《中国经济周刊》记者 张宇轩

近日，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。这让陷入“烂尾楼”泥潭的商品房消费者似乎看到了一丝“脱坑”的曙光。

该批复发布仅4天后，就有楼盘逾期未交付的商品房消费者向开发商提出解除购房合同、退回购房款的要求。

4月30日，业主签字表达“退房”意愿。

百名业主签字 “退房”

4月21日，《人民法院报》刊发了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称“批复”）。其中明确，人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》

这则批复给“烂尾楼”业主们带去了一丝希望。4月24日，逾期已久的河南郑州融创中原大观二期的业主们给开发商发了一封《退房告知书》。告知书中，业主向开发商提出，“要求解除购房合同”，返还购房价款。

楼盘逾期业主代表拟定的退房告知书

业主李建国告诉 《中国经济周刊》记者，4月30日，约100位业主在该楼盘项目现场签字申请退房。

李建国购房的楼盘名为中原大观（又名 “中州坊1号院”）。公开信息显示，该楼盘为河南中永置业有限公司（融创旗下的房地产开发商）开发，占地面积4.4万平方米，建筑面积31.86万平方米。2018年8月开盘售楼，至2021年9月全盘售罄，每平方米单价在1.5万元至2.1万元。

中原大观二期按计划应于2022年下半年交房，但至今仍未达到交付标准。据多名业主反映，未完工楼栋早在2021年底就疑似出现停工迹象，之后历经多次反复停复工，建设进展一直不顺利。

李建国告诉记者，开发商后来承诺，原定于2022年7月交付的三栋楼，延期至今年7月底；原定于2022年12月交付的6栋楼，现延期至今年年底前交付。

据业主群内发的4月27日施工日报，该项目当日工人数量有482人，执行墙体砌筑、主体修补等工作。但有业主认为开发商延期交付的承诺难以兑付，李建国称：“有一栋楼还没有封顶，业主去现场看，进度还是慢。”

开发商有经营转好迹象，但业主仍担忧 “没钱退房”

考虑到开发商的经营状况，业主林逸担心，执行退款的资金来源问题较为现实，“要是有钱退房，又怎会没钱盖房？”

开发商融创近期动作频频，先是于3月底宣布大规模债务重组取得进展，继而又于4月中旬宣布股市复牌成功，状态似乎正在慢慢恢复。

3月28日夜间，融创中国（HK.01918）公告宣布境外债务重组取得重大进展，其与境外债权人小组达成重组协议，并就该重组方案恳请其他未签署协议的现有债务持有人尽快加入重组。

据融创中国披露，此番债务重组中的现有债务具体为现有优先票据及其他境外工具或债务，包括的本金额约为90.48亿美元。其境外重组的具体方案中，这笔境外债务分为降杠杆、留债展期重组等方向。

其中降杠杆计划目标约30亿美元，计划分项实施，发行不同类型的可转换债券，试图以“债转股”的形式降低债务水平；之外的债务，计划以发行“新票据”的形式寻求展期。

通过对新发行票据相关期限条款的解读，外界有观点认为，若融创此番债务重组成功，就意味着公司3年内无刚性还款压力。

不过，这并不意味着林逸的担忧是杞人之忧。

4月底，融创中国发布了2022年度财报。信息显示，2022年，其物业销售收入仅为828.4亿元，不足2021年的一半，年内交付总建筑面积也大幅缩减至809.6万平方米，环比2021年下降了49.9%。

自2021年开始，连续两年中，融创都出现营收下滑的情况，并由此陷入亏损。收入方面，2021年为1983.9亿元，2022年为967.5亿元；净利润方面，2021年为-420亿元，2022年为-298.9亿元。两年的巨额亏损消耗了2018—2020年3年净利润累加的八成以上。

融创2022年报中的利率风险表，表内包括按到期日划分的以账面值入账的负债。

在债务规模上，至2022年底，融创集团借贷总额达2984.2亿元，其中2534.8亿元债务距离到期日已不满一年。好消息是，结合历史信息来看，融创的债务缺口正在逐渐缩小，相比2021年，2022年共减少232.9亿元债务。

