日期：
来源：米宅收集编辑：百夫长
这绝对不是一句废话。我将用下面整整一篇文章的干货，完完整整的告诉你，为什么2023年的市场如此关键。2、全国市场成交量的涨跌，远没有成交价格的涨跌来的扎实。2月，整整一个月，二手房成交量大涨，二手房带看量大涨，刚需正在抓紧进场。但是这些人只看到了数量的变化，却完全忽视了数量之下的结构的变化。这就好比，你不能说2022年房地产成交额仅有13.4万亿，2021年成交额有18.3万亿，就说房地产彻底不行了；更不能说，杭州合肥西安成都南京苏州新房打新最低中签率仅有3%，就说房地产非常火爆。单看成交量的变化，完全看不出来二手房市场，以及未来房价的走势。如果以后再有人跟你说，成交量如何如何，大涨多少，暴跌多少，记住百夫长的一句话：不管是自媒体，还是一些中介，都在谈论一件事，上海2月二手房成交量大涨了，上海市场非常不错了，上海市场又要涨价了。如果你还记得我的建议，你就知道，这些话全部都是王八念经。1、他们说上海2月的二手房成交量达到1.9万套，23年是市场大年。如果单看数据确实不错，28天成交1.9万套，单天成交套数高达700套，甚至2月最后几天单天成交量1000套以上。问题是，如果将时间轴拉长至少5年，2023年的数据完全不够看。2016年，二手房成交38.6万套，月均3.22万套。
2017年，二手房成交14.8万套，月均1.23万套。2018年，二手房成交16.4万套，月均1.37万套。2019年，二手房成交23.7万套，月均1.98万套。2020年，二手房成交30.1万套，月均2.51万套。2021年，二手房成交27.2万套，月均2.27万套。2022年，二手房成交15.8万套，月均1.32万套。这是2013年到2021年上海二手房的月均变化图，以及2020-2022年上海二手房的成交量变化图。我暂时找不到完整版的，结合着看吧。单月成交量过2万不是稀奇事，上海本来就是二手房市场，淡季年每月成交1.3万套非常正常，即使淡季也会有2-3个月突破2万套；旺季年更不用说了，每个月成交2.5-3万套都是常事，单月突破3万套不在话下。上海2月成交量1.9万套，不管同比涨了多少，环比涨了多少，这是好事，但绝对不是什么值得吃惊的事情。一个是上海二手房市场的成交结构，一个是上海二手房市场的实际挂牌量，两个数据的指向都并非乐观。1、2022年一整年300万以下占比38%，2023年2月300万以下占比38%，没有任何变化。刚需仍旧是成交主力，且成交量、成交结构没有发生变化。2、成交单价的主力依旧集中在3-6万之间，尤其是4万上下，懂得上海市场的朋友都知道，这个价位要么是五大新城，要么是内环老破小，刚需最爱。3、主城与近郊远郊的成交占比中，除了浦东新区以外，2022年核心主城占比1/3，近郊之外占比则高达2/3。难道不是有钱人的市场先涨吗？难道不是主城核心先涨吗？难道不是内环学区先涨吗？刚需、近郊先涨，完全不符合逻辑啊。刚需、近郊占主导的二手房市场，房价上涨的起点、首发站不可能从这里出发，最应该启动上涨的一定是内环、学区、次新。我们都知道，贝壳数据内部还有内网，肯定比13万套更多，这还只是贝壳一家监控到的数据，实际应该是16万套左右。1、疫情。2、满足5年社保人数足够。3、2017年之后，市场被压抑多年，杭州苏州大涨，上海成房价洼地。4、疫情，资产恐慌。5、打新。对，如果我没有记错的话，好像2019年年底2020年年初上海二手房的挂牌量仅有不到9万套，比正常年月一下子少了3-4万套。上海2月虽然成交量不错，但是增加的挂牌量同样不少，有说5、6万套，有说3万套，不管怎么说，供应突然增加，对于成交都还不是好事。供应增加，客户对价格非常敏感，购买意愿下降，这是非常正常的事情。这种情况下，也许只有2种后果，要么量价齐升，要么量价平稳，尤其是成交价平稳。上海挂牌量、挂牌价同时上涨，再加上刚需自住占比大头，这帮人恰恰是对价格非常敏感的人，于是成交周期拉长、成交量稳中有降、挂牌价随后下降。即使是我自己分析，也不敢保证一定就对，大家一定要理性看待。但是有一点非常肯定，那就是简单用成交量的涨跌，去评估房价涨跌的线性思维，一定是不可取的。2、二手房非常复杂，远比新房市场复杂，不能线性思维。3、大量的挂牌，恰恰说明多少人都要抓紧抛售，如果真要涨价，这些房东会这么急着卖？肯定惜售啊。4、手中有垃圾资产的房东，抓紧出手，要么腾资金，要么腾名额。5、抓紧置换，这一波有非常多的人是在置换，尤其是置换新房。6、广州市场可以买吗？二手还是贵，新房性价比很高。7、东莞市场可以买吗？泡沫出尽，非核心降价很厉害，核心还是稳定，松山湖、南城就非常不错。8、深圳市场可以买吗？我觉得2023年是一个好时机，不是说未来一定大涨多少，而是资产配置化航母，毕竟3+3+动辄千百万的预算，普通人承受不了。9、上海市场可以买吗？我觉得挺贵，该打新打新，二手还是谨防站岗。
很多人又要冲进市场了，我是一个谨慎的人，我觉得今年不会是个大年，即使是进场，也不会迅速看到房价上涨，因此，那些急于冲进市场的朋友，三思后行。第一个，针对买房。第二个，更加重要，毕竟，前几天刚刚上任，方向是什么？侧重哪个？宽松还是谨慎？方针路线是什么？第三个，2月，刚调研过南京和苏州，最新的一线调研日记。最近，主编陆陆续续外出调研了。郑州、珠三角、长三角、云南、日本、泰国……所以接下来分享给大家的资料，可以说是含金量最高、最落地的，如果你感兴趣，可以先添加米宅同事微信，第一时间获取。