历经风口、蛰伏与稳健发展，住房租赁市场迎来一波接一波利好。借助政策东风，资本力量的不断涌入，越来越多企业坚定布局住房租赁市场，住房租赁市场再次踏入新一轮高峰期。
“立足当下如何发展？未来又会出现何种发展模式？”一直是行业普遍关于的议题。一直以来，ICCRA住房租赁产业研究院始终关注成熟市场长租公寓发展情况，力图通过对比成熟市场的发展经验，开拓视野，与行业同仁探讨租赁住房发展新模式。本文将视角转向香港，试图通过对比香港与内地长租公寓的差异，提出一些借鉴和建议。
豪华型、中高端、共享型
三分天下
纵观全球，能被称为“金融中心”的城市屈指可数，香港正是其中一个。不过，与城市能级齐名的，是居高不下的楼价。
根据美国研究机构Demographia 2023年初发表的国际住房负担能力报告，香港楼价蝉联全世界最贵，且连续13年成为全球置业最困难的地区，大幅领先其他城市，香港楼价中位数相等于家庭中位数收入的18.8倍，换句话说，港人要把所有收入储足19年才够买楼，而这已经较之前有大幅度改善。根据Demographia的定义，只要楼价中位数高于家庭入息中位数的5.1倍，就视为楼价严重超出市民负担水平，可见香港楼市疯狂程度。
在住房问题长期困扰香港的背景下，租赁需求也被逐渐放大。发展至今，香港机构化品牌化长租公寓主要包含三种类型：豪华型长租公寓、中高端长租公寓、共享型长租公寓。
豪华型长租公寓
作为金融中心，大批商高端商务人士和高净值人群居停香港，正是豪华型长租公寓主要面向的客群，这一类长租公寓选址多位于核心腹地，周边遍布进驻众多中外资企业的甲级写字楼，毗邻高铁西九龙总站、机场快线九龙站、尖沙咀天星码头等交通枢纽，全方位满足高端商务人士对私密、高效、便捷的要求。然而，随着全球经济普遍疲软以及疫情影响，豪华型长租公寓依靠的高收入客群一度出现流失严重的情况。
中高端长租公寓
与之相对的是中高端长租公寓的坚挺。随着年轻一代中高价租赁需求的释放，中高端长租公寓的发展表现出相应较强韧性。其客群主要为香港本地及由海外来港生活的高潜力年轻租户群体。如新鸿基旗下Townplace本舍、长实集团海韵轩公寓式酒店等均为此类。
共享型长租公寓
在中高端市场之下，一种Co-living长租公寓类型正在香港生根发芽。大多数Co-living长租公寓在选址上不如两类那样讲究，套均面积普遍较小（10平米以内），租户通常共享厨房、生活及休憩空间，月租介乎6000港元至1.2万港元之间，在香港而言颇具竞争力。如获华平投资1.8亿美元资金支持的Weave Co-Living便属此类。
差异：长短租、供不应求、
灵活提升资产价值
在观察香港长租公寓市场的过程中，ICCRA发现，无论是豪华型长租公寓、中高端长租公寓还是共享型长租公寓，均为长短租结合模式，且市场普遍需大于求。
长短租结合
由于全球经济下行及疫情影响，过去几年，曾经繁荣的香港酒店市场持续低迷，经营发展受到较大冲击。长短租结合的酒店式公寓越来越普遍，案例比比皆是。如李嘉诚长江实业将旗下酒店业务分为长租公寓和日租型酒店两个板块，以长租住客为主的Horizon Hotels & Suites创新打造“酒店＋居”概念。
海韵轩公寓式酒店一居
这种模式在疫情结束恢复商旅往来后，也能够灵活调整应对。3月1日，新鸿基地产豪宅租务品牌Signature Homes整合将军澳站上盖的时尚精品套房酒店“星峰荟Vega Suites”和香港九龙东智选假日酒店，正式提供日租及月租服务，为来港的商务人士、邻近的大学学生及海外访港旅客，提供既具灵活且设施完备的空间。
