对于居民提前还贷的现象，不应简单地判断市场各方提出的诉求哪个更合理、更公平，也不应用行政的方式进行干预，而是应该在法治的前提下，尽可能地交给市场来解决。
第一，应允许市场主体遵循市场原则和法治原则充分博弈，摒弃“一刀切”做法。应该让借款人与商业银行在原有房贷合同基础进行协商，寻求解决之道。
第二，鼓励商业银行创新房贷利率计息方式。如依据市场变化情况，市场双方协商阶段性调整计息方式。
第三，优化转按揭流程，鼓励商业银行在竞争中提升服务能力和创新能力。监管、商业银行、房产登记部门等需要通力合作，运用数字科技，创新运作模式，使转按揭业务在资金、抵押登记、债权转移等方面做到无缝对接。
第四，借款人应综合评估自身资产配置条件和家庭流动性风险，理性选择提前归还房贷、转按揭贷款或与银行重新协商合同条款等。
第五，商业银行与借款人都应避免以其他贷款替代按揭贷款的选项。
——刘晓春 上海新金融研究院（SFI）副院长
* 文章仅代表作者个人观点，不代表CF40立场。
提前归还房贷
需遵循市场与法治原则
文 | 刘晓春
最近市场上出现了比较多的提前归还按揭贷款现象。要求提前还贷的客户多，甚至还遇到了“还款难”。伴随这一现象也出现了一些争论。争论的焦点在于是否应该降低存量房贷利率，也有观点认为提前还贷说明居民消费意愿不强甚至下降。之所以会出现提前还贷，其背后折射的是市场资金价格变化，市场上各利益相关方围绕着资金价格变化进行的利益权衡。这是市场中的正常现象，需要分析原因，不必过度解释，扭曲真相。解决这样的利益问题，应该遵循市场原则和法治原则，由各相关方通过市场博弈以求得各自利益的平衡。也就是说，要发挥市场自身调节的作用，尽可能不用行政手段进行干预，达到优化资源配置的目的。
各方动机何在
借款人目前最直接的对比是当下新按揭贷款申请人所享受的利率低于自己过去所借按揭贷款的利率。然后是其他可能的融资渠道的成本，比如目前个人经营性贷款、消费贷款、小微企业贷款等的利率，同样低于原有的按揭贷款利率。过去按揭贷款申请难，具有稀缺性，借款人愿意承受高于其他贷款利率的按揭贷款利率。而现在，获得按揭贷款不仅容易，并且利率还低，则借款人在心理上会感觉原有贷款的利率偏高了。借款人第二个考虑是未来房价的趋势。如果未来房价是上涨的，并且能覆盖按揭贷款的成本，那当然是有利的。但如果不能覆盖，甚至房价没有上涨的空间或者会下跌，那么相比于继续承担高成本的按揭贷款，提前还贷就成为更优选择。更其甚者，干脆选择把房产都卖了。借款人第三个考虑是其他资产配置的收益。当其他资产如银行理财、基金、债券、股票等投资的收益高于按揭贷款利率时，借款人则更愿意将资金配置于这些资产而非贷款买房。去年以来，这些资产的收益大为降低，有些甚至亏损，许多借款人更愿意将这些资产撤回，在没有好的投资方向的情况下，就希望提前归还按揭贷款。借款人以上这些考虑都是合理的，无可厚非。不过，这些考虑都是基于当前市场情况作出的判断，并没有考虑未来市场变化和借款人自己未来的需求。如果借款人把相当部分甚至所有其他资产配置的资金都撤回并用于提前还贷，就相当于把自己资产的流动性都锁定了。当市场各类资产收益上涨，也意味着市场资金供不应求，那时按揭贷款的申请可能不会像当下这么容易，同时利率也不会像当下这么低。当然，不同人的未来也可以有其他的各种状况。在存款利率没有下降的前提下，贷款利率的下降在一定程度上增加了商业银行的压力。目前，一些新发生贷款的利率在让利实体经济的过程中有所下降，商业银行利差收窄，效益下降。在不违反合同约定的情况下，尽可能减少居民提前还贷的量，这是商业银行的一种理性选择。进一步来看，目前的低利率会持续多久还是一个疑问。