现金流方面，融创集团2022年底现金余额由上年底的692亿元减少至375.4亿元，其中非受限制现金由143.4亿元减少至116亿元。据融创中国披露，非受限制现金的减少主要由于融资现金流出净额291.1亿元。其债务压力由此可窥一斑。

按照融创中国财报中的说法，资金需求与应付营运所需资金、拨付发展新物业项目及偿还债务有关，资金来源于预售及出售物业所得款项、股东注资、股份发行及贷款。从以上财报数据来看，其流动性压力依然不容乐观。

回到融创复牌后的股市表现。4月13日，融创中国发布公告宣布其股票于当日正式恢复交易。然而，融创复牌首日即迎来股价大跌，股价从一年多停牌前的4.58港元“腰斩”至当日收盘价2.04港元。尽管股价大跌，当日成交量依然高达7.19亿股。此后多日，股价在震荡中进一步下滑，至5月4日收盘，股价已下滑至1.58港币。融创中国总市值从一年前的249.56亿大幅“缩水”至如今的86.09亿元。

融创中国董事会主席孙宏斌曾在会议上总结反思：“从2021年的第四季度开始，行业环境持续发生变化，很多事情都超出了预判，我们也出现了严重的流动性困难，面临了前所未有的经营压力……我们在管理上也存在着权力过于下放等问题，让我们的安全垫不够厚，没有经受住这一轮考验。我们自己总结，出现今天的问题，虽然也有外界环境的因素，但是更重要的是、更本质的还是我们自己造成的。”

针对“业主退房”一事，记者致函融创，询问其后续应对方案，截至发稿，对方未予回复。

律师解读：“退房”须满足 “烂尾”条件

回到“退房”事件本身，参与签字按指印告知开发商“退房”的业主们，对于能否成功“退房”心中依然满是忐忑。

李建国表示，参与签字的业主的确有“退房”的意愿，但“能不能实现，其实我们也不太清楚……感觉实现的可能性不大”。 

而长期以来的多方沟通、维权也让业主们倍感焦虑和压力。一名业主曾在当地政务平台的“领导留言板”上写下：目前一家老小还在租房，每月积蓄都支付在上万房贷和房租上，希望能够尽快解决该项目的问题。

依据上述最高法发布的批复，北京金诉律师事务所创始合伙人戴金花律师向《中国经济周刊》记者分析，过去，商品房消费者优先权并不包括解除购房合同的购房款返还，所以商品房消费者发现房屋无法如期交付、出现烂尾迹象时，并不敢轻易解除合同，也不能停止还贷。但根据该批复，未来商品房消费者如果发现楼盘烂尾了，或者房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权，剩下的房贷由开发商来返还，有效地止损，保障自己的合法权益。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在解读该批复时向《中国经济周刊》记者强调，价款返还请求权的优先权有一个前提条件，即房屋不能交付且无实际交付可能，如楼盘彻底烂尾、无法建成，购房合同的目的已经无法实现，这时只能解除合同，要求返还房款。在满足条件的前提下，商品房消费者的价款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

融创中原大观曾被当地业界誉为“明星楼盘”，购房者趋之若鹜。李建国说，有业主做过统计，购房者中有 57%为本科及以上学历，40%从事高新类技术工作，52%为外地回郑置业。

尽管业主们口口声声称之为“烂尾楼”，但仍有不少人对这座“难产”的家园怀有憧憬。业主张山讲述，“退房”签字现场，有业主还想进入工地再看一眼自己的房子，但遭到开发商工作人员的阻拦。

李建国是外地回郑置业的一员，经过这次经历，他表示：“（如果‘退房’成功），后面再买其他城市吧，再也不回郑州了。”

（应受访者要求，文中李建国、林逸、张山均为化名）

责编 | 杨琳