卖三套房换两套房！纠结大源还是天新的作者回复来了！--粉丝服务平台-粉丝头条-fensifuwu.com

日期： 2023-02-28 20:10:13 来源：溜爸收集编辑：蓉城溜爸

感谢溜爸平台展示我的文章《卖三套换两套！是稳中求进选大源？还是逆天改命选天新？》，感谢大家给我的中肯的建议，对我再买房理清思路提供了很大的帮助，我的小结和分析如下，一家之言，仅供参考，不妥之处，还请一笑而过！

一.

再买房的主要考虑因素

前面大家看到了我掉坑、爬出再采坑的经历，个人总结再买房我会考虑：稀缺性和成长性

1.物以稀为贵

纵观大家趋之若鹜某一区域既有事实的学校和房产，要么毗邻zf部门，要么周边产业名企林立，例如金融、互联网、医药等。资源的稀缺叠加产业的高收入，必然推高工作地周边的需求。而要跨越门槛，进入圈层，势比登天。例如一溪一湖（浣花溪和麓湖），一金一钢（金融城攀成钢）。

2.时人不识凌云木，直待凌云始道高

在各板块/圈层众多新办学校中，除了看谁领办，理念是否先进，是否跟得上未来的发展等，我认为还要看学校和房子周边的产业。周边产业的兴衰，不仅直接决定未来学校和房子是否稀缺，而且也决定了孩子及同学的世界观和价值观。又或者因为产业的兴旺使得相关从业人群对于孩子的资源投入而带动学校生源质量的提升，从而把普通学区变成了优质学区。

因此，当既有事实高不可攀，分析新学区周边的产业发展而提前战略布局，或许就是弯道超车，逆天改命。例如我们的高铁、新能源等产业。你品，你细品。

而分析产业不仅看规划，还要看实际落地情况。具体分析优先级往往是，就业，教育，医疗，交通，商业，环境等。

二.

各板块/圈层分析

基于目前网络能收集的部分资料如下，欢迎补充指正。

（一）高新区：大源、世纪城、新川

除学区因素外，大源的产业是：金融后台中心，软件园DEF、腾讯、蚂蚁金服、长虹、携程、菁蓉汇、海关，生活配套商业等。根据2023年1月《成都高新南区国土空间整体规划（2021-2035年）》未来重点是高新骑龙片区（大源西）打造龙头总部经济高地为目标，植入总部办公（承载老城中心）、创新科研等核心功能，引导龙头企业集聚。

世纪城的产业是：会展酒店经济、软件园ABC区，烟草，电视台，中欧中心等。

新川的产业是：AI、5G通信、生物医药、文创等。落地产业包括，AI创新中心、爱奇艺、海思科医药运营总部及研发中心、微芯生物研发中心、好医生医药集团总部、倍特药业集团总部、成都前沿医学中心等，四川省文化演艺中心、陆肖TOD。医院有新开办的中西医结合医院高新分院。

（二）天府总部商务区及成都科学城：天西+天东及兴隆湖

1. 天西+天东

据成都某自媒体介绍，2023年2月7日，四川天府新区人大代表、政协委员联席会议其中报告“2022年，四川天府新区地区生产总值预计增长4%，稳居国家级新区第一方阵。”

《四川天府新区发展规划2022-2027》（征求意见稿202209版）天府新区在“新时代公园城市典范”的总定位基础之上，进一步明确了自身的四大功能定位：具有国际显示度的科技创新策源地+具有高标识性的内陆开放门户+西部地区最具活力的高质量发展增长极+人人向往的高品质宜居幸福家园。

原有规划中的“一城”天府新城，也调整为“三组团”，即天府总部商务区、成都科学城、天府数字文创城。“三组团”：按照以经济组织重构空间组织的思路，由北向南依次打造天府总部商务区、成都科学城、天府数字文创城三个产城融合、职住平衡的城市组团，提升中央商务、总部办公、行政、文化等高端服务功能，建成区域性生产组织和生活服务中心。

（1）天府总部商务区

《规划》指出：“要快速构建天府总部商务区“3+9+n”总部经济产业体系，其中，中国西部国际博览城及周边区域是核心。” 大致区域就是天新的C学区范围，也就是天府新区的核心区：麓湖、红石公园、天西，天东。

麓湖及红石公园自不必说。天西的定位是：总部商务区的核心居住区，据说是金融城的升级版；是更纯粹的高端居住区，围绕秦皇寺五大开发商不约而同地选择了大平层，招商为主导。教育是天府七小和天府七中。天东板块分布着大量的写字楼（西博城，一带一路大厦、传化中心等），公建配套开发密度很高，楼盘从刚需到刚改都有，呈现度较高。教育是元音中小学。

（2）科学城-兴隆湖，鹿溪智谷

在定位上，被官方定义为“承载国家战略科技力量、服务国家战略大后方建设的创新策源地”，足见其重要性。天府新区的发展全靠科学城兴隆湖，他是天新真正的产业聚集地，包括：重大科技基础设施、研究型大学和前沿科研平台。现有产业包括但不限于：兴隆湖产业园、科研（独角兽岛、清华北大联合企业）等，海康威视，商汤科技、京东数字、科大讯飞、中铁等。2022年，中科院成都分院6家单位已经全面搬迁入驻，成都超算中心纳入国家超算体系并顺利运行，国科大成都学院即将投用。