前些年许多观点认为零利率甚至负利率是全球趋势，然而，现在全球主要经济体中只有日本的零利率政策还在负隅顽抗。我国去年底以来出台的各项稳经济、促发展的措施正在逐步产生效果，当经济重新步入上升通道，一些利率限制一旦放开，下半年市场利率有可能会掉头向上。按揭贷款是长期贷款，如果当下按低利率签订贷款合同，银行或许暂时有些微利，未来则可能面临存贷利差倒挂的风险。正是基于这样的考虑，商业银行对存量房贷给予降息的意愿就更低了。这时候，商业银行更倾向：第一，尽可能阻止提前归还房贷；第二，减少新的按揭贷款等长期贷款发放，保持资源的灵活性，待利差进入合适区间再发放此类贷款，但这对当前稳房地产、加快投资将产生反效果。也正是基于上述考虑，一些商业银行的基层行，为了留住部分客户，愿意用个人经营性贷款等方式替换按揭贷款。既满足客户降低利息成本的诉求，又留住有房屋抵押的资产，同时还能完成小微企业贷款等普惠金融监管考核指标。再一方面，虽然短期收益受到影响，但因为小微企业贷款等期限比较短，未来随着市场利率上升，还是有机会调整的。所谓其他相关方，是指与房地产行业相关的人群，包括房地产开发商、房地产企业股票投资人、房地产企业债券投资人，以及相关资产支持的金融产品持有人等。近年来，这个庞大的群体在各个场景下无差别呼吁降息，目的是促进房地产行业的发展，尤其在当下，更是希望通过降息等手段引导更多资金进入房地产市场，以期在稳住房地产市场的基础上进一步提振信心，重现房地产行业往日辉煌。降准降息、放开信贷闸门，一定时期内会引导大量资金进入市场，抬高资产价格。如果如其所愿，有关政策能够专门针对房地产行业，则必然能抬高房地产相关资产的价格。
在法治原则下
作为追求盈利的市场主体，以上各方的各自考虑都在情理之中，也是市场在有效配置资源过程中不可避免的现象，市场就是在各方利益的博弈中实现社会效益最大化的。面对这样的状况，不应简单地判断他们提出的诉求哪个更合理、更公平，也不应简单以行政的方式统一决断，还是应该在法治的前提下，尽可能地交给市场来解决。对于“提前还贷”现象和房贷利率调整问题，应让市场主体遵循市场原则和法治原则充分博弈，摒弃父爱主义的“一刀切”做法。应该让借款人与商业银行在原有房贷合同基础上进行协商，寻求解决之道。面对大量提前还贷情况，各家、各地商业银行可以依据所在区域房地产市场和商业银行间竞争态势，确定自己的策略，比如，是全部满足提前还款需求，还是协商降低利率及降多少。全国各地房地产市场情况不同，没有必要脱离借贷双方原有合同，制定全国统一的存量房贷利率打折标准。对于房地产行业，进行适时的调控是必要的。但如何调控，以什么工具进行调控，值得研究。调控是为了更好地发挥市场的作用，因此，一般情况下，对房地产行业的调控不宜直接限定贷款价格，即利率。2010年左右，由于低利率等原因，香港房价上涨很快，有一定的风险苗头。特区政府和金管局陆续出台了一系列政策，希望通过增加购房成本，压抑购房需求，以防止房价过快上涨。房贷方面，主要是提高首付比例、限定不同房价的最高贷款额等。政府也出台限购政策，如非香港居民额外印花税等。但对按揭贷款利率始终没有规定。因为限定贷款利率会扭曲市场信号，并不利于管理市场。让商业银行和客户自主确定利率，也有利于商业银行根据自身禀赋确定自己的市场定位和客户定位，形成各自的经营特色和竞争优势。