从GOP层面考量，长租公寓对比同档次酒店GOP会明显提高。以高端服务式公寓来说，根据ICCRA统计， GOP率一般在60-65%之间，而同档次的酒店（以短租住宿为主），GOP约为35-40%之间。因此，无论是香港酒店还是长租公寓都会选择长短租结合的模式，甚至以长租客人为主，如之前ICCRA此前考察的港威酒店。
从运营稳定性层面，长租公寓的运营相对酒店来说受大经济环境的冲击往往更为滞后，运营更平稳。纵观长实集团运营的四家长短租结合项目，均位于香港的港铁沿线，交通方便，部分套房更拥有维多利亚港烟花景或吐露港海景，在经济低迷期依靠长租客户依然维持了平稳的入住率，帮助酒店板块抵消亏损，获得了整体的盈利。
从REITs的角度来看，长租公寓是更为稳健的底层资产，特别是在疫情三年，长租公寓REITs较酒店REITs具有更好的表现。因此，从资本角度，相较于酒店来说，长租公寓更易成为资本热衷的投资标的。
市场供不应求
尽管内地集中式长租公寓市场仍有较大需求空间，但供给充裕的分散式公寓作为重要补充，在一定程度上匹配了租住需求。然而，在香港弹丸之地，政府公屋要排好几年的队，而且还有月入不可超过 10970 港币限制；天价私人楼宇可望而不可及；挤身房（业主自己隔出来的房间）不仅安全缺乏保障，而且十几平米的房间仍要六七千港币租金。在这样的背景下，一些性价比高、品质有相应保障的机构化品牌化长租公寓一经挂牌，就会出现“一房难求”的现象。
以海韵轩公寓式酒店为例，在ICCRA调研期间，该项目始终处于排队申请的状态，更有甚者凌晨4点就在公寓门口排起队来，就为了当天开放立即办理入住。再如Weave，其香港首店开放入住后，就收到接近1000份入住申请，足足超过物业内房间总数的6倍。
Weave Co-Living公区
供不应求是香港中高端长租公寓和共享型长租公寓的常态。
灵活提升资产价值及快速变现
除了灵活游走在酒店与长租公寓业态之间，精于资本运作的港企也善于灵活处置和重组物业资源，一些长租公寓在运营过程中可能多次改建计划。
如海韵轩曾于2018年1月获批改建为商厦，按当时计划重建为两幢29属高、连4层地库的商业大厦，总楼面约130万平方呎。根据香港屋宇署资料，海韵轩酒店因土地性质属商业用途，故不需要补地价就可重建为商厦。此举源于当时香港写字楼市场的持续向好。据香港综合测量师估算，改建成甲级商厦后，其总市值将得到大幅提升。但最终未有落实该项目重建时间表，可能受到后续社会经济动荡、疫情影响等因素影响。
去年10月，海韵轩再次向港府城规会申请，改建成住宅和酒店合并的三幢综合大楼。改建后，预计可提供1,503间住宅单位，以及在442间酒店客房。若改建提议获接纳，酒店房间数量大减约78%，而直接增加1503间商改住物业。这无疑将带来直接的价值提升及快速变现。
借鉴：以极致形式
满足独居刚需
尽管内地与香港在住房政策、资源供给等方面差距甚远，香港长租公寓市场的某些思路仍有借鉴意义。
核心地段物业初始定位一步到位
日常滚动维修保养延长翻新期限
理论上，长租公寓运营一定使用年限，需要对物业进行翻新改造以达到运营效益的提升。翻新的原因一方面来自于软硬装老旧，另一方面，随着社会经济发展、市场容量与客群变化，大部分酒店式公寓需要与时俱进，顺应潮流对物业进行定位升级，以期获得更高的收益回报。
但这种现象在香港并不是常态。如海韵轩公寓式酒店开业自2007年开业以来，尚未进行过大幅度翻新改造，仅进行局部小型焕新，入市16年来仍是市场上中高端长租公寓的标杆产品。