2023年一季度，天府新区将新开工585研发中心、国家农科中心科技成果转化园、创新装备产业技术平台、东方电气等重大项目36个；天府高铁站预计年底实现通车，航空航天产业园首开区将在三季度启动建设。

未来也将有更多、更新的产业导入，比如以华为鲲鹏生态基底、成都超算中心等为代表的，时下最热门的新一代人工智能产业。

（三）天府前湾（万安南、天府中央法务区）

截止2022年底，泰和泰律师事务所等16家机构和“一带一路”商事调解中心等10余个项目，成都金融法庭、成都破产法庭、四川大熊猫国家公园生态法庭等都已入驻天府中央法务区。最高人民法院第五巡回法庭成都审判点、成都国际商事法庭、成都知识产权法庭已在天府中央法务区的揭牌，功能区建设已经初具规模。

据天府新区官网，青岛路站TOD综合开发建设项目14号地块正在施工，该项目位于天府新区万安街道高饭店村四组，由成都天府前湾轨道城市发展有限公司投资建设，拟于2022年8月开工，拟于2025年12月建成，建设周期3年零4个月。泰和泰国际法律服务中心预计2023年底竣工，中海大厦预计2023年底主体施工至三层。

据相关数据显示，到2025年，板块将落户国际商事仲裁中心、国际法律学院等高能级法律服务机构，预计2030年，将吸纳约4.5万法律相关的就业人口，会成为整个西部地区“律政精英”的聚集地。而围绕板块地铁6号线青岛路TOD打造的中央法务岛，是天府中央法务区重要的公共法律服务中心，规划面积约8.3平方公里。它将依托省高院、成都中院、天府新区法院检察院等司法机关及司法行政服务机构打造。还将建设包括市政公园、市政湖泊、国家法律学院等在内的多个法务及相关配套建设项目。根据实踩，法务岛青岛路东段（梓州大道-通州路）正在施工建设，法务岛里面的道路目前也已初步成型。

（四）三圣乡及白鹭湾

三圣乡产业结构更新主要依靠白鹭湾新经济总部功能区，白鹭湾经济小镇是白鹭湾新经济总部功能区的重要组成部分，在《成都市中优“十四五”规划》中，被列入经济中心未来产业承载区域、以及金融中心的金融安全承载区域。

20230213的新闻报道提到，在白鹭湾的科技生态园总占地477亩，是锦江发展集团与深投控、成都产业集团合作开发项目，计划总投资102亿。其中，本次活动所在白鹭湾科技生态园二期，旨在打造成都国家人工智能创新应用先导区示范园区，成为成渝地区双城经济圈与粤港澳大湾区深度联动的示范项目。项目建成后，将助推人工智能关联产业汇聚成势，助力锦江软件园“再建一个产业锦江”。

生活配套方面：2022年底，四川大学华西医院锦江院区主体结构正式封顶，并将工程竣备时间锁定在了2024年6月，而这个落地三圣乡的锦江院区是除了主院区外，面积最大的一座华西医院。与此同时，在三圣乡，还有华西第二医院锦江院区、四川大学华西口腔医院锦江门诊部两座华西系医院已经开业。现在，集齐三座华西系医院的三圣乡，也形成了崭新的医疗名片。并且整个三圣乡区域内集齐了轨道交通2号线、13号线（在建）、30号线（在建）、规划中的11号线、9号线延长线。

三.

个人买房分析

（一）大源及新川

大源西虽然后面会有新房和洋房供应，但配套产业规划几经修改，尚未明确公布，兑现周期会较长，主要依靠现有产业。大源虽然略显年老珠黄，但稀缺性5年内难以复制，买房需要细筛，二手重点方向还是部分次新。

新川主打改善，买房一般以新川公园为中心，地铁6号线以西为界最好。但传新x坡撤了后，发展周期可能会比主城其他核心区域更长些。通过前面的梳理，可以看出新川的产业能级不如天东，加上它目前配套亮点不多，周边楼龄较大，居住纯粹性不如天西。

因此个人而言，吃过了大源的苦，也就尝不了新川的甜。

（二）天府总部商务区及成都科学城：天西+天东及兴隆湖

2022年年底，时常听到天新凉凉，成都发展拉新群了，群名叫：成都相亲相爱一家人（5+1）和天新。天新可谓是：人红是非多，吃饭都坐小孩那桌。之前的狂飙，拉高了房价，但产业发展略显缓慢。现在主导产业先行，否则不发预售证。

市场普遍认为天西居住纯粹性大于天东，天东大于兴隆湖，规划落位上也确实如此。天西相比天东、前湾更加适合居住，相较麓湖、麓山更开放、相较怡心湖板块更成熟、相较锦江生态带更高端。

一般的买房逻辑是：天西买大，天东买小，兴隆湖只买环湖。

（三）天府前湾（万安南、天府中央法务区）

由于规划问题，除前图中的楼盘外，法务岛并没有配备大量的住宅用地（除非改规），所以中央法务岛上“律政精英”后续会外溢到周边板块进行定居。