在扩内需促消费提信心的背景下，2023年3月24日，发改委颁布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》、证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称“通知”），优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，并将在未来进一步完善相关业务规则。《通知》标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。从2022年12月证监会副主席李超表示将研究推动REITs试点范围拓展至商业不动产等领域的政策吹风，到2023年3月《通知》正式落地，显现出政策对支持消费基础设施纳入REITs的重视和决心，通知亦对国内公募REITs市场及房地产商业板块、城投平台文旅商业等将带来深远影响。

新发展格局：鼓励发行、拓宽行业、完善条款及立法
截至3月25日，市场共发行27只基础设施REITs，累计募集金额908.9亿元，涉及仓储物流、产业园建设、清洁能源、保障房建设、高速公路等领域。《通知》提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。总体来看，近三年公募REITs支持政策主要有以下三个维度：1、鼓励项目发行：通过增设相关税收优惠政策，鼓励符合条件的主体进行公募REITs发行；2、拓宽项目行业：从传统基建向新基建项目传导，探索建立多层次基础设施REITs市场，2022年5月国务院将新能源项目纳入REITs试点支持范围；3、完善项目申报、发行相关条款并增加立法。

无论从海外经验还是国内存量资产占比来看，以商业地产为代表的消费型基础设施都是公募REITs市场的重要参与者，对公募REITs市场的发展都举足轻重。商业地产产权及资产特性与REITs天然契合，继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，《通知》从供给端进一步扩充了公募REITs的基础资产类别，未来有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态，为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力，进一步丰富投资机构的配置品种。

回归本源：投融管退，政策对回收资金用途及使用提出了更细化的要求

《通知》提出净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。同时督促回收资金尽快使用，基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。我们认为政策内涵绝非仅是对房企进行纾困或缓解其流动性压力，而是着眼长远旨在建设培育更高质高效的消费基础设施，更好服务实体经济发展。《通知》有望促进投资良性循环，推动国内物业资管行业的长足高效发展，更好支持实体经济发展，最终服务于促消费这一目的。

地产优质龙头企业及文旅商业类政府融资平台将获益

对于地产行业而言，政策可以引导房地产行业由高周转、重开发、轻运营向存量运营价值升维、促进投资转型，打开房地产存量资产价值转换空间，进而激发市场潜力，提升估值溢价。优质房企的商业不动产REITs具备长期投资价值，将为公募REITs投资机构提供了丰富配置品种，公募REITs未来将成为保障房、市场化长租房及商业不动产重要融资支持方式。政策利好信用资质良好、具备从重资产到轻资产战略转型能力的行业龙头房企；除有商业运维经验及保有存量商业物业资产的优质房企外，持有商业运营类、文旅商业类等资产的地方性政府融资平台亦将获益，有望促进地方政府融资平台盘活存量文旅、商业、物业等资产，拓宽其资产转让及融资渠道。

风险提示

政策不及预期；消费基础设施景气度下降。