通过实地考察我们发现，延迟翻新的秘诀在于“一短一长”双向因素。“一短”即在日常设施设备，包括住宿区及公区软硬件维护保养方面投入了较大的人力，有效维护了物业的使用寿命，推迟了翻新改造的周期；“一长”在于一入市就占位中高端，充分考虑了资产保值的定位方向，且建筑设计以大都会为主题，室内设计糅合现代与经典元素，不易过时，一房至两房两厅的产品设计满足单身、合租、家庭、商务等多层次客群需求。
总结来说，对于核心地段物业初始定位一步到位，建筑风格与室内装修风格宜采用经典不过时的设计，更加关注日常的滚动维修保养，从而延长翻新改造周期。
Co-living合理压缩居住面积
以极致形式解决独居刚需
可以说，Co-living模式在香港的进化与演变，是对寸土寸金居住市场的回应，通过精心设计的产品，合理分配空间资源，解决了青年人在高租金下租住单间的基本诉求。
共享型长租公寓定位一般为中端以下青年公寓，致力为千禧时代及年轻白领人士提供共享居住空间。面积极致压缩，单间使用面积平均约8平米，项目解构了传统住宅的元素，把客厅、厨房、休憩间、健身室及早餐吧等“公”的部分布置于各住客楼层或公共康乐设施楼层，让住客共同享用。而在8平米的“私”人空间里集成了休憩、书桌、收纳、冰柜等基础使用功能，追求最大化的空间利用率。
Dash Living产品
尽管这一种方式显得有些极致，但其理念适用于内地一线城市介于宿舍型蓝领公寓与普通青年公寓之间的产品，学习其对私用、公用空间的设计理念，在保留单间私密性的基础上合理压缩面积，提高坪效。
做好系统收益管理方法
一房一价、一时一价、一客一价
香港长租公寓遵循“一房一价、一时一价、一客一价”原则，其背后的逻辑即租金收益管理。在酒店行业，租金收益管理较为普遍，其基本原理遵循“五个最”，即产品能在最佳时机，以最好的租金价格，通过最优的渠道，出售给最合适客户，以实现收益最大化。收益管理的核心就是浮动定价，虽然长租公寓的租期较“长”，相对酒店的短租相比，收益管理的意义显得没那么大，但如果能够深刻理解公寓产品对于每一类细分租客的价值，并进行差异化管理和优化组合，也能实现总收益最大化。
具体操作思路是，通过对市场淡旺季和租客的细分，对不同目的的租客在不同时刻的需求进行定量预测，通过优化方法确定动态的控制，最终可以使公寓能够在营销费用最低的情况下，确保公寓利润的持续增长。
增值服务明码实价
与生态圈内伙伴联合营销
我们还观察到，香港一些长租公寓还在室内为住户提供明码标价的增值服务，如“入户清洁、洗衣、租车、搬家”等多样化、个性化服务，而提供这些服务的供应商为集团内部企业或生态圈伙伴。这些衍生服务构成了租金之外的另一个盈利点，并逐渐对品牌形成依赖。
这与美国著名长租公寓品牌EQR有异曲同工之处。EQR发现，城市中的住户通常不需要拥有汽车作为主要交通工具，但时不时会有需求。其与汽车租赁公司Zipcar合作，为住户提供租车服务。当EQR的住户租车时，能够享受相应的折扣。
目前，此类服务在内地长租公寓运营商中已有探索实践。尤其在保障性租赁住房存在租金天花板这一背景下，要平衡后续盈利问题，一方面可以通过收益管理进行租金收入的管理，另一方面可以创造和提高非租金收入。非租金收入的来源于正是为租户提供更多的增值服务，如配套商业租金或运营收入、入户保洁、异业合作、宠物服务等。
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