房又认贷。然而就是在这种情况下，21年北京涨，22年北京涨，今年北京还涨。22年北京分化比较严重，有些区域上涨超过20%——为什么呢？政策几乎微丝不动，限购限贷依旧，房价为什么能连涨三年呢？就是不甘心啊！价格不平衡了。涨过了买不起的，就外溢到别的地方了。一轮行情，你可以打断，但你消灭不它了。只要稍微给点东风，它就要启动。我们经常说某某板块是刚需外溢，某某是改善外溢的板块。说白了，不就是好板块涨了买不起，就只能找便宜的代替吗？成都也是一样的啊！2100万人口，哪怕你的政策再变态，但是行情只能先摁住，只要有点宽松，它就开始骚动。这也就是为什么哪怕去年全国市场都很惨，成都楼市依旧逆势走强的原因。这一点和合肥、西安、杭州不一样，这些城市躁动的永远是那几个一二手倒挂红盘。而成都的四环内的项目基本都是快消。比如青羊的外金沙、万家湾，武侯的高都、武侯新城，高新新川，天府的天东、天西，锦江的三圣乡，成华的槐树店、杉板桥、二八板块，甚至金牛的国宾板块等等，都成交非常好。比如合肥，一次开一栋楼、两栋楼，弄出来几十套、一百多套房，开一次盘，一群人去抢，有意思吗？它和武汉也不一样。武汉是现房，根本没啥批次不批次的。哪怕去年、前年把房地产按在地上摩擦，北京依然不停的涨。对于当下的成都，如果你是北京的朋友，你就能理解现在的成都市场。如果说今年硬要再说一个房价上涨的城市，这个城市一定是成都。在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中，成都新建商品住宅和二手住宅价格已经连续上涨15个月了。当然，看涨今年的成都房地产市场，除了前面提到的行情要走完的原因之外，前面提到市场情绪好，成交量大，结果就是房地产市场健康繁荣，反映到城市就是整个城市化建设的正向发展。在过去的两三年，放眼全国，有太多的城市的新区建设、配套落地机会都是停滞的。所以大家的直观感受就是很多城市是全面收缩的。像东北、天津、郑州等等。但成都不是。在成都，开发商、政府、购房者、业主这4者形成了一个正循环，正反馈。成都也没有像郑州、长沙、昆明这种烂尾楼多，几乎打碎了这个城市的信心，甚至影响到城市基本面。你想想看，一个城市的人对这个城市不认可，一群人整天想着逃离，你觉得这个城市还要前途吗？房地产能起来吗？我们知道2017年成都开始限价，之后好几年，成都的土拍限价的天花板都是精装3万。含金量绝绝子的板块和价值一般的板块的天花板都是三万，这能合理吗？比如说，槐树店3万多，二八板块也要2.6+，杉板桥也要3万多，金牛的国宾也要两万六七，就连东三外溢龙泉的洪河也要两万三四，外金沙、武侯新区也要3万+。可是成华有什么？除了大学还有什么？金牛呢，要啥啥不行的。高新也是3万左右。又不是高新贵的离谱，也不是别的板块便宜的有性价比。成都经过小二十年的向南发展，经历了两次富人区转移以及政务、资金、人才、产业的转移。如今的高新区已经是成都二手房价的天花板二楼，金融城二手房价5-6万，大源二手房价普遍4万+，但是高新的新房精装限价3万，这个限价3万的价值肯定绝绝子啊！我们当然不是说，二八、成华、杉板桥、国宾没价值，只是说，差不多价格的情况下，你有没有更好的选择呢？高新在成都的地位，相当于合肥滨湖+政务在合肥的地位，相当于郑东新区在郑州的地位，相当于南山在深圳的地位，相当于光谷在武汉的地位。于是我们在成都，风餐露宿跑了几天。最终，大概你也猜到了，给有跨城市买房、关注成都的朋友们找了一个项目可团购。好奇想要知道是什么神仙项目的朋友们，可以长按识别下方二维码，回复【项目】，即可得到成都项目一手秘闻。有一个重要的点，我们还没说，那就是究竟是什么诱人的限价红利呢？限价导致成都绝绝子板块被低估。这显然是不合理的，也一定不会长久了。所以自去年开始，成都的土拍限价3万的天花板被打开了，去年毛坯限价提高到3.45万，提高了15%，并且这个提高趋势还在继续，未来还会再提高。不仅如此，还有一个double意外是，成都存量新房的备案价也提高了（就是之前已拍地块）。比如麓湖提高最新新房的最高备案价已经高达4.6万——当然，这是合院的价格，但是它的平层价格也要到4万/㎡了。由于限价，它上一次开盘是在2019年，当时高层的价格是3.35万/㎡。所以现在的情况就是，新拍的地块限价打开了，存量新房的限价也打开了，但存量在售新房的限价还有没动的。于是价差关系就形成了，而且未来价差关系会拉的更大。一方面是增量限价打开了，另一方是存量的新房也打开了，那么现在还被限价卡住的项目就是成都市场上的机会。这个项目下一期的价格和目前在售的价格，有7000左右的价差。这个7000元的价差，不是估算出来的，是非常简单的计算出来的。因为下一期的限价已经确定了，而现在在售的价格也是确定的。所以这个7000元的价差是真实存在的。不仅如此，我们推荐的这个项目所在区域是有成熟的二手房市场的。与这个项目一轮之隔的一个纯刚需小区的二手房价，和目前这个项目在售价格有2000-3000的一二手倒挂。是的，你没看错。当时我们去这个小区看二手房的时候也很吃惊，这就是意外的而惊喜吧。同时，项目所在区域租金很客观，普遍三房、四房是有4000-6000月租金的。这也不用太意外。毕竟是在高新区，毕竟成都高新产业汇聚的地方，租金确实很可观，很有保障。有没有商业？不仅有，还有地标。等等。大家可以添加企微详细了解。举个例子，比如你在别的城市贷款次数已经够了，不能再贷款买房了？但是，这个项目是能给到你一个红利窗口期的。具体是什么？超敏感！加企微，偷偷告诉你一个人。还有资格问题，这可是高新区啊，成都人自己买不了高新。外地人可能吗？还是那句话，这个项目能给到你作为一个外地人的资格大礼包，放眼全国也就成都高新区有对外地人的资格红利了，也是窗口期啊！这也就决定了我们此次成都团购时间很短，大概只有15天，过期不等候，主要是窗口期很短，时不我待啊！感兴趣的赶快点击下方企微，回复“项目”，即可解锁详细信息。当然，我还有最后几句话，机会总是留个有购买力的人的。虽然我们推荐的成都项目一定是占有巨大的价格优势的。它在高新区，和周边一二手有2000-3000的倒挂，和下一期有7000的倒挂，先天是占有买入便宜的优势的。但是，如果你觉得你买不起成都，还有一个方案给到你。米公子，我们老板，趁着五一假期已经开启了合肥、武汉、南京的调研，现在就在路上跑着呐。大概率是会有新项目推荐给大家的，应该有适合你的。虽然老板常说，卖老板是不好的行为。但五一假期到了，卖个老板给大家助助兴吧！只要你想买房，今年一定会让你得偿所愿的。只需要你动动小手，添加上方二维码回复“买房”即可，并附赠成都调研一份，够意思吧！