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来源：格上财富收集编辑：真叫卢俊团队
作者：巧克丽丽
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
因为这次两会关于房地产的内容，一共就两部分，去掉标点符号也就74个字。都是顶现实的地产问题，但这些问题我们多少都在去年已经交过手。支持刚需改善性需求虽然宝贵，但也不是近期第一次见了。现在看到的几乎所有政策解读，都是围绕房企、供给侧、刚性需求...似乎所有解读都逃不过“xxx定调”、“xxx虽然字数很少但信息量xxx”这类的。确实，这句文件里才能看到的话经常会被我们当作背景空气而忽略。这句话正在越来越频繁出现在各种房地产文件、金融政策、中央层面会议中而且位置越来越重要，从文件收尾，到中间过渡，再到现在开头第一句。大概就是基金成立后会收购部分办公、商业改造成出租房，再投入长租市场。对象就是还没有购房资格或者买不起房，又租不到廉租房的新市民。而且这个基金发展，比我们以为的里程碑意义来的更有实战意义。现在已经分别跟北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山，约定设立地方子基金，也就是说这个基金正在更多城市引导更多资金进入租赁市场，正在一点点地在扩张。第二件事就是上个月人民银行发布的一份《意见》，号称租赁领域的“金融16条”。如果读起来比较累的话，这份文件可以用这么一句话解读：无论你是新建还是改建，无论房企系、酒店系住房租赁企业，哪怕是创业系租赁企业，就比如不少小伙伴听过的魔方公寓，他跟CRIC租售透露的帮助细节是：“过去住房租赁企业只能申请中长期流动资金贷款，期限一般不超过3年，现在期限放宽至5年”。这么些细节能说明什么、这样两件事在传递一个怎样的信号？租赁基金也就是REITS，是这两年才出现在各类文件里的新词，而国家层面对这类金融手段的探索，尤其是对规模化经营、长期经营的住房租赁企业的明确支持，所以如果上海的小伙伴留心的话，这两年围绕租赁的政策比以往密集。47万套保障性租赁住房、《上海市住房租赁条例》、取缔群租房...全国范围也是，2022年中央及地方发布了260多条租赁政策，今年以来的租赁政策也已经发布了20多条。而这些是我今天要说的二分之一，因为租房只能算是住房保障体系的一部分。住房保障体系的分支里，除了住房租赁，更为主角的可能还是保障性租赁住房。看起来默默无闻的保障性租赁住房，其实早就开始澎湃了。保障性租赁住房，可能很多小伙伴都没接触过，你可以把这个理解为一种城市福利住房类别。我有一个朋友4年前进入上海工作以来就申请的保障性租赁住房，我去看过，不能说有多么好，但绝对干净、成套、宜居。相比周边二手公房无论是配套还是环境好太多，价格还只是市场价格的70%（个例，具体以官方的9折以下为准），更为关键的是，租期和租金的稳定。这对于一个来沪奋斗的外地小青年真的窝心，也是留住城市新市民、新青年的好方法。十四五时期，我们会在全国范围内初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。十四五期间，上海将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上。但今天我们回过头来再关注起来的时候，各地已经开展的有点澎湃了。这里只摘录了部分，感兴趣的小伙伴可以关注下你所在城市的完成情况，据我所知，苏州2022年的保障性租赁住房就完成了4.1万套。我们来关注下上海，上海算是保障性租赁住房建设队伍里比较踊跃的一位。2022年上海计划筹集17.3万套，但其实前11月就已经新增建设筹措了18万套，提前超额完成年度目标任务。这么一对比你可能就知道保障性租赁住房在城市住房体系里是怎样存在了。不过更为重要的一点是，这是谁在推动、以及正在以怎样的能级在推动？这意味着未来会形成的市场格局，这是值得我们关注的。过去两年，全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间)。预估可以解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题，而住建部计划的十四五期间要建设筹集的900万套保障性租赁住房，预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。它们或新建、或改建，还有一些地方上的办法，比如静安彭浦一村，在城市更新的原拆原建项目里多出来的100多套房子，也会投入保障性租赁住房。现在已经有4只保租房公募REITs产品成功发行，首批的3只发行主体均为地方国企，上市当日均触及涨停。另外上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目在推进ing。总而言之，保障性租赁住房这件事比我们以为的要澎湃的多。围绕保障性住房体系，租房和保障性租赁住房这两件事正在被默默下重注，租赁市场的体系化支持，尤其是REITs这类房企金融新品种探索性支持，中国租赁市场最大规模的分散式长租公寓自如，已经发展至以“百万”为规模计数单位。TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%。另一方面，短短两年我们以为作为辅助的保障性租赁住房体系，原来一直在以超级体量无声落地，去年上海的保障性租赁住房供应已经远超二手房全年成交总量。很多时候“加强住房保障体系建设”，这句话放在任何地方，都会被顺滑掠过，但当我们把过往细节串联起来，或者哪怕去看下这些保障性租赁住房计划数字的落地情况，你可能都会和我一样被吓一跳。原来有些城市保障房的体量甚至覆盖了一整个二手房市场。原以为那句“加强住房保障体系建设”只是安抚人心一句话，这些都是我们以为自己看见却没看见，以为不重要却非常有影响力的细节，而这些住房保障体系的建设，各位也请别简单归纳为生活幸福感之类的，加强住房保障体系建设→支持刚性和改善性住房需求→解决好新市民、青年人等住房问题。最终聚焦的是新市民、青年人，这才是城市发展的根本。所以你会发现当房地产站在社会民生、站在新市民面前，它的第一要义一定是也只能是住房保障体系的建设。所以真的没必要纠结文件里说了房地产多少字，也无需纠结提没提“房住不炒”。你以为波澜不惊的平面其实风高浪急，你以为平平无奇的一件事可能正在改变另一件事的命运，最后跟大家分享2015年中央经济工作会议的一句话：也是这么一次提法，作为住房保障体系的重要组成部分，租购并举被确立为我国住房制度改革的主要方向。上一次住房制度改革主要方向，还是将房地产确定为我国支柱性产业。版权声明：部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们。格上财富：十五年深度研究，甄选阳光私募、PE/VC、海外基金等高端理财产品，为您的资产增值保驾护航！