房屋按揭贷款是超长期限的分期还款贷款，有其自身特点和风险。除了客户的未来收入风险和健康风险，还面临着未来市场资金价格的不确定性。所以，一般都以某一基准利率加点的方式来锁定利差，规避风险。由于新冠疫情，我国出台了一系列有效应对的措施，但因为情况特殊，市场上也出现了一些新的情况：理财投资亏损、小微企业贷款等贷款利率低于房贷利率、新的房贷利率低于存量房贷利率等。在这种情况下，LPR加点的存量房贷利率与市场出现了比较大的反差。然而，目前的这个市场现象是非常态的，应该不会维持太长时间。如果对存量房贷利率进行一次性调整，会给商业银行未来的经营带来较大风险。商业银行就存量存款利率下调、存量贷款利率上调与客户协商改变合同，几乎是不可能成功的。也就是说，如果现在统一要求商业银行降低存量房贷利率，当未来市场利率上升时，商业银行是没有机会再将存量房贷利率上调的。所以，不能采取“一刀切”的做法，要求商业银行通过给存量房贷利率打折的方式来应对目前暂时的市场现象。可以鼓励商业银行在市场竞争中摸索创新计息方式，比如在合同中加入双方可以依据市场变化情况，协商阶段性调整计息方式，在一定期限内（三个月、半年等）采用特殊计息方式，过了这个期限，恢复原计息方式等。这不仅对解决当前矛盾有帮助，也可以完善未来按揭贷款的合约模式，如完善关于提前还款的约定。我国商业银行对借款人提前归还贷款的规定一向比较宽松，而且合同约定不够明确。其实，借款人提前还款，会给商业银行带来还款资金重新安排的管理成本，境外机构一般都在合约中有比较详细的规定。第二，优化转按揭流程，鼓励商业银行在竞争中提升服务能力和创新能力
房地产行业贯彻“房住不炒”定位，需要有完善的市场机制。市场的顺畅运行，客户方便地转按揭，也是非常重要的一环。这需要监管、商业银行、房产登记部门等通力合作，运用数字科技，创新运作模式，使转按揭业务在资金、抵押登记、债权转移等方面做到无缝对接。便捷的转按揭业务，在给借款人带来良好体验的同时，更会促使商业银行在竞争中不断提高服务质量，不断创新服务模式，有利于房地产市场的健康发展。第三，借款人应综合评估自身资产配置条件和家庭流动性风险，理性选择提前归还房贷、转按揭贷款或与银行重新协商合同条款
不同借款人自身经济条件不同，不能一概选择提前归还房贷。自身没有能力全额提前还贷的借款人，可以根据经济收入状况适当提前归还部分贷款本金，以减轻付息负担，或者与银行协商阶段性适当降低贷款利率；有较多闲置资金的借款人，可以在保证家庭资产合理流动性的前提下，考虑提前归还房贷等。总之，借款人需综合平衡家庭资产配置需求选择是否提前归还按揭贷款。因为按揭贷款是购房贷款，只有在购置房产时才能申请，一旦归还按揭贷款，同一个房产作为已有房产就不能再申请按揭贷款了。第四，商业银行与借款人都应避免以其他贷款替代按揭贷款的选项
以个人经营性贷款或消费信贷等贷款产品替代按揭贷款，对商业银行和借款人都有很大的风险隐患。首先是政策风险，即违反个人经营性贷款和消费贷款不能进入房地产市场的规定。其次，按揭贷款是长期分期付款贷款，个人经营性贷款和消费贷款一般是一年期，往往是本金一次性归还，即使分期还款，也是在短期内分期，每一期的供款额较大。以个人经营性贷款或消费贷款替代按揭贷款，意味着以短期贷款替代长期贷款，一旦借款人家庭资金周转发生困难，对借款人和商业银行都会带来损失。商业银行和借款人都应该避免这样的选择，监管部门需对此加强监督检查。总的来说，利率是市场各方博弈的结果，无所谓公平与合理。
由于按揭贷款具有超长期的特殊性，当商业银行作为市场主体意识到以目前低利率发放贷款，会造成未来利益严重受损时，必然会选择减少新业务的发生，甚至暂时退出按揭市场。这与当前稳房地产市场的要求相悖，也不利于房地产行业其他相关方的利益。因此，要做的并不是一次性下调存量房贷利率。
按揭贷款借款人、商业银行、房地产行业相关投资人都是平等的市场主体，都有各自的利益诉求，需要在遵循市场原则和法治原则的基础上平衡各自的利益，做出各自的选择。目前存量房贷利率与其他贷款利率有所偏离，是非市场因素造成的暂时扭曲现象，不妨让市场主体自主协调。